经纬行广州房地产市场分析报告.pdf

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1、 广州房地产市场蓝皮书 2012 广州市房地产中介协会 2011 年广州市房地产市场分析报告2011 年广州市房地产市场分析报告 2011 年广州市房地产市场分析报告2011 年广州市房地产市场分析报告 广州市房地产中介协会 广州市房地产中介协会 广州市房地产市场分析课题组 广州市房地产市场分析课题组 二一二年三月二一二年三月 b 本分析报告由广州市房地产中介协会广州市房地产市场分析 课题组完成，课题组成员单位如下（以单位名称首字笔画为序） ： 广东中原地产代理有限公司 广东合富房地产置业有限公司 广州市社会科学院数量经济研究所 中山大学岭南（大学）学院房地产咨询研究中心 合富辉煌（中国）房地

2、产顾问有限公司 满堂红（中国）置业有限公司 广州市房地产中介协会 二一二年三月 目 录 前言 4 1 房地产开发与房地产金融情况 5 1.1 房地产开发投资情况 5 1.2 房地产信贷金融情况 7 2 土地市场情况 9 2.1 土地市场总体情况 9 2.2 土地市场运行特征 11 2.3 土地管理动向 12 3 住宅市场情况 14 3.1 住宅市场总体情况 14 3.2 一手住宅市场运行特征 17 3.3 二手住宅市场运行特征 22 3.4 住宅租赁市场运行特征 27 3.5 住宅市场监测预警 29 4 商服物业市场情况 36 4.1 商服物业市场总体情况 36 4.2 一手商服物业市场运行特

3、征 38 4.3 二手商服物业市场运行特征 40 4.4 商服物业租赁市场运行特征 40 2 5 市场展望与趋势判断 44 5.1 政策展望与导向 44 5.2 土地市场展望与趋势判断 48 5.3 住宅市场展望与趋势判断 50 5.4 商服物业市场展望与趋势判断 52 6 政策建议 52 6.1 科学统筹宏观调控政策 52 6.2 加强金融监管力度，合理引导资金流向 53 6.3 积极研究开征房产税、物业税工作 53 6.4 强化土地资源管理 53 6.5 创新土地储备模式，大力开展土地营销 54 6.6 加强对房地产市场的宏观监控和管理 54 6.7 因地制宜、分别决策 55 6.8 加强

4、对保障房的配套管理，创新保障房建设模式 56 6.9 合理规划旧城改造，维持租赁市场供求稳定 56 6.10 引导转型，培育壮大商业地产 56 6.11 加强政策宣传，引导市场健康发展 57 3 前 言 从 2005 年开始的房地产市场调控，终于在 2011 年走出了“越调 越涨”的怪圈，在限购乃至限价的强力行政措施之下，加上限贷的金 融政策，终于使住房价格高昂的龙头无法再抬起来了，至少在“北上 广深”等一线城市，房价已开始出现涨幅回落的苗头，甚至出现了区 域性、个案性的房价下调现象，短期内房价涨幅继续下滑、房价下调 面继续扩大的可能性较大。 从 2011 年 1 月 26 日“新国八条”的出

5、台到上海、重庆两市房产 税的试行，再到 3 月份“全国”的政府工作报告中提出将“坚定 不移地搞好房地产市场调控” ， 国家房地产政策调控的力度不断加大， 房价调控的目标由遏制房价过快增长到促进房价合理回归。紧接着， 地方政府也根据实际情况逐步推出限购乃至直接限价的政策。 行政和经济手段并用，需求和供给双管齐下是 2011 年房地产各 项调控措施的主要特征。 “新国八条”中首次提及制定房价控制目标， 表明中央政府房地产市场调控措施由经济、 行政手段调控上升为直接 调控房价；同时“新国八条”指出，各直辖市、计划单列市、省会城 市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行 住房限购措

6、施。此后关于限购的各项实施标准和范围不断深化和扩 大，7 月 12 日，温家宝总理在国务院常务会议上强调房价上涨过快 的二、三线城市也要限购，截至 2012 年 1 月，全国共有 46 个城市出 台了限购政策。 在抑制需求的同时，中央及地方政府也将扩大供给作为调控市 场、平衡供需和抑制房价的主要手段之一；其中，大力加强保障房建 设就是 2011 年房地产市场调控的核心内容。2011 年 3 月份的中央政 4 府工作报告中明确提出年内将建设保障性住房 1000 万套，2011 年成 了中国保障房大规模建设元年。 2011 年 2 月 24 日，按照国务院的要求，广州市政府正式公布的 “新国八条”

7、落实细则和限购细则规定，广州 10 区实行限购，二套 房贷最低首付提至 6 成，不足 5 年的住房交易的营业税按全额征收， 加大保障房建设力度等。3 月 29 日，广州公布的房价控制目标则明 确，2011 年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市 居民人均可支配收入增幅， 这表明广州市对遏制房价过快上涨的决心 十分坚定。随着一系列房地产宏观调控政策的贯彻落实，2011 年广 州市房地产市场渐趋理性，投资、投机性购房受到限制，一、二手住 宅成交持续缩减，价格上升势头得到遏制。 1 房地产开发与房地产金融情况 1.1 房地产开发投资情况 1.1.1 房地产开发投资增长明显 1.1.1 房

