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1、清远 E3700509地块 2008年 3月 24日 项目可行性评估方案 第一篇：市场篇 清远房地产市场现状 目前房地产项目竞争态势 未来政府规划对房地产的影响 思路阐述 第二篇：营销篇 项目背景 SWOT分析 项目定位 产品规划及设计思路 投资价值及收益评估 清远市南接广州，北界湖南，东连韶关，西邻广西，素有“三省通衢、北江要塞”之称，是珠三角与粤北山区的结合部，也是岭南通往中原的重要纽带。 清远市辖共 2市 5县 2区，人口 370万，其中市区人口 61万，市区流动人口 9万，面积 1.9万平方公里，地处亚热带，独特的地理位置、奇特的地形地貌，造就了丰富的旅游资源。 市场篇 -Part1:
2、清远房地产市场现状 一、清远概况 新城区： 本地人称“小市”，是清远市政府重点规划发展的区域，是市政府、工商、财税、司法等部门的集中地， 兴建了多间星级酒店、体育中心、少年宫基础市政设施，随着市政配套的日益完善及政府重点建设的完成，该区域作为清远市行政中心的位置越益重要。 二、清远市各片区功能特点 市场篇 -Part1:清远房地产市场现状 清城区： 即清远旧城区，位于小市与 清新县之间，是清远市早期的城区，是清远市商业集散地，有以城市广场为中心的商业步行街，摩托车一条街、电脑市场等。随着经济的不断发展，清远城区扩建工程的展开，旧城区的种种规划缺陷逐渐暴露出来，街道狭窄、建筑群落后拥挤制约着该区
3、域的进一步发展。 二、清远市各片区功能特点 市场篇 -Part1:清远房地产市场现状 2007年清远市房地产开发完成投资 64.9亿元，比上年增加25.6亿元，增长 65.2%，房屋销售面积 239.7万平方米，增长71.2%。据初步统计， 2008年清远市房地产的供应量仍然会超过去年。 资料摘自清远市统计局 三、清远房地产市场概况 市场篇 -Part1:清远房地产市场现状 05 07年清远市房地产销售面积： 数据来自清远市房地产交易中心 三、清远房地产市场概况 单位：万平方米 市场篇 -Part1:清远房地产市场现状 05 07年清远市房地产销售均价： 数据来自清远市房地产交易中心 三、清远
4、房地产市场概况 单位：元 /平方米 市场篇 -Part1:清远房地产市场现状 小结： 三、清远房地产市场概况 从上述数据可以看出，清远的房地产发展起步于 05年，当时的售价处于一个较低水平，受房地产大市场环境的影响及清远市经济发展水平的提高， 06年开始售价一路飙升，外地不少大发展商纷纷进驻拿地， 07年下半年土地拍卖价格已比 05年同期上涨 300！随着开发量的增加及政策因素影响， 07年下半年起，售价增幅开始放缓，并且两极分化明显，一边以南向望江的为卖点的豪宅项目售价高达 7000元 / ，而与其相距不到 5公里的项目售价只有约 2800元 / 。 市场篇 -Part1:清远房地产市场现状
5、 清远 云山诗意 一、新城区板块 占地面积 300亩，总建筑面积50万平方米。项目计划分三期进行开发，首期 8万为 11栋 6层情景房， 4栋 11层小高层， 2栋 24层高层，并且配套有会所及商业街。现售价约 4000元 / ，以其品牌效应及独特的产品形态吸引了不少广州客捧场，同时深得清远客户的认可，开盘至今已取得不俗的销售业绩。 市场篇 -Part2:目前房地产项目竞争态势 晟禾 汇江花园 一、新城区板块 占地面积 4万平方米，总建筑面积逾 10万平方米，由 16栋 13-16层小高层建筑组成 。用大围合规格格局，实现人车分流的交通体系设置，户户南北对流，有清远市唯一一个东南亚风情园林。目
