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1、从几个典型案例谈物业安全保障义务及风险防范,一、典型案例回顾 二、物业安全保障义务分析 三、物业公司违反安全保障义务的法律责任分析 四、物业公司安全保障义务法律风险的防范,讲座内容,【案例1】广场喷泉致小孩溺亡 建设单位和物业担责30%,一天傍晚,胡女士带着两岁的女儿小文在某超市购物过程中，女儿走失。后在距超市不到10米的喷泉池内发现了溺水的小文,经抢救无效小文死亡。胡女士认为，导致女儿溺水的喷泉池是房产开发商和物业公司所有和管理。喷泉池内的水位略低于人行道，且与人行道之间未作任何防护措施,开发商和物业公司作为社区管理者,应全面考虑景观设施的安全问题,由于其疏忽才导致了悲剧发生。为此，小文的父
2、母将开发商和物业公司诉至法院。,法院审理结果,法院经审理认为,胡女士没有尽到监护责任，应对小文的死承担主要责任。被告作为喷泉池的建设者和管理者，在安全问题上未尽到足够的防范义务。据此，法院一审判决二被告共同赔偿原告医疗费、丧葬费、死亡赔偿金等费用的30%，共计2.6万余元，同时共同赔偿原告精神抚慰金两万元。,【案例2】醉酒坠楼，物业受牵连,广州玲霄花园的建设单位为广州市玲霄房地产开发有限公司（以下简称玲霄公司），玲霄公司委托广州市全意物业服务公司（以下简称全意公司）提供前期物业服务。2010年8月3日，家住玲霄花园21栋704房的业主罗力于凌晨1点乘坐电梯到达七楼，因处于醉酒状态，不慎从七楼的
3、楼梯过道窗口处坠落到底层，当场死亡。2010年8月4日早上6点30分左右被人发现。经过法医的初步尸检，根据死者的伤情判断其应为高坠死亡，通过现有情况分析排除刑事案件可能。罗力可能存在踩踏窗台、攀附窗框的行为。七楼外窗窗台距楼面的高度为0.85米，无任何防护措施。,法院审理结果,罗力的妻子黄春香多次向建设单位玲霄公司和全意公司索要赔偿未果后，向法院提起诉讼，要求被告玲霄公司和全意公司连带赔偿罗力死亡赔偿金、丧葬费、交通费，合计人民币28,3620元。,两被告在建筑物建设、管理中存在的安全隐患和无防护措施的原因系次要原因和间接原因，双方应根据过失的大小和原因力比例各自承担相应的民事责任。,【案例3
4、】：业主驱赶小区流浪狗摔残 物管赔2万元,2012年6月21日，一只流浪狗进入鼓楼洞街的“鼓楼世家”小区游荡，数次追赶业主。其间，恰逢尹女士接儿子小亮放学回家，突然，这只流浪狗蹿到小亮身后，紧追不舍。见儿子有危险，尹女士冲上前驱赶流浪狗，在驱赶过程中，尹女士在小区公共通道的凹陷处跌倒受伤。事后被鉴定为十级伤残。尹女士认为，物管公司负有不可推卸的赔偿责任，遂将物管公司告上法庭，要求其赔偿各项损失共计13万余元。,法院审理认为，作为小区的物业管理公司，维持小区公共秩序是其职责。小区出现的犬只，如系业主的，物管公司应当及时通知业主进行管理；对于无法确认所有人而进入到小区的流浪狗，物管公司应当采取有效
5、措施防止意外发生。经调看监控录像得知，小狗在小区里多次追赶业主，而物管公司都未制止。因此，物管公司在小区的管理中存在一定过错，且尹女士受伤也与物管公司工作疏忽有一定联系，故法院酌定由物管公司承担损失的30%。法院认定尹女士的各项损失共计7万余元，物管公司应赔偿尹女士2万余元。,法院审理结果,【案例4】物业设施设备致人损害的案例,居住在某小区的李先生早晨起来，打算开车出门。上车刚打着火，就听车顶传来一声巨响。前挡风玻璃被从七楼顶层滑落下来的外墙砖砸得面目全非，自己的手部也被玻璃划伤，车顶也被砸凹了进去。 李先生就此事向物业进行交涉，他认为，车是在小区内出的事，物业应该承担赔偿责任。但物业表示只负
6、责对小区内公共设施进行维修和养护。同时，物业已经尽了相应的告知义务。物业为避免发生类似事件，已经提前在每栋楼的山墙上张贴告示，以提醒住户不要把车停到墙根附近，所以，物业公司对此类事件不应承担责任。,【案例5】深圳玻璃夺命案：物业公司赔30%,年月日深圳小学生钟小雨经过一幢高层居民楼时，被楼上掉下的一块方形玻璃砸死。其父母将该楼二层以上73家住户及物业公司告上法庭，索赔70多万元。,法院审理结果,一审法院认为，没有证据证明73家居民有过错行为，不构成共同侵权，也不属于共同危险行为，不能因为找不到具体侵权人就要求共同承担责任。但物业公司有管理疏忽行为，因此判决物业公司承担30%的赔偿责任，73户业
