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1、1,项目工程师管理行为规则,常州星河国际一期6#地块样板房装修 案例分享,2011年10月10日,2,目 录,一、项目介绍 二、产品设计案例分享 三、产品施工案例分享 四、客户样板房参观意见反馈 五、项目管理总结,3,第一部分、项目介绍（1）,前 言 在公司领导的强有力的领导下和相关同事的协作下的共同努力，星河国际一期6#地块装饰装修工程得以顺利进行。与同事协作共事，一心为公司，较好地完成了6#地块三个标段的装修工作。现将有关6#地块样板房及公共区域装饰装修工程项目管理工作汇报如下：,4,第一部分、项目介绍（2）,工程进度完成情况： 6#地块样板房及公共区域装饰装修工程自2011年7月25日正
2、式开工，2011年9月25日完工，合同工期为60天。除停电、施工图变更、总包地坪工程延期交付、空调施工等影响10天外，实际施工工期为50天，工期无延误，顺利完成施工进度计划,5,第一部分、项目介绍（3）,项目投资情况 6#地块样板房及公共区域装饰装修工程根据施工图预算，工程总面积约为700，总造价预算为341万元（不含装饰设计费）。目前正在结算中。详见下表：,6,第一部分、项目介绍（4）,投资情况一览表,7,案例描述：样板房施工完成后，发现3#楼两套90户型房间举架过低，与其建筑标高相同的5#楼170户型相比，170户型就显得房间空间大了很多。显得更加气派。其原因有：1）设计时天花标高较低，标
3、尺为2550；2）棚顶天花安置有中央空调,5#楼170户型,3#楼90户型,思考和总结：1）对于高层住宅的装修设计时天花造型不能过于复杂，这样有利于抬高房间的标高，尽可能的留出空间，有了空间才能更气派。 2）高层住宅尽量不使用中央空调，中央空调机的使用很容易使设计标高再次降低。如使用，必须严格限制空调风口的摆放位置，如5#l楼170户型,第二部分、产品设计案例分享（1）,8,第二部分、产品设计案例分享（2）,案例描述：样板房中的强弱电配电箱明装，影响观感,思考和总结：在设计时结合土建的电气图纸，在原配电箱作特殊造型，使之暗藏。,9,第二部分、产品设计案例分享（3）,案例描述 :卫生间座便器安装
4、不合格，房间交付后不能使用。,思考和总结：在装饰设计时对 产品选型只考虑了整体的设计风格和展示效果，没考虑到实际的使用功能，产品安装尺寸需要h:1100，现场实际安装只能满足h:800,10,第二部分、产品设计案例分享（4）,奇胜EPIC ORGANISER五联挂墙系统,思考和总结： 电视背景墙采用奇胜EPIC ORGANISER五联挂墙系统，挂墙电视后留出线孔，电视电源、音响、其他终端设备接线在挂墙系统解决，中间线路通过暗埋线管敷设。,170户型电视背景实景照片,案例描述：电视背景墙的插座组合影响观感，不能提升产品质量,11,第三部分：产品施工案例分享(1),案例描述：房间墙体粉刷抹灰厚度最
5、多为3，但是这次装修工期紧张，土建施工单位来不及粉刷，由装修施工单位做轻钢龙骨石膏板基层，这样每面墙体多出至少3，使房间空间人为变小。,施工中的实景照片,竣工后实地照片,思考和总结：1）此次样板房施工采用轻钢龙骨石膏板替代了原始墙体水泥砂浆粉刷，虽然在时间上满足了装修工程的整体交付，但是这种工艺使房间面积损失太多，得不偿失。 2）建议在以后的样板房施工中合理安排工期，在装饰设计时墙体尽量“少留白”。这样既保证了房间空间最大化的利用，还不会出现新砌墙体在装修后出现裂纹等质量通病。,12,第三部分：产品施工案例分享(2),案例描述：1）细节处理不美观，影响整体装修质量(如图一） 2）房间收口大量使
