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1、长沙精装房市场研究报告,第一部分、长沙典型精装房项目分析 长沙目前内销住宅仍以毛坯房为主,推出的精装修楼盘以小户 型居多。目前,长沙市场做精装房比较有代表性的主要有三家:珠 江花城、麓谷坐标、荷园。,一、珠江花城 珠江花城位于芙蓉北路以东,金霞大道发展轴以西、捞刀河风光带以 南、新世纪大道以北,离芙蓉北路城市主干道约150米,离伍家岭立 交桥约2.5公里,与开福区政府相对。项目总占地917亩,总建筑面积 110万平方米,一期占地390亩,(其中首次开发55亩),首期建筑面 积75733.27平方米, 绿化率55%,容积率1.8,规划户数567户,一期目前已 经交房入住。 目前销售二期扶水岸,价
2、格区间:50006200元/,精装房均价 5300元/,毛胚房均价4400元/,按揭99折,一次性付款98折。,小区规划创新点 共生规划 全新共生理念规划,公共、半公共、私有空间巧妙布局,将自然风光 和园林景观通过视觉相连。绿色植被、建筑和水系引导社区轴线,人 车分流,形成生态而有序的社区环境。 景观规划 呈现澳洲、欧洲、北美、热带绿洲四大国际主题风情园林景致,社区 环境与捞刀河沿江风光带、浏阳河、湘江三大天然水系相呼应。 1.5公里的景观大道,连接近一万平方米的中心湖,北接自然水系捞 刀河,形成壮观的生态景观轴。 林荫大道、中央生态走廊、亲水步道、休闲小品、廊桥亭台,特设的 休闲场地,创造大
3、型的开放空间。,产品创新点分析 珠江花城提出了“长沙首个全精装修大盘”的概念,由广州珠江装修工程公 司担纲设计,采用新古典主义装修风格,以仿古的铺砌方式,现代统一浅色 调的用材,古典的架图,体现出线条感、相向感、层次感。在功能上则强调 客厅现代化、卧室温馨化、厨房生活化、卫浴艺术化,以体现现代风格的黑 白色、体现乡村风格的黄褐色,体现现代风格的银灰+深褐色,实现新古典主 义的总体和谐。,二期扶水岸户型图,二期扶水岸户型图,二期扶水岸户型图,二期精装样板间效果 厨房双排设计,使用操作更合理,客厅落地景观窗,所有房间均带飘窗,卫生间的门槛及去水槽处理:卫生间的门槛把门套托起,保护门套不被水浸湿,更
4、坚固耐用;淋浴间的地面设计了10CM凹槽,防滑又去地面积水。,珠江花城为每位业主考虑得非常周到,精心设置了生活阳台脱污池。,洗手台镜柜和搁物空间处理:左右滑动的镜如门,提供更灵活的储物空间,浴室清镜设置;同时,台面向处延伸出搁物平台,方便实用。,珠江花城扶水岸精装修房交楼标准 公共部分 外墙:高级外墙漆 首层住宅大堂:主要采用“东鹏(DONGPENG)”墙砖及地砖 层间电梯厅:墙面高级乳胶漆,地面采用“东鹏(DONGPENG)”地砖每单元设两台 “广州日立(HITACHI)”电梯。 消防通道:墙面高级涂料,地面水泥砂浆抹平,声控节能灯,工艺栏杆木制 扶手。 住宅厅房 地面:客厅采用“东鹏(DO
5、NGPENG)”地砖,卧室铺生活家强化地板。 内墙:高级乳胶漆 天花:高级乳胶漆,带石膏角线。 门窗:入户门为高级字母门,室内采用高级房间门配高级门锁,铝合金窗,主要铝合 金门窗采用双层玻璃。 阳台:地面采用“东鹏(DONGPENG)”地砖,生活阳台墙面贴砖至1米高左右,配洗 手池及脱污池,天面吸顶灯。 其他:客厅及卧室天花预留灯位,客厅及卧室均设空调机插座,客厅与房间根据开发 商的装修设计图布设电视、电话插座及宽带网接口。,珠江花城扶水岸精装修房交楼标准 住宅卫生间 地面:主要采用“东鹏(DONGPENG)”防滑地砖及天然石材。 墙身:主要采用“东鹏(DONGPENG)”墙砖。 天花:硅钙板
6、吊顶,带石英灯。 卫生间:配“美标(American standard)”座便器及“美标(American standard)”洗脸盆,配成套台盆柜、淋浴屏、浴霸、排气扇。 住宅厨房 地面、内墙:“东鹏(DONGPENG)”优质防滑地砖、墙砖。 天花:硅钙板/铝塑板吊顶,带石英灯 橱柜:成套橱柜,“林内(Rinnai)”抽油烟机,“林内(Rinnai)”燃气灶、康 宝消毒柜、高级不锈钢厨盆及冷暖龙头。 电器开关及插座:“奇胜(CLIPSAL)” 智能化设施:小区周边红外线监视系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统 可视对讲系统、燃气报警系统、户内紧急报警系统、停车场管理 系统。,二、标志麓谷坐标
