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1、日本購物中心發展前景展望 日本購物中心發展前景展望 資料來源：日本購物中心協會 轉載自中國購物中心發展報告 台灣聯絡： (一一) 日本購物中心的發展歷史和特點日本購物中心的發展歷史和特點 在日本，公共交通大樓在二十世紀五十年代初開始成為綜合性商業大樓的首創。六十年代末，從事 食品和耐用商品銷售的日用品賣場（General Merchandised Store）開始形成分支，從事於購物中 心的開發工作。1969 年日本第一座大型的、以百貨公司?主力店的郊區型購物中心玉川高島屋 (Tamagawa Takashimaya)購物中心在東京都世田谷區開業。在 1970 年之前，日本只有 135 家購
2、物中心。在後來的三十多年裏，2,600 多家購物中心相繼在全國開業經營。 在日本，其他專門店的賣場開發商一般只擁有和經營一家購物中心。通常來說，購物中心並不像一 般理解的房地產生意一樣可以作為買賣標的. 日本的購物中心通常是由日用品賣場的開發商為 主，主力店即為這些日用品賣場（如:吉之島）; 另有少部分購物中心的主力店由百貨公司承租。 在日本，購物中心還有第二種發展類型，這就是公共交通設施和各大火車站附近的地下商店街。在 日本的火車是最普遍的交通運輸方式為之已久，因此，火車站一直就發揮著聚會場所的重要功能。 (二二) 政府管理準則政府管理準則 2000 年 6 月，大型零售商店零售業務經營調整
3、法（國家法律）被廢除，同時，各地方政府又 頒佈實施了一項新的法律大型零售商店保護生存環境法。 (三三) 產業現況產業現況 日本共有 2,615 家購物中心，116,178 家承租戶。購物中心的總營業面積為 38,619,573 平方米。 相較於 2001 年，39 家新的購物中心建成營業，於 2002 年間有 50 家新的購物中心開業，2003 年 估計有 60 多家購物中心投入運營。 2001 年，所有的購物中心總銷售額為 266,275 （億日圓） ，合約 2,191 億美元。在 1999 年和 1997 年, 購物中心銷售額占全部零售總額分別為 18.9%和 17.3%。 (四四) 日本
4、購物中心的商業環境日本購物中心的商業環境 漫長的經濟不景氣漫長的經濟不景氣 微風商業開發有限公司 - 1 - 日本購物中心發展前景展望 二十世紀八十年代期間，有一部書叫做世界第一的日本，書中對日本的經濟成功進行了概括和 描述。但是，到了九十年代，隨著一批銀行和企業為不良貸款和不良資產所困，所謂的“泡沫經濟“ 破滅以及企業資產負債情況的惡化，日本經濟急轉直下，開始走上漫漫熊途，一蹶不振。2001 年 日本的國內生產總值年增長率為負 1.3%，預計 2002 年還將持負增長。遺憾地是，進入了二十一 世紀，日本的經濟形勢還沒有看到出現改善的跡象。雖然，可以說“在出口隧道的另一頭已經看到 了一些曙光
5、“，但是，就國內消費情況而言，我們還是沒有看到經濟復甦的跡象，更談不上有令人 鼓舞的方面。事實上，如果對所有這一切都聽之任之，目前的這種狀況將非常可能難以改變。這個 時期對主要依賴國內需求的日本零售業來說無疑是一個漫長難熬的日子。 競爭加劇競爭加劇 （1）管制撤銷的過渡調節 依據 2002 年 6 月頒佈的新法律，大多數關於大型零售商店開設的限制性規定都已經取消。但是， 由於需要辦理環境評估方面的手續，大型商店新開張數在這個法律頒佈實施之後實際上都較前幾年 有所減少。儘管如此，大型商店的總量還是在逐步增加，而且，似乎有理由相信，新開張的商店數 量將肯定超過前項法律頒佈實施之前的商店總數，這只是
6、時間問題。 （2）歐洲、美國和其他國家投資建設的銷售機構快速發展 由於管制撤銷的調節，沃爾瑪、麥龍和其他外資公司正在全面進入日本市場。這個趨勢還在繼續， 估計特易購(Tesco)在不久的將來將進入日本市場。這些超大型的外國零售商顯然認為，它們無法 抗拒世界上第二大消費市場的誘惑。 就沃爾瑪來說，它們要在日本設店經營肯定事先已經對前人的失敗原因進行過全面的分析和研究。 況且，它們在亞洲其他國家還積累了很多經驗。作為外資實體，它們將開展全方位的宣傳，強化其 經營特色和手段，做到有備而來，志在必得。因此，我們可以說，在日本，全球化的競爭已經開始。 （3）結論 在剛剛進入二十一世紀之際，日本的零售業面
7、臨著前所未有的嚴峻局面。將來，政府方面肯定會出 臺一些措施，但是，即便如此，企業作為一個個體無論如何也不可能捕捉到新的商業機會，更不可 能通過自己的經營智慧和努力改善經營業績。避開當前的經濟形勢不說，我們還是首先要對自身進 行改革，奉行顧客至上的原則與整個社會建立起信任關係，發展我們的業務，從而履行我們作為生 活方式基礎設施提供者的職責。 (五五) 日本購物中心協會日本購物中心協會 為了促進日本購物中心的合理發展和普及，以及為了改善全體國民的生活方式，日本購物中心協會 於 1973 年 4 月宣告成立。1975 年 4 月，該協會歸屬經濟貿易和工業部領導。該協會擁有 1,000 多家公司會員，2003 年 1 月該協會歡慶成立三十周年。協會的成員遍及各行各業，包括購物中心 開發商、零售商和有關行業的公司。 微風商業開發有限公司 - 2 - 日本購物中心發展前景展望 微風商業開發有限公司 - 3 - 日本購物中心發展前景展望 微風商業開發有限公司 - 4 - 日本購物中心發展前景展望 微風商業開發有限公司 - 5 - 日本購物中心發展前景展望 微風商業開發有限公司 - 6 -