7、主不承担责任。,2008年11月24日，重庆袁正敏在渝洲新城2号楼楼下摆摊经营时被一根从楼上掉下的晾衣棍砸在头上，金属叉头插进头颅，后经鉴定为轻度智力缺损7级伤残、左侧肢体不全瘫7级伤残、颅骨缺损10级伤残。,【案例6】重庆天降叉衣棍：可能加害的业主都赔，物业未被起诉,法院审理结果,重庆第五中级人民法院二审基本维持一审判决结果,九龙坡区法院一审宣判：对原告袁正敏的医疗费、住院伙食补助费、护理费、误工费、残疾赔偿金、被扶养人生活费、续医费、鉴定检查费、交通费合计259580.57元，除被告王艾堂不承担赔偿责任外，其余48户各赔偿原告4326元；其余费用由原告自行承担；驳回原告袁正敏其他诉讼请求。
8、,本案中受害者丈夫未起诉小区物管重庆东航物管公司。原因是事发后物管领导多次去医院看望受害者，还垫付了1万元医药费。同时，物管公司还在每栋楼的电梯口贴有警示标志：严禁高空抛物。,【案例7】：抓到小偷追不回车，业主告物业公司，判决物业公司照价赔偿,2011年1月，惠城区江北江畔花园业主苏先生，发现停放在江畔花园内的小车不见了，立即报案。警方抓获犯罪嫌疑人，但车辆已无法追回，犯罪嫌疑人更无能力赔偿。经资产评估事务所评估，苏先生的小车被盗时价值26万多元。,法院审理结果,惠城区法院一审认定苏某给物业公司缴纳的150元/月停车费，构成保管合同关系，判决物业公司照价赔偿26万多。,物业公司不服，向惠州市中
9、级法院上诉，要求由保险公司赔偿苏先生的损失。 二审维持一审的判决结果。,【案例8】小区停车场车辆被盗，物业公司作为安全保障人承担20的损失,2007年6月，刘某向小区物业公司交纳了3200元停车费，物业公司出具的发票载明：“2006年4月至2008年4月的停车管理服务费”。2008年1月21日，刘某将车停放于小区物业公司经营管理的牛街西里一区112号车位，后该车被盗丢失。刘某认为物业公司收取停车服务费，对于车辆丢失应承担责任，遂向法院起诉，要求物业公司赔偿车辆损失费19万元，车辆购置税损失1.6万元。（资料来源：人民法院报2009-12-02）,法院审理结果,法院终审认定双方系服务合同关系，物
10、业公司应认真履行停车管理义务和职责，并妥善看管刘某的车辆，保障刘某的车辆安全不受损害。刘某将车停放在物业公司经营的停车场内接受停车服务期间，该车辆丢失，物业公司未能证明车辆丢失系刘某自身原因造成的，故物业公司作为安全保障人，应承担损害赔偿责任，赔偿刘某4万余元。（全部损失的20）,【案例9】业主在小区空置房被杀害,2001年明某购买了位于某小区3栋303号住宅并搬人该房屋居住。2003年某夜，两名歹徒从小区后门潜人3栋104房内，观察楼内住户出入情况，伺机作案。四日后，明某在3栋104房内被该两名歹徒杀害，劫去财物若干。破案后，两名歹徒被人民法院以故意杀人罪、抢劫罪，判处死刑。案发时3栋104
11、房已售出，业主未办理入住手续，钥匙由物业管理公司保管。物业管理公司的电工陈某曾看见罪犯之一在3栋104房内出现，但未上前进行检查，亦未告知他人。2004年4月，被害人家属以物业管理公司未尽到物业服务合同的义务，构成合同违约为由，向法院提起诉讼。,法院审理结果,一审法院依法判决如下：(1)被告物业管理公司应自本判决生效之日起10日内支付原告违约赔偿金人民币10万元。(2)原告的其他诉讼请求本院不予支持。案件受理费由原告承担7850元，被告负担4000元。,二审法院审理认为，上诉人（物业公司）对小区的全体业主及物业使用人的人身、财产安全不负有法定义务、合同约定的义务，亦不负有附随义务，对犯罪行为造