6、前销售均价约 3000元 / ，销售情况一般。 市场篇 -Part2:目前房地产项目竞争态势 清远 美好居 一、新城区板块 美好居占地 1.4万平方米 ,设有半沉式大型停车场 ,住宅以小高层为主 ,绿地面积过万平方米 ,建筑面积在 120-160平方米之间，单体建筑设计追求简洁、明快的整体效果。销售均价为 3200元 /平方米，其户型大露台较吸引人。 市场篇 -Part2:目前房地产项目竞争态势 信诚豪庭 杰座 一、新城区板块 公寓型单体楼，户型建筑面积 80-130平方米之间，户户带入户花园，三房两厅户型既带入户花园又带四超大阳台，销售均价2600元 /平方米。现阶段销售良好，小户型 10楼
7、以下售完。 市场篇 -Part2:目前房地产项目竞争态势 大丰豪庭 一、新城区板块 位于龙塘镇工业区，占地面积 6万多平方，总建筑面积达 13万平方，高层电梯洋房16幢，花园面积 30%以上，户型以 80 两房、 120 三房为主，均价 1900元 / ， 停车位约 700个。 市场篇 -Part2:目前房地产项目竞争态势 凤城世家 一、新城区板块 “凤城世家” 占地面积42600m2，一共建设 12栋高层住宅，总建筑面 17万 m2， 住宅总户数 916户，容积率 3.53，停车位671个，绿化总面积 2.8万 m2。销售均价 4000元 /平方米，以 90 两房及 140 三房为主，售楼部
8、气氛活跃。 市场篇 -Part2:目前房地产项目竞争态势 金碧湾花园 二、清城区板块 小区面积为 27.2万平方米，由26栋连体小高层和别墅半围合而成，建筑面积 55万平方米，绿化面积为16万平方米，车位多达 1400个，建成后入住户数超过 4000户，其中东部的别墅更是城市住宅的典范，是清远市首屈一指的“巨无霸”社区。 项目以 170 220 大户型为主，目前销售均价约为 5500元 / 。 市场篇 -Part2:目前房地产项目竞争态势 汇贤花园 二、清城区板块 单体楼项目，规模较小，现代风格。户型为两房单位和三房单位，销售均价为 2800元 /平方米。 市场篇 -Part2:目前房地产项目
9、竞争态势 御水龙庭 二、清城区板块 总建筑面积达 13万平方米，高 33层， 540个住户单元。该楼盘享有得天独厚的地理位置，坐拥北江最为开阔的一线江景 ，销售均价 6000元 / 。 市场篇 -Part2:目前房地产项目竞争态势 金信蓝湾豪庭 二、清城区板块 项目地处被称为滨江豪宅走廊的北江一路，占据北江最美的一段，瞻瞩城市未来。左翼凤城大桥连通全城，右翼武广快线交通珠三角，交通便捷。一线江景，仅 281户 220 大宅，法式建筑风格，在户型上，均采用“跃式”结构，南北对流社区配套大型 VIP豪华会所、大型酒吧、咖啡厅、健身房、 SPA、棋牌室等配套 。销售均价 6500元 / 。 市场篇
10、-Part2:目前房地产项目竞争态势 小结： 市场篇 -Part2:清远房地产市场现状 1、欧式风格楼盘大行其道，随处可见的“御”、“豪”字的楼盘名称，但没有哪家能称之为真正意义的豪宅。 2、江景板块价格引领楼价一路走高，但一味的高价、大面积难免“曲高和寡”，难以得到买家认同，大户型普遍销售速度较小户型慢。 3、同质化竞争加剧，导致“云山诗意”这一异军突起，瞬即吸引买家眼球，继而一炮而红，可见产品特性对清远买家具有较强吸引力。 4、两极分化严重，一边是江景盘开价 6、 7千，一边的项目 2千多元起步价，同区域价差最多达 2.5倍。 突出工业和旅游两个重点，发展以高新技术为特点的现代工业和以旅游