8、地产开发投资增长明显 2011 年，广州市房地产开发完成投资 1306.74 亿元，同比增长 32.8%，增幅较上年（20.3%）加快 12.5 个百分点；占全社会固定资 产投资额的 38.3%，占比重较上年（30.1%）提高 8.2%。在宏观经济 放缓、房地产调控趋严的背景下，房地产开发投资仍然呈现高于固定 资产投资增幅的高速增长，所占比重创十一五规划以来的新高（上一 峰值出现在 2007 年，比重值为 37.8%） ，表明了不管过去还是未来， 房地产开发投资一直是拉动广州市固定资产投资增长的主力军。 5 表 1：2010-2011 年广州市房地产开发投资情况 年份20102011 房地产开

9、发投资额（亿元）983.661306.74 同比增长（%）20.332.8 全社会固定资产投资额（亿元）3263.573413.58 房地产开发投额占固定资产投资额比重（%） 30.138.3 数据来源：广州市统计局 1.1.2 房屋施工和竣工规模双双稳步扩大，供求矛盾加剧 1.1.2 房屋施工和竣工规模双双稳步扩大，供求矛盾加剧 2011 年，广州市房地产开发施工面积 7704.34 万平方米，同比 增长 19.2%。 其中， 住宅施工面积 4848.07 万平方米， 同比增长 21.7%； 住宅施工面积占全部房屋施工面积的 62.9%，比重较上年（61.6%） 略高 1.3 个百分点。全市

10、房屋竣工面积 1263.2 万平方米，同比增长 15.4%。其中，住宅竣工 831.68 万平方米，同比增长 7.4%。房屋施 工面积和竣工面积双双稳步扩大，为房屋的后续供应提供有力保障， 对广州市房地产市场长期稳定运行是有利的，但当前受政策影响，市 场需求不足，房屋供应的持续增加将不可避免地加剧供需矛盾，市场 在短期内将受严峻的考验。 表 2：2010-2011 年广州市房屋建设情况 年份20102011 房屋施工面积（万平方米）6464.127704.34 同比增长（%）16.419.2 其中：住宅施工面积（万平方米）3983.844848.07 同比增长（%）15.421.7 房屋竣工面

11、积（万平方米）1094.591263.2 同比增长（%）1.515.4 其中：住宅竣工面积（万平方米）774.69831.68 同比增长（%）-2.47.4 数据来源：广州市统计局 1.1.3 保障房建设目标任务已实现，多层次住房保障供应体系 进一步完善 1.1.3 保障房建设目标任务已实现，多层次住房保障供应体系 进一步完善 6 2011 年，根据国家和省的工作部署，广州市需完成约 8.5 万套 保障房建设任务，占全省任务总量的 1/4 强。广州市多管齐下，加大 投入，不断加强住房保障工作力度，保障性住房建设创历史新高，超 过“十一五”时期的建设总量。 1）多层次住房保障供应体系进一步完善

12、1）多层次住房保障供应体系进一步完善 初步构建了最低收入家庭承租廉租住房、 低收入家庭购买经济适 用房或承租公共租赁住房、 中等偏下收入家庭承租公共租赁住房或购 买限价房等多层次住房保障供应政策体系。 市住房保障办抓紧修改完 善广州市公共租赁住房保障制度实施办法 ，已报市政府准备征求 公众意见，构建以公共租赁住房为主的住房保障供应体系。 2）保障房筹建任务已实现 2）保障房筹建任务已实现 为贯彻落实好国家和省的决策部署，市财政筹集资金 50.06 亿 元，中央下达公共租赁住房补助资金 7.45 亿元，通过开工新建、收 购、改造和团租等渠道筹建保障房，实现了中央、省下达的年度目标 任务。 3）保

13、障性住房在建项目顺利推进。 3）保障性住房在建项目顺利推进。 芳和花园、同德 F 组团等项目已经建成并交付使用，广氮、珠吉 和松州等保障性住房项目已经预售。 4）在册低收入家庭住房困难如期解决 4）在册低收入家庭住房困难如期解决 2011 年共新增解决 13048 户低收入家庭住房困难，比原定计划 提前 1 年实现了在册 77177 户低收入住房困难家庭的“应保尽保” ， 如期兑现了市委市政府的惠民承诺。 1.2 房地产信贷金融情况 1.2.1 房地产企业国内贷款减少，其他资金明显增多 1.2.1 房地产企业国内贷款减少，其他资金明显增多 7 2011 年，广州市房地产资金来源共 1681.6

14、5 亿元，同比增长 11.9%。其中，国内贷款 352.37 亿元，同比减少 6%，占全市房地产 资金比重 21%，比上年下降了 4 个百分点；企业自筹资金 335.77 亿 元，同比增长 6.6%，占全市房地产资金比重 20%，比上年下降了 1 个 百分点；其他资金 945.36 亿元，同比增长 23.4%，占全市房地产资 金比重 56.2%，比上年上升了 5.2 个百分点。国内贷款的明显减少以 及其他资金的明显增加，表明随着国家信贷政策收紧，房地产企业通 过金融机构获得资金支持的难度加大， 只能纷纷转向其他渠道筹措资 金。 表 3：2010-2011 年广州市房地产开发投资资金来源情况 年

15、份20102011 本年资金来源（亿元）1502.861681.65 同比增长（%）611.9 其中：国内贷款（亿元）375352.37 同比增长（%）20.8-6.0 利用外资（亿元）46.7248.15 同比增长（%）235.93.1 自筹资金（亿元）314.92335.77 同比增长（%）0.96.6 其他资金（亿元）766.21945.36 同比增长（%）-1.923.4 数据来源：广州市统计局 1.2.2 房地产贷款新增额度萎缩过半，供求两端均受限贷政策 遏制明显 1.2.2 房地产贷款新增额度萎缩过半，供求两端均受限贷政策 遏制明显 2011 年，广州市金融机构新增贷款 1643.47 亿元，较上年减少 29.7%。其中，新增房地