《《房地产经纪从业人》ppt课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《房地产经纪从业人》ppt课件（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产经纪从业人员职业培训,房地产登记相关知识 孔凡宝,房地产经纪从业人员应该掌握哪些知识？,房地产登记申请主体是什么 通常认为申请主体是：自然人、法人和其他组织。房屋登记规程就明确了关于申请人应确认的方式 4.2.7需要申请人（代理人）确认的申请书及有关申请材料，应采取下列方式确认： 1、自然人宜采用签名或摁留指纹的方式。签名应与提交的身份证明上的姓名一致，不得使用省略名或曾用名。摁留指纹宜摁留其右手拇指指纹或食指指纹； 2、法人应采用加盖法人印章的方式； 3、其他组织应采用加盖该组织印章的方式。,身份证明材料规定,登记规程B.0.10申请人（代理人）的身份证明材料应符合下列规定： 1、境内
2、自然人应提交居民身份证，未成年人可提交户口簿； 2、军人应提交居民身份证或军官证、士兵证、文职干部证、学员证等身份证件； 3、中华人民共和国香港、澳门特别行政区自然人应提交香港、澳门特别行政区居民身份证或香港、澳门特别行政区护照、港澳居民来往内地通行证、港澳同胞回乡证； 4、中华人民共和国台湾地区自然人应提交台湾居民来往大陆通行证或台胞证； 5、华侨应提交中华人民共和国护照； 6、外籍人士应提交中国政府主管机关签发的居留证件或其所在国护照； 7、境内企业法人应提交企业法人营业执照； 8、境内机关法人、事业单位法人和社团法人应提交组织机构代码证、事业单位法人证书或社会团体法人登记证书； 9、境外
3、企业法人应提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明； 10、境内经营性其他组织应提交组织机构代码证； 11、境内非经营性其他组织 应提交组织机构代码证； 12、境外其他组织应提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明； 13、外国驻华使馆、领馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构应提交该使馆、领馆、办事机构、代表机构出具的身份证明。,登记主体问题,B0.11房地产登记后，房地产权利人的身份证明类型、证件号码等内容发生变更，当其申请办理已登记房地产的新登记事项时，提供证明申请主体与登记资料中留存或记载的主体为同一人的材料，应符合下列规定： 1、境内自然人应提交其户籍
4、所在地公安机关出具的身份变更证明材料； 2、军人退役或转业，房地产以原军官证等身份证件登记的，宜提交原军人身份证件核发部门、现户籍所在地公安机关或民政局出具的身份变更证明材料； 3、境内自然人取得境外居民身份或境外自然人取得境内居民身份，或认证应提交经公证的身份变更证明材料； 4、境外自然人应提交经认证的身份变更证明材料； 5、境内法人、其他组织应提交其主体登记机构出具的相应身份变更证明材料； 6、境外法人、其他组织应提交其批准和注册机构出具的身份变更证明材料；,代理问题,代理的概念 代理是代理人以被代理人（本人）的名义实施法律行为而使其法律效果直接归属于被代理人的法律制度。 代理涉及三方法律
5、关系：一是本人和代理人之间的法律关系；二是代理人和相对人之间的法律关系；三是效果承担关系，即代理人在代理权限内，以被代理人的名义同第三人所实施的行为，其法律效果由本人完全承担。 代理的种类；委托代理、指定代理、法定代理。 作为一名房地产经纪人更多运用的是委托代理，如果运用的好，那么办事很方便。这里面牵涉很多情况，比如，委托人死亡，委托代理是否有效；还有委托人是否完全拥有房屋产权；委托代理处分的房屋有无查封登记。还有受托人多人情况下能否一人签字就能办理。比如下面这个例子：,产权人生前购买和处置的房屋 如何办理登记的探讨,被代理人死亡，代理行为是否有效 日前，收到一宗产权过户案例：张某回迁一套房屋