11、商贸、旅游服务为特色的第三产业，清远将建设成为珠江三角洲后花园和新兴的现代工业城市。 一、城市发展总目标 市场篇 -Part3：未来政府规划对房地产的影响 积极实施“工业兴市”战略，工业发展以寻找、扶持、培育新的支柱产业和旗舰式企业为重点；农业的发展目标是建设绿色城郊型农业基地； 第三产业的发展以房地产业为重点，以旅游服务业为龙头，确立旅游业的支柱产业地位。 二、产业发展策略 市场篇 -Part3：未来政府规划对房地产的影响 城市空间结构总体发展方向是“ 东进南拓 ”。借助区位优势，产业布局集中在城市南部，形成“倚山兴业、滨水安居”的空间布局模式。 三、城市空间发展战略 市场篇 -Part3：
12、未来政府规划对房地产的影响 四、规划利好因素 1、 武广铁路 工程预计 2010年竣工。届时清远北接湖北、湖南两省，南连广州，实现清远南北向火车货运物流通畅。 2、 轻轨列车 接驳广州白云机场，从广州至清远时间缩短至 25分钟，使清远成为真正的广州后花园。 3、修建 清韶高速 接驳京珠高速，结束清远北上无高速路的历史。 4、年内将 广清高速 拓宽至八车道，解决广清高速交通拥堵情况。 四大利好因素： 市场篇 -Part3：未来政府规划对房地产的影响 小结： 市场篇 -Part3：未来政府规划对房地产的影响 1、政府加大招商引资力度，现代化工业的发展必将带来大量外来人口，无形中促进了房地产的发展。
13、 2、随着城市建设发展及基础配套的完善，清远人居住观念也逐渐发生变化，家庭结构趋向简单，对房地产需求有所增加。 3、计划将横荷、洲心、龙塘镇纳入城区蓝图，将有更多城乡居民往城市迁徙。城区人口有所增加。 4、火车、轻轨、高速路等交通利好、相对低位的楼价，将吸引更多的珠三角投资客关注。 一、地块概况 营销篇 -Part1：项目背景 总占地面积： 24860.62 m2 总建筑面积： 87012.17 m2 容积率： 3.5 绿化率： 35% 建筑类型：小高层洋房 整体指标： 二、地块现状概述 营销篇 -Part1：项目背景 地块曾经属于庄稼地，现状为一块基本平整土地，较为荒凉。 地块由大小两块方正
14、用地拼成，较大地块南北向宽度约为 200m，东西向长度约为 100m，较小地块南北向宽度约为 50m，东西向长度约为 40m。 三、周边配套及资源 营销篇 -Part1：项目背景 横荷镇政府位于地块西面，附近有横荷中学、盛兴中英文学校、市委党校、新华侨中学多所学校，东面紧邻汽车城，周边空置地块较多。目前基本未有成型的商业配套设施，购物需要出行较远的一段距离。周边餐饮设施档次也较低，分布零星，主要是分布在附近城中村的临街商铺。生活配套也不齐全，欠缺肉菜市场、超市和杂货店等。 四、交通区位概述 营销篇 -Part1：项目背景 项目地块位于新城区横荷镇，紧邻清远大道，四通八达，距广清高速入口 3公里
15、，清远市政府 4公里，距清城区商业中心 6公里，距未来的轻轨站和清远火车站 8公里，距龙塘镇工业区 7公里。 市区 5公里 龙塘 7公里 轻轨站 8公里 广清高速 3公里 五、区域规划概述 营销篇 -Part1：项目背景 该区域为政府未来规划的清远市中心区域，区域功能定位为核心商务组团。以交汇处为中心，周边为新建的城市广场和高级写字楼。清远大道西端临近狮子湖度假区，定位为高级酒店服务业区域；东接轻轨站和清远火车站，规划为站前综合配套区。 营销篇 -Part1：项目背景 1、远期规划虽然看好，但实施起来受清远本身经济发展所限，实施过程规划长达 10年。 2、规划的进展很大程度上依据武广铁路及轻轨列车的竣工时间，但据清远市相关部门透露，轻轨列车目前仅处于立项阶段。 3、市政配套缺失、落后的公交事业
