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1、项目前期成本策划的探讨,PART 1,概念对焦,PART 1 成本管理概念之对焦,什么是成本？ 经济学说： 为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。 为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量 为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。 成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。,什么是成本？ 企业家说： 利润=收入成本,地产企业的收入？,地产企业的成本？,PART 1 成本管理 概念之对焦,开发成本,土地成本,管理成本,资金成本,PAR
2、T 1 成本管理概念之对焦,成本管理理念之解析？ 标准成本管理（传统） 作业成本管理 （欧美） 成本企划管理 （日本）,成本企划：成本绝非单纯是帐簿的产物，既然它在制造过程中发生，就应该从工程学的、技术的层面去把握成本信息，从开发、设计阶段开始结合工程学的方法对成本进行预测、监控。其基本立足点可认为是全生命周期成本。,PART 1 成本管理概念之对焦,成本管理理念之解析？ 地产企业成本管理现状： 不谈目标-高利润/抢进度 目标滞后-预结算控制 目标不靠谱-专业口不介入 目标是目标，过程是过程-目标与操作脱节 决策者都不受控于成本，过程信息失真 成本结果与目标高度偏离,理论如何落地？,PART
3、1 成本管理概念之对焦,地产行业成本管理之特点 成本发生之体现滞后 成本信息归集体现滞后,建立一套成本预控体系，是企业不得不做的选择！,区别于制造业,PART 1 成本管理概念之对焦,房地产开发价值链分析模型,房地产开发价值链分析模型,成本管理是贯穿价值链全过程；涉及价值活动全部环节；全员全面参与的活动。,为此，我们需要： 1、 2、,地产标杆企业是如何管理成本的？,万科版,PART 1 成本管理概念之对焦,龙湖版,成本目标是怎么建立起来的？,1、投资决策 项目投资可行性报告,投资估算书,2、项目策划 项目定位：概念性方案设计,目标成本测算1,3、方案设计 确定产品标准,目标成本测算2,4、初
4、步设计 确定产品各分部、各专业标准,目标成本测算3,4、施工图设计,确定目标成本,投资估算,概念性方案设计概算,方案设计概算,初步设计概算,施工图预算 工程量清单,横向制约,指标?,目标成本科目与财务接轨？,金地成本表单,万达成本表单,万科成本表单,中海成本表单,与财务接轨 与合同策划与分判接轨 跨期分摊 针对产品之分摊 成本归集-责任管理-税务统筹,浅谈合约规划,PART 2,前期成本策划,房地产开发价值链分析模型,要点之一,项目获取阶段的成本调研 -土地成本的组成 -市场调研阶段如何进行成本调研,成本调研表,标杆楼盘如何选择,精装修调研案例,要点之二,投资可行性研究的成本研究 -某项目可研
5、报告分析 -可行性研究报告的目的与要素 -成本研究的深度与重点 -如何规避“钓鱼项目” -标杆企业工作指引,七对眼睛,项目策划阶段的成本策划 -某项目策划报告分析 -项目策划报告的基本要求 -成本策划的深度与重点 -不同企业项目成本策划的案例 -标杆企业工作指引,要点之三,项目策划要回答的问题,案例探究： 项目策划阶段的成本策划,成本,客户需求,市场,产品,盈利,总结一下,项目可研与策划阶段成本管理要点在哪里？ 1、盈利倒逼 2、市场对接 3、全员参与 4、成本的完整性与依据性 5、各专业端口核心任务 ,产品研究与“成本盈利”策划 - “产品研究”研究什么？ -客户导向的“产品-成本配置”研究
6、 -标杆企业产品标准化与成本标配化 -小型沙盘模拟演练： 如何通过项目前期的“产品成本”策划带来最优的盈利,要点之四,产品定位报告的成本提炼 -产品定位报告案例 -产品定位报告的模板 -如何厘清设计院与设计部管理之间关系 -成本定位清单框架 -成本清单的来源与依据 -某项目案例,要点之四,产品建议书摸板,部品清单摸板,案例探究： 概念设计阶段的成本规划,某超高层项目外立面 概念深化设计案例,总结一下,项目定位阶段成本管理要点在哪里？ 1、产品组合优化 2、客户敏感提炼 3、设计深度 4、定位决策及时清晰 5、各专业端口核心任务 ,项目前期目标成本测算的要求 -目标成本管理基本理念与要求 -前期目标成本测算的要点 -前期目标成本测算的科目深度研究 -不同标杆企业的案例,要点之五,目标成本的管理,PDCA,目标编不出来? 目标编不准? 谁来编?谁来审? 目标细化到什么程度?,动态信息概念混淆? 信息归集严重失真?,动态信息分析有价值?是报警?纠偏?还是统计?如何考核其质量?,标杆企业成本管理模式：,专业领域工作的效果由自身的专业能力决定，但对成本管理结果的影响性很大！,谢 谢！,