12、成本案的危害结果，根据罪责自负的原则，应由犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。上诉人在本案中已认真履行了物业管理合同所确定的义务，不应承担民事赔偿责任。上诉人主张不承担违约损害赔偿责任的理由成立，本院予以支持。,【案例10】300多万别墅被烧毁 业主向物业公司索赔,去年1月11日一场大火，在虎门经商的李先生家一栋300多万元别墅被火烧毁。李先生对面邻居家的视频监控显示，他家的别墅在当天18时10分便有大火从室内往外蹿。18时14分，物业公司一保安带着一个手提式灭火器赶来，但由于火势太大，无法展开扑救。18时18分，物业公司的工作人员把一些消防水带铺到了他家的大门口，但是直到18时25分，均不见有
13、水送过来。另据多位该小区的业主介绍称，着火后，物业公司的工作人员来到着火别墅约50米的地方，找到了一消火栓。物业公司的人员竟然不知如何打开消火栓，直到在其他业主指导下，才把消火栓打开。可是，打开消火栓后，发现水压低，根本没有水可输出。,【案例10】300多万别墅被烧毁 业主向物业公司索赔,李先生表示，每月向物业公司支付682.4元的管理费，物业公司工作人员在处置他家别墅的大火时，存在诸多处置不当之处，遂向物业公司提出索赔。物业公司表示李先生家的别墅着火是他家自己的空调造成的，物业公司没有责任，物业公司已为李先生家提供了临时住所，另外还承诺给予补偿2年物管费。,二、物业公司安全保障义务分析,（一
14、）安全保障义务的概念 是指行为人如果能够合理预见他人的人身或财产正在或者将要遭受自己或者与自己有特殊关系的他人实施的侵权行为或者犯罪行为的侵害，要承担合理的注意义务和采取合理的措施，预防此种侵权行为或者犯罪行为的发生，避免他人遭受人身或财产损害。,（二）物业公司安全保障义务,1. 法定义务最低限度的安全保障义务，是一项强制性义务 2. 合同义务合同明确约定的安全保障义务 3.合同的附随义务,条例第47 条“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵循
15、国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”,物业管理条例第46条“ 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为, 物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”,条例第56条“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。”,中华人民共和国侵权责任法（2009年12月26日通过，2010年7月1日起施行）第37 条“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人
16、或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。”,最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释(2003年12月4日最高人民法院审判委员会第1299次会议通过，2004年5月1日起施行)第六条“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织, 未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身伤害, 赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的, 人民法院应予以支持 。因第三人侵权导致损害结果发生的, 由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的, 应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后, 可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的, 应当将第三人作为共同被告, 但第三人不能确定的除外。”,重庆市物业管理条例第五十一条 “物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防
