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1、营销推广方案,目录,PART 1项目属性界定 PART 2市场环境分析 PART 3市场定位 PART 4营销推广策略 PART 5销售策略 PART6平面表现,PART 1项目属性界定 PART 2市场环境分析 PART 3市场定位 PART 4营销推广策略 PART 5 销售策略 PART 6 平面表现,目录,区域属性 项目属性,连山区位于葫芦岛东北部，地处交通要地的轴心位置，区位优越，是城市发展的中坚力量。,区位于葫芦岛市东北部，是辽宁省葫芦岛市下辖的一个市辖区，连山区地处辽西走廊西部，渤海湾北岸。 是连接关内外的咽喉要地，南贯京津冀，北通辽吉黑，是京津经济区和沈大经济区的结合部。 综观
2、环渤海经济圈，西南与北京、天津、秦皇岛相连，东南与大连、烟台、威海隔海相望，东北与沈阳、锦州相接，扇面排开，连山位于轴心位置。,交通配套设施完善，多条省级道路贯穿连山区，便利交通为经济发展，提供便利。,京沈高速、102国道、北昌路、六号路； 多条一级交通主干道编织便利交通网络； 多条公交线路与火车站为出行提供极为便利的交通设施；,传统居住生活区，生活配套设施完善，居住氛围浓厚，优享城市顶级生活的重要保证。,2分钟融入连山河流水景致； 5分钟到达家具市场； 6分钟直达东城高校； 8分钟抵达连山区人民医院； 劳动大厦、宏运百货、市人民医院、葫芦岛百货、葫芦岛市人民医院、火车站近在咫尺。,PART
3、1项目属性界定 PART 2市场环境分析 PART 3市场定位 PART 4营销推广策略 PART 5 销售策略 PART 6 平面表现,目录,区域属性 项目属性,项目地处连山河南岸，区域地势低洼，河景资源丰富，但是资源优势与竞品对比并不明显。北昌路将地块分为东西两块，破坏了大盘整体形象,地块四至北至连山河、东至102国道，南至天化路，西至规划路； 地块紧邻主干道，出行方便，位于连山河南岸，拥有河景资源； 地块狭长不利于规划，也不利于组团景观营造 ； 地块地势低洼，需要大量土石方回填 。,北昌路,连山大街,天化路,房地产市场发展状况 未来市场走势预测 竞品项目统计分析,PART 1项目属性界定
4、 PART 2市场环境分析 PART 3市场定位 PART 4营销推广策略 PART 5 销售策略 PART 6 平面表现,目录,葫芦岛房地产市场基本面运行良好。没有受到全国房市大气候的影响，与我省房市大体保持同步，主要指标均是增长的趋势。,房地产完成投资首次突破30亿元 2008年房地产完成投资创历史新高，完成投资31.0亿元，比上年增长26.0%。 房屋施工面积平稳增长 2008年，房屋施工面积377.0万平方米，比上年增长5.9%。 商品房销售面积小幅增长 2008年，商品房销售面积142.2万平方米，比上年增长4.0%， 小户型住宅比重减少 2008年，新开工住宅面积中90平方米以下小
5、户型仅占43.5%，比上年减少2.3%。 商品房价格过快增长 2008年商品房价格仍保持过快上涨势头，增长率达到12.0%，商品住宅增长17.5% 商品房空置面积达历史新高 截止到2008年底，葫芦岛商品房空置面积83.6万平方米，比上年增长20.6%，,信息来源北国网讯,房地产市场发展状况 未来市场走势预测 竞品项目统计分析,PART 1项目属性界定 PART 2市场环境分析 PART 3市场定位 PART 4营销推广策略 PART 5 销售策略 PART 6 平面表现,目录,未来葫芦岛房地产市场土地储备充足，市场总体供应量大于需求量，未来市场竞争激烈，刚性需求是市场消化的支撑点。,1、多种