6、用玻璃胶（如图二）,图一,图二,思考和总结：1）家具厂在给门框下单生产的时候，没考虑到现场实际尺寸，只是一味按图生产，建议此类型问题可适当将门框线条加宽一厘米 2）装饰工程施工时，从基层到面层要层层严把质量关，在面层各种材质交界处留自然清缝，尽量不打胶、少打胶。,13,第三部分：产品施工案例分享(3),案例描述：公共区域大堂空调 风口与两边筒灯间距不一样，影响观感效果,思考和总结：1）空调工程施工应结合装饰工程施工图的天花造型图布置图摆放空调； 2）空调单位和装饰单位没有配合，甲方和监理没及时协调和发现问题。,14,第三部分：产品施工案例分享(4),思考和总结：1）石膏板吊顶和玻化砖、理石墙面
7、交界处不能使用阳角收口，如不采用正确的工艺工法，石膏板开裂只是时间问题； 2）建议以后所有的吊顶与墙面交界处都采用阴角收口如图二。,案例描述：轻钢龙骨石膏板吊顶与玻化砖墙面、理石墙面出现裂纹,15,第三部分：产品施工案例分享(5),案例描述：电梯门套与管道井门收口缝隙太大，不美观，降低产品质量。,思考和总结：1）缝隙过大的原因有两种，一是工人的工艺不够熟练，二是此处设计不够成熟； 2）建议此处理石门套尺寸宽度缩小100，形成是墙砖与管道井门交界，而不是电梯理石门套与管道井门交界。 3）加强现场质量管理：对关键部位、节点进行单独的技术交底和工艺监督。,16,第三部分：产品施工案例分享(6),案例
8、描述：样板房卫生间的洗手盆台面是锐角,思考和总结：卫生间的洗手盆台面尽量不要做成锐角，特别是台面角朝向门口的，因为卫生间潮湿容易滑倒，间接的使房间多了一样“凶器”,17,第四部分：客户样板房参观意见反馈(1),3#楼高层87 “模特之家”没有“三口之家”看上去大。 厨房太小，不实用。 阳台虽然朝南，但被前面栋楼遮挡，采光不好。 户型实用，大气。 担心南北是否通透问题。 主卧和次卧太紧凑，空间压迫。 厨房过于狭长。 客厅开间很大，很舒服。 卫生间太小。 卧室太过拥挤。 餐厅对着卫生间，不雅。 厨房太狭长，不好施展。 卧室装饰过度，略显拥挤。 南北不通透，底层的采光不足。 卧室太小，客厅大，应该均
9、匀点。 赠送面积相对于其他地方来说还是比较多的。,5#楼高层172 房型挺实用的。 物业费太高了。 公共面积交付时也是这样吗？蛮好看的。 交付的门与这个样板房的门是否一样？ 装修有点老土。 客厅很通透，很大，很舒服。 厨房外面的走道浪费了。 鞋柜做的不错。 公摊面积大了。 一进门就看到别人家的一堵墙。 厨房太小，家火不旺。 电视嵌在墙里散热不太好,18,第四部分：客户样板房参观意见反馈(2),售楼处172 次卧太小，次卧卫生间淋浴不需要。 没有地方放鞋柜。 门口没有专门的垃圾通道。 厨房不实用，有油烟。 进门就是卫生间，不好。 样板房阳台上应该做个晾衣架的展示。 觉得我们的装修没有万科的好。
10、南北双阳台很实用。 客厅宽敞。 冰箱位置很节省空间。 整体装修风格看起来很舒服。,售楼处120 样板房地砖蛮好看，但不实用。 这样装修看起来没有120。 南北不通透，厨房烟味散不去。 房间装了玻璃显得挺宽敞的。 主卧卫生间很大，很舒服。 书房很有创意。 电视背景墙听新颖的，就是储物空间太小太少了。 书房的书凳很有创意。 次卧不大，还不如书房。 书房有点窄。 南北不通透，担心采光和通风。 厨房太窄。 书房设计差，没新意。 卧室内衣物柜式玻璃门，风水不好。 阳台设计的不错。 厨房采光不好。 餐厅把一侧的椅子镶到墙里，蛮好。,19,第四部分：客户样板房参观意见反馈(3),2#别墅 一楼厨房的设计不错
11、，视觉也不错。 楼梯太窄，看起来不大气。 装修还不错，蛮喜欢现代风格的。 正门对着楼梯，不太好，厨房设计不错。 开放式厨房不好，在中国不实用。 一楼客厅太小，不大气。 棋牌室空间压抑，通风也不好。 一楼厕所对着餐桌，感觉不太好。 房子之间的间距太小。屋里很闷。,3#别墅 设施豪华齐全，下沉式庭院采光不错，布局合理。 酒窖设计不错。 一楼布局不错，二楼布局太紧。 卧室太少。 楼上很普通，地下室还好，价格偏高。 常州会有梅雨季节，负一层会不会存在隐患。 泳池周围没有护栏存在安全隐患，若家里有小孩的话。 厨房太小了. 二层男儿房内的百叶窗存在安全隐患（若是小孩子爬上去，很危险）。 保姆房空间太小。
