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1、,论“巴登城”,思路决定出路,生态和谐、怡然自满,2012.4.25 提报方案,城市意义与地产价值,数据初看：非一般地产项目,依托五里界南部区域优质的自然环境和人文环境资源，将区域内各断状山脉和点状水系等资源紧密联系起来，拟建设成为一个以高端休闲度假为主导的生态旅游居住城邦，开辟温泉度假、体育公园和有特色的生态旅游项目,占地万亩、130万方住宅、 50万方配套、 6个功能区、 56洞国标果岭、 50亿投资额、依3座山、临5个湖、打井2000米以下、水温68摄氏度 3万平米温泉SPA、2个标准五星级酒店,本案：巴登城立足武汉，定位华中，代言城市，华中唯一,城市意义与地产价值,感性认知：旅游地产，
2、华中唯一,本案意义：满足物质和文化需求,城市意义与地产价值,背景决定潜力：旅游产业，前途无量,限购政策促使多人丧失购买资格,2012年初政府出台别墅用地禁批政策，促使别墅产品稀缺,积极发展旅游地产综合体，推动旅游城市经济健康发展,项目诞生 的 社会环境,政府决定地位：华中之“心”，城市之“新”,城市意义与地产价值,武汉：中部中心城市,蔡甸：城市发展新区,规划：滨湖宜居新城,四通八达，辐射华中,三环线,青郑高速,沪渝高速,本案,“中部中心”+“新城” 地块最大的价值在于政府对于这块地的规划,城市意义与地产价值,城市意义与地产价值,蓝图决定高度： 最全面的别墅资源,最齐全的高端配套,最丰富的产品类
3、型,所有的别墅资源，除了海岸，我们都具备山、湖、森林、温泉、果岭、高端配套,别墅天堂,城市意义与地产价值,青龙山,余脉造就山地别墅,城市意义与地产价值,人工湖,造就湖岸别墅,城市意义与地产价值,森林公园,森林青龙山森林公园 造就别墅独特小气候,城市意义与地产价值,最齐全的高端配套,高尔夫球场、温泉浴所、酒店等高端配套，一应俱全， 打造最高端、最完备别墅配套。,城市意义与地产价值,高尔夫球场,36洞高尔夫 果岭别墅,城市意义与地产价值,温泉度假村,温泉度假村 可打造成纯粹的顶级温泉疗养胜地,城市意义与地产价值,洲际酒店,五星级酒店配套，一个圈层的标志 星级酒店式物业服务输出,城市意义与地产价值,
4、生态五站,零污染纯美净境，别墅环境的极致,城市意义与地产价值,德国精工,别墅品质的极致,本项目的诞生，具有前瞻性，实践性，也有未来的社会意义和经济效益。,它未来将是一个城市功能区,为社会提供旅游、生活等服务。,作为一个城市功能区级别的项目，最好不要用常规的地产定位方法来定位。,不是一个常规意义上的地产项目，是一个城市规划项目,它在城市里开辟了一片独特的区域，实现一种前所未有的生活。,城市意义与地产价值,建议定位：,万亩度假圈 - 百亿养生堂 - 武汉温泉第一城,支持点： “万亩”、“百亿”，直接以气势磅礴的巨大数字，来体现项目的超级大盘配套属性。 “度假圈”和“养身堂”，直接点出项目的休闲旅游
5、属性，“武汉温泉第一城”更强调 了本案的唯一性、首创性和差异性，简洁凝练，气势十足。,城市意义与地产价值,地产价值：绝对稀缺,城市意义与地产价值,资源价值世界级旅游资源中央 生态价值青龙山国家森林公园、汤逊湖文化旅游区、龙泉山景区、梁子湖生态旅游区。 主题价值 华中旅游之心社区 配套价值 华中唯一世界级旅游主题配套 产品价值最全面的别墅资源,针对项目体内，最终需要实现销售的“旅游区”，以专业的地产角度进行价值解读,资源价值：世界级旅游资源中央,城市意义与地产价值,原山南麓、活水潺潺,城市意义与地产价值,生态价值： 生态旅游胜地,一万亩的生态规划用地、黑森林生态公园、人工湖都是用来来营造我们旅游