6、形式、多种渠道建设使住房的市场供应充裕；（如国企、部队、政府机关自筹自建等等）； 2、城市化进程加快，大量土地拆迁，为市场提供了充足的货源； 3、未来政府实施的棚户区改造将会继续增加市场的刚性需求； 4、产品升级换代，改善生活居住条件对住房的需求； 5、自然人口增长，消化吸收部分房源； 6、地块开发运作周期比较接近，大体量开发项目将会在短期内上市。,PART 1项目属性界定 PART 2市场环境分析 PART 3市场定位 PART 4营销推广策略 PART 5 销售策略 PART 6 平面表现,房地产市场发展状况 未来市场走势预测 竞品项目统计分析,目录,山河半岛,售 价：3300-3900元
7、/平方米 开盘时间：2009年9月 入住时间：2010年12月31日 房屋状态：现房 建筑形式：多层 高层 容 积 率：1.8 绿 化 率：40% 建筑面积：100万平方米 占地面积：1000亩,山河半岛,百万平方米超级大盘，推广主题鲜明，拥有完善的配套设施，堪称葫芦岛首家复合地产。,代表项目一,地中海风情主题原生态国际社区,售 价：高层：3400元/平方米，洋房：4309-5080元/平方米 开盘时间：2009年9月8日 入住时间：2010年12月31日 房屋状态：期房 建筑形式：花园洋房 小高层 优惠政策：一次性9.6折，贷款9.99.7折 绿 化 率：35 建筑面积：35万平方米 占地面
8、积：21万平方米,首创象墅,首创象墅,代表项目二,山水倾城 欧陆名园,源自首都的开发团队，欧式元素占据区域市场的顶级高端产品。,起 价：3500元/平方米；均价：3700-3800元/平方米 开盘时间：2004年7月 入住时间：2005年7月 房屋状态：现房 建筑形式：多层 绿 化 率：40 建筑面积：40万平方米 占地面积：30万平方米,宏运奥园,代表项目三,新都市健康时尚主义,健康时尚主题，高品质居住环境，更容易被客户接受，优质的物业服务，艺术幼儿园是项目最大卖点。,宏运奥园,售 价： 多 层：3900元/平方米起价 3、4层：41004200元/平方米 高 层：2950元起价；3、4层：
9、3000元/平方米 均 价：32003300元/平方米 开盘时间：2008年10月1日 入住时间：2010年6月 房屋状态：现房 建筑形式：多层、高层 建筑面积：11万平方米 占地面积：6万平方米,星河湾,星河湾,代表项目四,一个心情盛开的地方,源自北京星河湾嫡传血统，连山河旁的高端客户聚集区。,起 价：3-4层：3400元/平方米 5层：3200元/平方米 6层： 3400元/平方米 开盘时间：2010年1月 入住时间：2010年12月31日 房屋状态：期房 建筑形式：多层、小高层 建筑面积：6万平方米 占地面积：4万平方米,亿达欣园,亿达欣园,代表项目五,滨城水岸 公园生活,紧邻连山河、北
10、昌路，区域优势明显，景观资源优越。,售 价：3-4层3450元/平方米；6层：送阁楼：3300元/平方米 开盘时间：2009年5月 入住时间：2010年10月11日 房屋状态：期房 建筑形式：多层 付款形式：一次性9.8折，贷款无优惠 车 位：38003900元，位置不同价格不同 建筑面积：6万平方米 占地面积：4万平方米,正业新东方,代表项目六,北欧风情 精英生活,实力地产打造的低价位、高品质北欧风情花园式物业小区。,正业新东方,起 价：3688元/平方米， 3层：4138元/平方米 开盘时间：2008年9月20日 入住时间：2009年10月16日 房屋状态：现房 建筑形式：高层 、别墅 地
11、下车位 ：1218万/个 绿 化 率：66 建筑面积：10.5万平方米 占地面积：9.33公顷,乾源山庄,代表项目七,THE BEST MANSION ON THE PEAK,区域内典型高端项目代表之一，会所、物业、美式景观是项目主要卖点。,乾源山庄,ETERNAL MANON,均 价： 34003500元/平方米 付款形式：一次性9.7折，不做按揭 开盘时间：2009年8月20日 入住时间：2010年12年31日 房屋状态：期房 建筑形式：小高层、高层 车 位：近400个（地上75个）价位暂时没定 建筑面积：70446平方米 占地面积：31660平方米,北岸龙庭,代表项目八,栖居连山河畔 享