12、挑高的风格固然好，但若是灯坏了或者是清洁时很有难度。,20,第五部分：项目管理总结（1）,设计不但要符合国家的相关规范、规定，还要确保工程原理和可施工性。方案的比选及设备材料的摸底工作、招标工作、是控制投资成本的关键。招选优秀的施工单位是项目工程建设施工的关键，关系到项目的成败。控制工程造价的关键是设计阶段，设计方案的选定、材料的采用是影响工程造价的重要因素。所以应采取限额设计和设计优化等手段，做到工程成本的有效控制。设计方案的选用，经过样板房施工过程中对所有节点的深化设计，到样板房工程竣工，方案的最终确定以后。绝不再做方案更改，只有这样才能保证，工期的顺利结束，否则会发生意想不到的乙方索赔。
13、工期不能按期完成，同样也影响开发公司的信誉度。,21,第五部分：项目管理总结（2）,随着社会的进步和消费水平的提高，人们对住宅提出了新的要求，附带精装修样板房销售已逐渐成为一种发展方向。但装修房有成本、个性、质量三大难点，对开发商而言精装修房无疑增加了一些难度，目前很多装饰装修公司大多是中小企业，水平参差不齐，装修房一旦出了问题，开发商就得代这些装修公司承担责任，这势必增加开发商的售后服务成本。样板房装修不论从工程管理方面，生产工艺上对装饰公司都有特殊的要求。整体大项目施工和样板房的施工单位的选择有一定的区别。样板房装修需要施工单位能够根据方案进行深化，应具有一定的设计能力。在后续的大项目全面
14、施工中要选择的是那些有足够的施工队伍，专业技能强，具有良好的管理能力、履约能力的装修公司。审批施工单位提交的施工方案、施工组织设计，以可靠的技术措施来保障工程质量。安全文明施工的管理是作为开发商应给予特别关注，因为它涉及到现场的形象和公司的管理水平、若做不好会影响销售。公司要树立安全就是效益的观念，积极避免可能发生的安全事故。在装修工程中比较常见的安全事故就是用电安全、消防、临边防护等。安全工作做的好，对施工所受的干扰也就越小，在项目施工中如果出现消防、伤亡等事故，不仅给企业带来损失，也必将导致生产率下降，施工进度必然受到影响，从而加大项目成本。更严重的是可能对楼盘的销售，和后期的开发带来意想
15、不到的严重后果。必须审查承包方的资质，因为这涉及到工程事故责任的分担等问题，同时还应注意承包方的二级公司不能对外签订合同。材料设备供应的具体内容：品种、规格、数量和需要供货的时间等这些工作尽量由承包方来做。,22,第五部分：项目管理总结（3）,为了确保工程的质量、进度、成本控制执行到位，需要三个步骤：前期策划、过程控制、结果验证（哪些需要改进）。作为工程管理人员，并不是一味的追求降低造价，而是在保证项目产品的价值和工程原理上去选择最佳方案。在项目实施前期，就要牢牢树立目标成本的观念，在项目设计和选材中多和成本部、采购部多做沟通交流，每次的改进都能使效果更加优化，掌握新工艺、新材料以达到最大的开
16、源节流。样板房完成后，应及时办理结算，重新测算成本，如果有超出预算成本的项目，找出原因看哪些需要改进。为后续的大项目施工起到纠偏的作用。精装修房项目引起纠纷和投诉最多的就是渗漏和裂缝等质量毛病，所以在工程管理中，要和监理单位多配合，调动监理的工作积极性，从基层开始就从严抓起，做到一步到位，步步到位，避免重复施工，浪费宝贵的时间。从对这些重点质量通病的部位严加管控，使项目达到零投诉。,23,甲方代表的项目管理是一个综合的，全方面的管理。涉及质量、进度、造价、人力资源、内部协调、外部协调等等方面.关键几点因素是： 1、充分利用好监理单位。建设部已经明确：监理单位拿建设单位的钱，就要替建设单位办事。这已经摆脱了原来监理必须站在公平公正角度上行驶权利的观念，监理单位也必须正视自己的角色定位，因此，建设单位用好监理单位已经在法律上站得正正当当了，必须充分利用监理单位的作用。 2、强化合同意识。合同是甲乙双方工程管理的基石，不偏不倚的执行合同，赏罚分明。 3、协调工程各施工方关系的能力。参加施工的单位可能有好几十家，总包单位、总包的分包单位、甲分包
