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1、池州商之都酒店项目定位方案,PART 对于项目分析理解 PART 我们对项目价值深挖,Part 对于项目分析理解,项目析解,总规划用地面积：7119.5 M 总建造面积规划：60770M 商业面积：24085M 酒店面积：21660M 办公面积：6885M,项目为单体楼建筑物，纯商业用途，发展空间可塑性高，但项目现时缺乏新亮点，难以在市场上突围而出。,增加项目硬件、软件亮点,推翻传统酒店服务理念,项目升级理念,酒店式公寓理念,回顾公寓发展历程,Apartments,项目升级理念,公寓的演变,概念的发展,客戶购买目的,产品、服务 （包括：面积、裝修、服务、配套）,公寓作為一种物业类型，在中国已有
2、近20年左右的发展。,项目升级理念,演变一：发展历程,只租不售的服务性公寓,“伪”公寓,真正高端公寓,90年代,2000年初,2006年后,1) 公寓市场渐趋成熟,项目升级理念,演变二：购买目的,收藏,投资,投资+自住,工作出差，帶来大量短期租客，帶动公寓市场发展。租赁客戶为主力消費群体。,服务公寓需求增旺，租赁回报率高达715%，公寓回报比住宅整体高50%以上，掀起一股投资风暴。,公寓产品设计宜居性增強，地段佳、服务強、居住空间舒适。居住性增強，客戶作为过渡型居所，满足需要。,2) 由单一出租向多元化发展,项目升级理念,演变三：面积,公寓从居住面积、公共空间的增大，舒适性不断增強，如前期一般
3、公寓为30-50产品，现时增加至60-100的一房单位、并出现LOFT公寓，比前期同类产品面积增大40%，完成从紧凑过渡至宽松的过程，整体档次不断提升。,3) 室内空间增大、舒适度提高,项目升级理念,演变四：裝修,前期产品裝修简单，主要为乳胶漆墻面，赠送部分家电、分体式空调等基本裝修。 后期发展为豪华精裝修，墻身貼墻紙，部分项目全成品交付，选用名贵石材如：黑金花、连卡佛洞石、闪电金等；配送中央空调、选用LOW-E玻璃等，不断提高交付标准。,4) 名师设计，豪华精致，趋向全成品交付,项目升级理念,演变五：服务,基楚服务齐全，并能做到主动服务。后期服务质量不断升级，注重服务人性化、个性化、全面性。
4、部分项目直接委托酒店服务公司、品牌物业管理公司（如CBRE、DTZ、仲量联行、金钥匙、黃金管家等）。部分投资产品具有返租、代租、代管等服务，內容多元化。客戶关注公寓真正的经营性，注重优质的使用群体需要。,5) 品牌服务公司，提供多元化服务 ，可经营性,项目升级理念,演变六：配套,以商务为主，配备部分休闲设施,软硬件全面升级，开始经营私人会所,满足短期商务客戶需要，软件、硬件向商务方向配置，以软件服务为主。,室內恒溫泳池、商务中心、兒童会所、会员制俱乐部、酒店配套等，会所设计向高端、特色、品牌方向发展，全面提升各硬件、软件服务。,6) 配套设施高端化，成为项目亮点,项目升级理念,1）公寓区域发展
5、随商贸经济中心迁移而迁移，地段決定价值。 2）入市门槛低、非住宅物业的快速变现是公寓发展的动力，公寓是未来发展的趋势。 3）经营管理、物业配置是公寓的核心，是吸引高端客源、提升项目形象、保证价格的重要因素。 4）要提升公寓的价值，除地段价值外，增加附加值、增強品质、加強物业管理服務、注重品牌等是关键点。,结论：,项目升级理念,Part 我们对项目的价值深挖,市场需求,地段价值,竞争环境,稀缺产品,缺口份额,市政大势,资金实力提高，投资性进一步增强,高端客户群体更看重项目的附加值及发展前景,有着优越的地段价值,差异化大的产品才能突围。,区域内必将迎来更多企业高层、外地人士等。,产品结构是一个独特