6、，2008年卖于李某，双方签订合同，并到市公证处办理委托代理公证书，由于某种原因，张某房产证一时办不下来，所以他们产权过户手续一直未办。2009年张某夫妇去世了。2011年代理人持着公证书和相关资料到房产局产权登记手续。这种情况应该如何办理？被代理人死亡以后，委托代理人是否还可以代办房屋过户？ 一种观点认为：房屋登记机构如果明知被代理人已经死亡，则不宜由这一代理人代办房屋所有权转移登记手续，理由如下： 继承法第二条规定：“继承从被继承人死亡时就开始。”被代理人死亡，应视为继承人已接受继承，并取得该项物权。再由代理人代表已不存在的所有权人办理手续是不合适的。 在实际工作中，这种委托有相当一部分是
7、因为房屋买卖当事人为了规避有关的规定而作出的。如5年内不得转让的房屋，或者5年内转让要缴纳较多的税收。于是，就由卖方先出具委托书，委托买方所指定的人在日后代理办理房屋所有权转移登记。也有的是一些中介机构为了赚取房屋交易的差价，在没有明确买方的时候，就要求卖方出具委托书，由中介机构作为卖方代理人在日后自行签订买卖合同，办理房屋所有权转移登记。 鉴于以上两种理由，登记机构认为其委托代理合同不能采用，不能将张某房屋直接转移给李某。 另一种观点认为：被代理人死亡，委托代理人实施的代理行为有效，可以代为办理产权过户手续，理由如下： 1、根据民法通则六十九条 有下列情形之一的，委托代理终止：（一）代理期间
8、届满或者代理事务完成；（二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；（三）代理人死亡；（四）代理人丧失民事行为能力；（五）作为被代理人或者代理人的法人终止。以上并没有界定被代理人死亡代理行为终止，默认代理行为有效。 2、根据最高人民法院民法通则意见第八十二 条的规定：被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：（1）代理人不知道被代理人死亡的；（2）被代理人的继承人均予承认的；（3）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；（4）在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。以上四点只要符合一项均可以认为代理有效。 3、在实际工作中，登
9、记机构如果认为其委托代理合同无效，那么，此房首先要办到继承人名下，然后有继承人和李某重新签订合同，再办理过户手续，这样办最合情合理，但是，2010年6月1日以后，对继承房屋转让时需缴纳百分之二十所得税，继承人当然不愿意给，购买人也不愿意出。他们各执一词，谁也不愿意付出高额的所得税。,案例分析,因为2008年签订合同是事实，公证委托书也是真实的，并没有刻意偷税漏税嫌疑。根据物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理登记的，不影响合同效力。”所以说登记机构从维护群众根本利益出发，认为委托代理有效，直接办
10、理产权过户手续也是合法的。 以上两种观点截然相反，各有各的道理。我们认为:审理房屋产权转移登记时要本着谨慎的态度，尊重事实，依法做好产权登记工作。就本宗案例来说，我们比较赞成第二种观点，只要张某继承人都承认这个事实，出具书面证明，可以直接将张某的房屋转移到李某名下。也就是说，产权人生前处置的房屋，虽然未办理登记，其授权委托仍然有效，只是要补充一些证明材料，这样处理还是有法律依据的。,案例分析,二 产权人死亡，继承应该公证的法律依据 依据司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知（1991年9月12日司公通字（1991）117号）第一条：继承房产应当持公证机关出具的“继承公证书”和房产所
11、有权证、契证到房产管理机关办理房产所有权转移登记手续。及建设部房屋登记办法第十八条：房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。上文中，我们从工作实际出发，要求申请人出具书面证明，也就是公证书，其他证明效力相对弱一点。虽然以上通知是1991年颁发实施的，但至今仍然有效。 三 产权人生前购买的商品房未办理登记如何处理 按物权法第十四条规定，因买卖取得的不动产物权，自该物权记载于不动产登记簿上时发生效力。产权人生前购买的商品房未办理登记也就是说，他的物权还没有真正取得，继承人去办理继承公证办不了，物权继承转移登记也就无从谈起。针对这种情况，我们的做法是：首先有继