6、项目的价值点。,城市意义与地产价值,配套价值：完善的世界级健康主题配套,世界级,统一在“世界罕有的复合型旅游主题社区”之下的地产配套系统,标杆级配套,主题型配套,休闲配套,生活配套,国际标准高尔夫球场、温泉SPA、五星级酒店、大型国际会议中心,健康养生、商务会议、低密度风情住宅,温泉水疗中心、室外温泉区,餐饮区、体育运动、休闲度假、娱乐购物商业中心,城市意义与地产价值,产品价值：最全面的别墅资源,90墅/大联排/双拼/独栋,90墅/大联排/双拼/独栋90-500平米，别墅集大成者，一生之墅,未来的概念楼书,总结：核心价值：稀缺,稀缺价值一：城市意义,未来的产品手册,资源价值世界级旅游资源中央
7、生态价值青龙山国家森林公园、汤逊湖文化旅游区、龙泉山景区、梁子湖生态旅游区。 主题价值 华中旅游之心社区 配套价值 华中唯一世界级旅游主题配套 产品价值最全面的别墅资源,稀缺价值二：地产价值,总结：核心价值：稀缺,1号作品,江山如画,Baden Baden 武汉飞德国没有直航 who cares? 半小时后 你会发现“德国”就在武汉 巴登城 醇正德式风情 武汉向南半小时 180万德式城邦都市温泉度假天堂,Baden Baden 在那山的那边，湖的那边，森林的那边where？ 隐于市更出于市 醉享生态大境 巴登城 隐于群山、河湖、森林之间 180万德式城邦都市温泉度假天堂,Baden Baden
8、 其实泡温泉不能叫度假 really? 说这句话的人除非家住温泉天堂 巴登城 武汉半小时经济圈内唯一温泉疗养胜地 180万德式城邦都市温泉度假天堂,Baden Baden 默克尔女士，果岭就在后院 Please 有些人的一场家宴影响着一场国宴 巴登城 27洞果岭标准球场 180万德式城邦都市温泉度假天堂”,2号作品,七彩生活,Rhein and Golf Green 我只去 莱茵河畔的果岭 人人都爱莱茵河畔的科隆大教堂 我更爱莱茵河畔的果岭 巴登城 满足一切偏爱 将湖域囊于私宅 将果岭纳于日常会客 我去 我留 我在我家 巴登城，将旅行留在家门口,Bach and Hot Spring 我只泡
9、巴赫情调的温泉 羡慕巴赫的浪漫情深 不只在安娜玛格达蕾娜 谁说音乐只存于实在的音符 我更中意巴赫情调的温泉 巴登城 满足一切偏爱 衣香鬓影 相见浓情沐于温泉 我去 我留 我在我家 巴登城，将旅行留在家门口,Heidelberg and Hotel 我只住 海德堡级的酒店 歌德“把心遗失在海德堡” 帝侯宫邸总叫人缱绻忘返 我更倾于现代海德堡级的酒店 巴登城 满足一切偏爱 将世界五星酒店置于私宅配套 我去 我留 我在我家 巴登城，将旅行留在家门口,3号作品,蓝调风情,Baden-Baden（德语） 温泉温泉 泡澡泡澡（中文） 巴登德国最富盛名温泉疗养圣地； 巴登城中国中部中心的德国假期， 武汉唯一
10、温泉SPA度假墅区。 巴登巴登的温泉源头源于地底约2000 米以下，平均泉水水温约摄氏 68 度，不但可以饮用，而且有医疗的作用。 著名的肥皂刷按摩泡澡全套需时约三小时，有暖、泡、蒸、洗、冲、 动、冷、擦、按摩、涂油、泥澡与静养等十六种不同的程序。 圆形巨顶的建筑，和蓝天绿树融为一体。室内室外、芳香蒸汽、人 工日光乃至木炭桑拿，一应俱全。,Baden-Baden 19 世纪，世界上所有的大人物都在巴登巴登住过。 巴登群山环绕间的黑森林边缘小城， 19世纪的“欧洲夏都”； 巴登城中国中部中心的德国假期， 温泉果岭山湖森林洲际酒店德裔别墅群。 这座拿破仑三世所钟爱的城市，同样接待过俾斯麦、维多利亚
11、女王、 俄罗斯沙皇亚历山大，这些君主、政治家喜欢选择这个地方度假。 1867 年的春天，陀斯妥耶夫斯基在巴登巴登写下了他的传世之作 赌徒，而他的新婚妻子安娜则在一旁写着她的日记。 伟大的音乐家瓦格纳、勃拉姆斯从巴登巴登汲取了不少灵感。也许 在那个早晨，就是这样无所事事地坐在林边，享受那份难得的宁静。,Baden-Baden 在这里，5 分钟后你会忘掉自己，20 分钟后你会忘掉全世界。 马克*吐温 巴登德国最富盛名温泉疗养圣地， “欧洲的夏都” ； 巴登城中国中部中心的德国假期， 温泉果岭山湖森林洲际酒店德裔别墅群。 一个个精致的欧洲小镇在车窗外一闪而过，一栋栋咕咕钟式样的栗色房子错落 有致地分