6、的、有竞争力的开发模式，差异营销易于建立,项目定位,本项目定位的3大支持点：,1,2,3,纯粹商业体系,区域商业前景,精致酒店产品 可供品鉴的理念和品质,项目定位,池州城全效商业复合中心,优越的地段区位,成熟相对的位置,首创的产品模式,酒店复合社区（产品概念及配套差异化）,项 目 配套,全商业配套价值,项目整体定位,项目商场定位,集购物、休闲、娱乐等多功能为一体的区域性商业中心,参照项目所处区域的整体规划和发展趋势，并结合对本项目的整体定位，现商业1-5层项目定位方向为：,项目商场定位,项目1-5层商业定位为,池州城新天地都汇,项目商场定位,时尚女性名店城,集合潮流、时尚、精品、经典元素,项目
7、业态,负一层分割一半面积进行招商改建，定位发展为专属的私人文化会所领地。分为红酒屋、画廊西餐厅、文化艺术展厅。,项目业态,一层至三层商业为专属的女性时尚主题式商场。分为服饰、头饰、首饰等一系列相关女性主题的时尚商业元素。,参考项目为：香港女人街、广州银座、重庆金鹰女人街,项目业态,45层为儿童专场领地定位方向，分为相关儿童日产用品配套商业，儿童休闲玩乐游戏区两大元素组成。,项目业态,打造生态泛酒店式的环境空间,ART DECO 印记,复兴一座城市的优雅,精致高贵， 历史的凝练与现代的时尚湘濡以沫,帝国大厦、洛克菲勒大厦、和平饭店从大洋彼岸到东方明珠，被称为装饰艺术的ARTDECO建筑风格，代言
8、了一个阶层所追求的典雅气质，是高端建筑作品的表征、上流身份的代名词，因而也成为豪华不动产的鲜明标志之一。,项目建筑风格建议,起源于法国，介于古典与现代之间，融合了立体派、构成主义包括机械美学，具有现代主义的简约而不是简单，又有古典主义的精致而不繁复琐碎。,折衷与融合,Art Deco装饰艺术,讲究建筑的质感美与雕塑美，传达出一种经久不休的建筑之美，整体呈现稳重、典雅、华贵之意象，契合当下新一代知识财富阶层的身份标识与美学倾向整体造型充分体现了现代感与艺术性的完美结合,项目建筑风格建议,项目公寓建议,项目公寓建议,壁纸,白色混水木饰造型,橡木清水饰面,乳胶漆,橡木清水饰面,白色厨具定制,柜门暗藏
9、电视机,储物柜(橡木饰面),壁纸,储物柜(茶色镜面),“F”FOR： Fit房子本身的紧凑合适；舒适生活的恰到好处； FREE既代表生活的自由、和居住者的心灵的自由、无约束 Family赋以产品“家、温馨、温暖”的精神层面。 Fame产品身份的象征 Fantasy产品艺术性 Feeling体现产品人性化的一面 “OTEL ”FOR： HOTEL我们销售的是酒店,我们赋予它的概念是,项目亮点定性,高档酒店式公寓,平层：酒店套房型公寓,复式：商务会展型公寓,五星级式,成功点： 1、国际五星级酒店的顶级形象打造； 2、奢华独立的酒店配套设施及交楼标准； 3、酒店式服务团队，延续该酒店服务理念。,高端
10、豪华标准化模式,项目深度价值,精品酒店最初是指起源于北美洲，具有私密,豪华或独特的酒店环境，提供独特、个性化的居住和服务。 在装饰环境上，强调“小而精致”。客房数量不多，内部装修豪华，别具特色。 在服务方面，精品酒店采用的是管家式服务，服务人员与客房的比例是3：1，甚至4:1，远高于星级酒店。面向的客户群体是高收入、高品位的人群。,项目深度价值,选择精品酒店作为产品形态的3个理由：,绝佳的地理位置,精品酒店标准,非传统的特色酒店,人性化的服务理念,项目深度价值,天幕会所,顶层搭建天幕会所，兼顾会议、休闲功能,项目亮点配套,boutique精品酒店销售中心,项目亮点配套,通过多媒体和高科技的结合，利用光影效果对项目进行全面展示，突出天幕会所、纯酒店概念、纯粹商业等核心卖点，对客户进行“洗脑”。,3D体验中心,项目亮点配套,二零一一年七月,