12、承人申请将房屋登记在被继承人名下，然后继承人持被继承人房产证到公证处办理继承公证，最后将房屋转移到继承人名下。,案例分析,这种做法目前普遍使用，但是，缺少理论依据，第一，产权人死亡，他的主体资格已不存在，他的一切债权债务均有继承人承担，为他办理房屋登记显然与物权法和继承法相违背。第二，申请产权登记时需要询问笔录，这时，纯粹有某个继承人单方面回答，不可能是真实意思表示，因此，登记簿记载的内容不准确，随意性较大。第三，若多个继承人意见不一致，他们中有人提出异议，登记机构将会很被动。在此笔者希望理论界给予进一步明确。 四 夫妻存续期间共同购买一套商品房，在未办理登记情况下，夫或妻一方死亡，这种房屋如
13、何登记 一种观点认为：房屋登记簿上应该记载产权一半是继承取得，另一半是购买取得。因为该套房屋是夫妻存续期间共同劳动下，通过多年积蓄才买下这套房屋，一方去世前，没有办理登记，是因为他们购买的是期房，当时不符合办证条件，才留下这样的隐患，所以说另一半应该属于继承房产。 另一种观点认为：房屋登记簿上应该记载产权属于健在的一方单独所有。因为物权法第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当时，不具备办证条件，没有将此物权登记在夫妻名下，现在，健在的一方申请办理单独所有，应该是合理请求。死亡一方遗产是购买该套房屋所花费用一半的债权，应当由其
14、继承人继承，但继承人继承与否，如何继承，均与现时的房屋登记无关。 两种观点不一致，关键看登记机构工作人员如何掌握尺度，依法更好的做好房屋登记工作。,登记主体问题,处分未成年人房产问题。 房屋登记办法第14条规定：未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供未成年人利益的书面证明。 房地产登记技术规程规定：用于申请房地产登记的下列材料应经公证，父母之外其他人处分未成年人的房地产申请登记的，应提供对未成年人享有监护权的证明，但人民法院指定监护除外。,房地产登记单方申请的情形,房地产登记应共同申请
15、，当有下列情形之一时，可以单方申请： 1、因合法建造房屋取得房屋权利； 2、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房地产权利； 3、因继承、受遗赠取得房地产权利； 4、因房屋所有权的姓名或名称变更。申请变更登记； 5、因房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更，申请变更登记； 6、因房屋面积增加或减少，申请变更登记； 7、因同一所有权人分割、合并房屋，申请变更登记； 8、房屋灭失； 9、权利人放弃房地产权利； 10、权利人申请不涉及房地产权利归属和内容的更正登记； 11、申请异议登记； 12、预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按约定与预购人申请预告登记，预购人申请预告登记。,生效法律文
16、书,房地产登记规程规定：用于申请房地产登记的人民法院、仲裁委员会法律文书应为生效法律文书。已生效的一审人民法院法律文书，除民事调解书、不予受理民事裁定书、驳回起诉的民事裁定书和管辖权异议民事裁定书外，尚应提交一审人民法院出具的法律文书生效确认证明或协助执行通知书。 以上是对申请房屋房屋办理转移登记所应该提交材料的说明。作为经纪人应该充分了解，否则你让当事人一会儿提供这一会儿提供那，对你的业务能力和信任度就会大打折扣。一名优秀的经纪人，取得对方信任是很重要的，他应该拥有各方面的能力。比如，身份证这样简单的事,要知道一些常识，16岁到25岁之间的人身份证期限都是10年，2645之间期限20年，46岁以上的都是长期的。不要让人拿一个过期身份证来骗你。从各方面多积累知识灵活运用到工作中。 以上是对申请登记主体谈谈自己认识。,申请登记客体,所谓登记客体，就是申请人所要登记的“物”。 登记
