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1、,1,一、物业经营管理概述 二、房地产投资及其区位选择 三、房地产投资分析技术 四、收益性物业价值评估 五、房地产市场与市场分析 六、租赁管理,七、成本管理 八、合同与风险管理 九、财务管理与绩效评价 十、写字楼物业经营管理 十一、零售商业物业经营管理 十二、物业经营管理的未来发展,Contents,深圳科技工业园物业管理,2,第一章 物业经营管理概述,第一节 物业经营管理的概念 第二节 物业经营管理的层次与工作内容,深圳科技工业园物业管理,3,测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。,（一）考试目的,4,掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理
2、的层次及各层次之间的关系。 熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。 了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。,（二）考试基本要求,2019/1/16,5,物业经营管理的性质和管理对象 物业经营管理的目标 管理型物业服务企业、专业型物业服务企业、综合型物业服务企业的区别 物业经营管理的类别 物业经营管理的工作内容,（三）要点说明,深圳科技工业园物业管理,2019/1/16,6,一、物业经营管理的内涵,第一节 物业经营管理的概念,物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理（Property Management）、设施管理（Facilities M
3、anagement）、房地产资产管理（Real Estate Assets Management）、房地产组合投资管理（Real Estate Portfolio Management）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。,2019/1/16,7,物业经营管理，突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。,深圳科技工业园物业管理,2019/1/16,8,物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作
4、管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。,2019/1/16,9,二、物业经营管理活动的管理对象,管理对象是收益性物业,写字楼 零售商业物业 出租型别墅或公寓,工业物业 酒店 休闲娱乐设施等,深圳科技工业园物业管理,2019/1/16,10,（一）写字楼,写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公部分和公用部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。 国外将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。注意三级之间的区别。,深圳科技工业园物业管理,2019/1/16,11,（二
5、）零售商业物业,零售商业物业主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面来分类。,深圳科技工业园物业管理,2019/1/16,12,零售商业物业的分类：,区域购物中心 市级购物中心 地区购物商场,居住区商场 邻里服务性商店 特色商店,所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上表现为完整性，在服务范围上面向商圈内所有居民。,零售商业物业的存在形式：,只经营零售业的独立的建筑物或建筑群（中友百货、北辰购物中心等） 某综合用途物业内的一部分（国贸、时代广场等）,它们的区别特别重要.,2019/1/16,13,（三）出租型别墅或公寓,别墅：
6、国内的别墅中，只有独立别墅才具有别墅的独有性。 公寓：包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。,（四）工业物业,为人类生产活动提供入住空间，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。,深圳科技工业园物业管理,2019/1/16,14,（五）酒店和休闲娱乐设施(随便看看）,酒店与休闲娱乐设施的差别（软、硬件设置和运营管理模式等方面）：,主要是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑。,2019/1/16,15,三、物业经营管理服务的目标,从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现
7、物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 即：为业主或投资人创造回报和利润,深圳科技工业园物业管理,2019/1/16,16,四、物业经营管理企业,物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型企业。 物业服务企业划分为管理型、专业型和综合型三种。,2019/1/16,17,管理型：是具有策略性物业管理能力的企业，在物业管理活动中处于总包位置。 专业型：以专业分包或直接接受业主委托的形式，具有某种专业管理能力，如清洁、安全、环境绿化、设备设施维护保养等。 综合型：同时具备物业策略管理和物业运行管理能力，在总部
8、设置管理层，同时设置若干专业化的分公司。,深圳科技工业园物业管理,2019/1/16,18,物业服务企业从管理层次上也可划分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。 管理型和综合型物业服务企业也可提供物业管理顾问和咨询等业务。,2019/1/16,19,一、物业经营管理的层次,第二节 物业经营管理的层次与工作内容,物业管理：核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，则还有资产管理和投资组合管理的内容。 设施管理：设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、