12、布在林间坡地上，周围的山峦双手合围把小镇温柔地揽在怀里。 巴登巴登的山势起伏连绵，舒展且收放自如。山间有令人目眩的峡谷，清澈的 湖泊，山坡上数不清的泉眼。树木茂密，远远望去，一片墨绿近乎黑色，溪涧 轻流，美妙绝伦。 奢雅的星级酒店，美轮美奂的大歌剧院，被玛琳黛德丽称为“ 世界最美的赌场” 的Kurhaus这里只有阿玛尼西装面对输赢的从容和淡然。,4号作品,浪漫之城,5号作品,淡淡梦幻,6号作品,巧手插画,“ 事件营销 ” 关键词：攻击的卖点战术与攻击的事件战略 常规的推广方式是卖点推广，我这里有什么；而事件营销与传统的卖点营销完全不同，其首先需要的是事件营销所产生的市场震动力，目标在于建立领袖
13、品牌的市场地位，以领袖品牌的封杀力，形成至高点的高附加值，从而形成对销售的促动力。,巴登城项目七事件,媒体攻击力 政府攻击力 业界攻击力 旅游攻击力 专业攻击力 展会攻击力 圈层攻击力,事件一：媒体攻击力,新闻发布会巴登城 战略版图 媒体形式：新闻报道 （可信度） 事件影响：启动嘉凯城武汉第一个项目，旅游地产模式推介 A股上市16强嘉凯城，立足东部，强力扩张中原！ 嘉凯城投资46亿，造武汉市内首个果岭温泉旅游区！,事件二：政府攻击力,市政府+区政府+规划局+水利局 = 巴登城项目的政府看房团，市长看房团，局长看房团 = 市区领导的关怀和重视，代表政府的重视 = 巴登城项目积极参与社会公益活动
14、= 对政府关怀的后续处理 “售楼处的图片” “软/硬新闻” “红头文件” “放心白皮书” “江夏区区域政府规划发展报告”,事件三：业界攻击力,蔡云+边华才+唐军 = 出现在巴登城项目的旅游地产大腕看房团 = 中国房地产业协会商业和旅游地产委员会秘书长 蔡 云 = 中凯集团董事长，嘉凯城集团副董事长 边华才 = 美国华特迪士尼公司副总裁、高级副总裁 唐 军 其实重点倒并不是一定要这些大腕到场，而是要建立本案在业界人士中的口碑，并且让人感觉到这是一个“不能不知，不得不来，不看不行”的项目，正如北京的星河湾，深圳的华侨城，上海的新天地我们要成为一个话题，成为一个业界的传奇。,事件四：旅游攻击力,媒体
15、形式：城市论坛、新地产专刊（舆论性、关注度、影响力） 事件影响： - 改变游戏规则，设定价值标准。 - 荣誉从无到有，品牌点滴积累。 - 借助权威渠道，建立专业地位。,谁说武汉无温泉？去巴登城吧,事件五：专业攻击力,巴登模式 嘉凯标准 = 关于城市旅游与地产发展的高峰论坛 = 江夏五里界地块规划价值倍增计划与品牌精髓演绎 = 巴登城项目规划/建筑理念剖析 = 内容翔实，例证丰富，表现感人的产品技术手册（如：奔驰手册） = 引发一次回归到城市/旅游/别墅/生活/本源的深层次探讨,事件六：展会攻击力,2012 武汉房交会 主题：城市温泉果岭之梦,品牌为先 项目导入 本着“缔造生活品位”的理念，巴登
16、城将旅游、景观、亲水、园林和建筑等各种元素融合，不仅在人居环境、自然生态与人文景观之间架起了一条条人性的桥梁，也在描绘高雅的栖居艺术的同时创造了一个个地产精品。,事件七：圈层攻击力,小众优越，源于大众崇拜,“地中海”邂逅“巴登城” “摩根-ING-高盛：财富放对位” “文化香奈儿双年展” “美国LCS携手巴登城” “世界豪车漂移大赛” “名流私人定制晚宴”,关键词：攻击执行的形象战术与销售战略 推广的所有目标都是在于销售，销售才是硬道理；而以销售为目标的攻击执行才是真正的战略推广。,“ 销售才是硬道理 ”,巴登城 整合攻击战略布局,第1步：品牌战,第一阶段,战略点：品牌启动,对于品牌项目一定是品牌-项目-品牌的推广模式。因此价值提升必定是通过品牌建