12、受温馨生活,位于连山河北岸，拥有优势河景资源的，以小高层和高层为主的中端项目。,北岸龙庭,结论：,1、老区作为传统居住区域，拥有完善的生活配套，浓厚的居住氛围，符合消费 者购买需求； 2、连山河景观资源为区域增加了不可比拟的景观优势，为发展高端项目夯实基 础； 3、沿河两侧大量涌现出中端、高端项目； 4、目前市场在售高端产品大多为所谓的“高端”即低档次，高价位，并未体现 高端产品特色； 5、区域内大体量项目较多，在运作手段上并未体现出大盘的特色，所谓大盘仅 是简单的体量放大。 6、土地开发周期比较接近，未来市场潜在竞争对手的出现将会增加项目的风险 系数。,PART 1 项目属性界定 PART
13、2 市场环境分析 PART 3 市场定位 PART 4 营销推广策略 PART 5 销售策略 PART6 平面表现,市场占位 客户定位 形象定位,目录,压力： 1、片区认可度不高 2、地势低洼 3、地块被道路分割机会： 1、市政规划区域 2、未来升值空间大,压力：1、区域内性价比项目 稳占市场份额 2、首创等高端的冲击 3、潜在竞争对手 机会： 1、刚性购房需求急增 2、城市发展延长线,压力：1、高端客户对区域存在抗性 2、市区及本地客户的不同需求 机会：1、中青年购房需求成主流 2、婚房、养老等自住需求增加,市场,现场,磁场,项目综合评价,地形地势,产品形象,优势,劣势,项目整体规划，外部形
14、象已经决定了项目的品质，随着时间的推移和竞争的加剧，目前光靠这一优势不足以打动更多的潜在消费人群，需要树立项目的高品质形象，在市场上成为独树一帜的项目。 区域内客户不足以消化本项目，需要突破市场，争取吸纳更多的来自其它区域的消费群体，所以提升区域价值，解决片区认知的问题，把劣势转化为优势，才能为项目的持续发展打下坚实的基石。,项目最大优劣分析,本项目成功的策略方向,利用机会，发挥优势， 规避劣势，转化威胁。,1、房地产开发市场观念滞后，在产品规划，空间塑造，社区服务等综合方面素质一般， 而在价格上却过分人为炒作，造成了高价格低价值的整体市场印象。 2、新材料、新技术、智能化的应用匮乏，缺乏创新
15、意识，所谓高档产品仅仅是高档的价 格而已； 3、本区域内较差的生活配套设施条件与中高档物业定位之间形成资源落差。 4、本项目要成为连山区高端项目的主力军，竟争的层面大为拉开，直接面临更优势地段 个案的市场抢夺。,项目市场定位问题点分析,项目达成制胜的关键点,多年来累积的潜在市场需求尚未被完全满足，有可挖掘的市场潜力; 市场的成熟致使消费者越来越理性，真正成熟、高素质消费者较难产生从众消费心理，而宁愿等待真正满意的产品出现，这种现象就形成了市场的一个空白点; 大环境经济的持续增长与市场房涨不断上扬的现状，使消费者对于购房置业有急迫的心理; 经过多年的市场培育期，连山区作为本市住宅核心区域的地位已
16、初显端睨，区域地位价值不断提升。这是本案的最大利好因素； 本项目需要通过大量的节能创新原材料的应用；高科技智能化硬件配套；国际化的人居环境；管家式的物业服务体系。,经济实力,高,中,低,山河半岛,首创象墅,亿达欣园,项目的竞争市场定位确定,低,中,高,宏运奥园,上东盛景,星河湾,项目品次,乾源山庄,北岸龙庭,本项目的竞争策略：领导者补缺者,领导者,追随者,补缺者,挑战者,目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点,垄断价格 产品有不可重复性,改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值,行业老大,非行业老大，中大规模市场,搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者,次/非主流市场,上东盛景是骞亿地产的升级力作，骞亿地产在葫芦岛市场的品牌知名度有待提升，需要通过项目品质打造及强有力的营销手段支持，来满足项目需求。,敏锐的机会主