9、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业；服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。,深圳科技工业园物业管理,2019/1/16,20,房地产资产管理：从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。 房地产组合投资管理：包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标；在合适的时机购置和处置物业资产。,2019/1/16,21,创造房地产投资利润的三种基本途径：,在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中）； 在持有期间以现金流量的现值最大化为
10、目标来经营物业； 在合适的时机售出物业。,物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个目标的实现，实际上就是以物业业主的角色在工作。,深圳科技工业园物业管理,2019/1/16,22,二、物业经营管理不同层次之间的关系,2019/1/16,23,物业经营管理三个层次工作的主要职责,深圳科技工业园物业管理,2019/1/16,24,三、物业经营管理中的战略性工作,确定战略：确定资产初始组合非常重要，然后通过买卖来维持和提高资产组合质量 确定标准：结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准（包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化） 构建信息基础：构建足以使资产组合中的
11、各个单元都得到合适评价的数据库，对信息分类保存 决策分析：投资决策主要取决于预期收益和风险水平。 进行资产组合：在一定收益水平上具有最小风险的资产组合,2019/1/16,25,四、物业经营管理的常规工作,资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。,现金流和成本管理 日常维修和维护 未来维修和维护,设施设备管理 物业保险管理,深圳科技工业园物业管理,2019/1/16,26,1物业经营管理强调为业主提供( B )服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 A物业管理 B设施管理 C价值管理 D投资管理,2某写字楼具有良好的地
12、理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范要求，建筑物有功能陈旧因素影响，有自然磨损存在，该写字楼最可能属于( B )写字楼。 A 甲级 B乙级 C丙级 D二级,2019/1/16,27,3、物业经营管理活动的管理对象主要包括（ ABDE ）等。 A写字楼 B零售商业物业 C居民自有住宅 D工业物业 E酒店和休闲娱乐设施,4、物业经营管理企业中，能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的企业一般有（ AD ）。 A管理型物业服务企业 B专业型物业服务企业 c投资型物业服务企业 D综合型物业服务企业 E所有物业管理公司,2019/1/16,28,5、物业经营管理活动中，通过对人和工作的
13、协调，以为某一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是（ B ）。 A物业管理 B设施管理 C房地产资产管理 D房地产组合投资管理,6、物业经营管理各个层次中，属于物业管理主要职责的有（ BCDE ）等 A制定物业发展战略计划 B保持与租户的联系并收租 C控制运营成本及保存财务报告记录 D资本性支出计划 E物业维护及安全管理,深圳科技工业园物业管理,深圳科技工业园物业管理,2019/1/16,29,7、在物业经营管理的战略性工作中，影响投资决策的关键因素是( c )。P13 投资回收期 预期收益 还贷能力 风险水平 A B c D,8、在一宗已开发的物业甲旁边有一小块土地，该土地
14、适合进行开发建设，但是由于该地块排水系统出现问题，致使该块土地无法进行实际的开发运作。作为物业甲的物业经营管理企业，对于该块土地，正确的做法是（ACDE ）。P14 A 防止他人利用某些权利或者名义对自己的土地所有权造成侵害 B 在土地上搭建物业甲的附属停车场，确保土地不被别人占有 C 检查土地的栏护情况，确保临近的土地使用者没有侵占其土地 D 对土地进行等级评定和保险 E不定期查看土地，确保没有负面因素作用在土地上,2019/1/16,30,第二章 房地产投资及其区位选择,第一节 房地产投资 第二节 房地产投资的风险 第三节 房地产投资区位的选择,深圳科技工业园物业管理,2019/1/16,
15、31,测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。,（一）考试目的,2019/1/16,32,掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。 熟悉：房地产投资的形式与利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。 了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。,（二）考试基本要求,深圳科技工业园物业管理,2019/1/16,33,房地产投资的目的与内容 房地产直接投资的内容 房地产开发投资的内容 房地产投资信托基金运作方式 房地产投资的主要特征及利弊 房地产投资市场风险和非市场风险的区别 狭义的区位与广义的区位的区别,（三）要点说明,2019/1/16,34,一
16、、房地产投资的概念,第一节 房地产投资,房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 投资者进行房地产投资的主要目的为了使其财富最大化。获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。,深圳科技工业园物业管理,2019/1/16,35,二、房地产投资的形式,直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。（开发投资与置业投资） 间接投资：将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。 购买房地产开发或投资企业的股票，购买房地产投资信托基金，购买房地产抵押支持证券。,2019/1/16,36,房地产开发投资：短期投资，从购地开始建房，赚取开发利润，风险较大但回