7、 标志麓谷坐标位于湖南长沙麓谷高科技园中心区域,坐拥12万平米的生态 公园,直面8000平米的超大型人工湖,400多株桂花树,项目通过两座艺术 桥廊直接深到公园的中央,拥有长沙独一无二的生态环境。 标志麓谷坐标是一座集商务、办公、商业、公寓为一体的EOD创造力经济 基地。总用地面积为32691平方米,总建筑面积为70341平方米,由一栋16层 的写字楼(A座)、三栋12层的公寓(B.C.D座)、两栋3层的商业中心(E.F 座)组成。毛坯房均价3500元/平方米;小户型精装修均价5000元/平方米。,产品创新点分析 推出精装修样板房 房子品质比较好,特别是精装修房基本上已经装修到位,装修方案与
8、风格可以由客户选择,并赠送全套宜家家具,甚至牙膏、毛巾都已经 准备好了只等入住,且所用材料皆为名牌产品,另外VIP用户还送几 大家电。 菜单式精装修 为每一种户型准备多套可选的精装修设计方案,客户在购买公寓产品时,可 以任意选择自己喜欢的装修品牌,并赠送全套世界顶级品牌家居。,产品创新点分析 智能化系统 全面采用领先长沙的甲级智能体系:智能监控系统、公共信息发布与 查询系统、有线电视系统、结构化综合布线系统(SCS)、保安监控 系统(SAS)、楼宇可视对讲系统、背景音乐系统、自动喷淋灭火系 统、室内消火系统、停车管理系统 直饮水系统 深入地下100多米,将地下水通过净化后直接输入到每一个单元,
9、实 现了办公楼与公寓“打开水龙头就能喝”的梦想。,户型情况,户型情况,户型情况,精装样板间效果,精装样板间效果,麓谷坐标精装修房交楼标准 外墙:金属墙漆 内墙:立邦墙漆、高级进口墙纸 电梯:蒂森克虏伯电梯 门窗:高级防盗门,中空钢化玻璃,节能环保 供电:双回路 供水:地下水净化直达 通讯:光纤至户内供,三、美居荷园,美居荷园项目位于长沙市开福区蔡锷路荷花池11号,由长沙美居房地产开发有限公司开发。一期工程推出了1栋大户型、4栋小户型楼,都为33层的高层,。该项目占地面积15741.84平方米,建筑面积117311.67平方米,建筑密度21.9%,绿化率32.2%,总户数954户。 美居荷园主推
10、的户型有89.73平米和89.93平米两种,三房为主。客厅和主卧室设计落地大玻璃和飘窗,除了书房没有飘窗以外,其它房间都有这样的设计,房子阳台和飘窗都是赠送的,没有算在购买面积里的,小户型房屋赠送面积多达30平米。,美居荷园是远大置业投资兴建的首个国家住宅产业化示范项目。运用住宅工业化集成技术建造的全装修成品房,配备双能源户式中央空调及热水系统,大量采用成套部品装配式作业,使构成居室空间的每一个舒适模块空间明显增大,得房率大大提高;节能、环保,最大限度地提高住宅的舒适感,延长住宅使用寿命,标准化的产品与生产方式,使产品品质得到飞跃式的提高和保障。通过优化集成,更精心研究设计出89平米宽敞明亮的
11、三房二厅二卫,完整体现在高层住宅里实现产业化的技术成果。 美居荷园2007年12月22日开盘,推出一期250套房,均价:6800元/,销售70%左右,低楼层户型已经基本售罄。,产品创新点分析 主体结构 建筑主体结构及外墙采用钢筋混凝土整体连续浇筑,质量好,抗震性提高,使用寿命长。 门洞、窗洞采用一次成型,精确度达到毫米级,不用水泥沙浆二次修补,杜绝施工造成的窗渗漏。 室内无梁无柱,大幅度提高了空间使用率,达20%。 墙体 采用内墙保温,墙体分四层。内层:可呼吸墙面;保温隔热层:节能;混凝土外墙:承重;表面:防渗漏。 门 采用德国门芯材料,德国进口设备生产;无甲醛,不吸水,不变形,保温、隔音、阻
12、燃、耐污染、高硬度。铰链和门锁等五金件采用德国品牌。面材采用欧洲免涂装环保工艺。,产品创新点分析 窗 采用国际知名品牌铝材,采用断桥隔热铝合金+双层中空玻璃,采用“三级弹性密封”技术。 浴室 采用“远铃”整体浴室,使用航空SMC主体材料一次模压整体成型的防水底盘,保温隔潮,超强耐用。 厨房 采用德国数控流水线及先进制造工艺,加工精度高达0.1毫米,人体工学设计,配置德国五金配件,选用免涂装环保材料。 中央空调 采用远大最新研制的双能源中央空调系统,电制冷,燃气采暖,水循环。,户型情况,户型情况,户型情况,户型情况,户型情况,户型情况,精装样板间效果 工地现状,精装样板间效果,精装样板间效果,精
13、装样板间效果,精装样板间效果,美居荷园精装修房交楼标准 户外装修标准,赠送部分,户内装修标准,美居荷园精装修房交楼标准,设备部分,第二部分、精装房优劣势分析 一、精装房的优势 1、精装房可为业主节省大量的时间,减少装修给购房者带来的麻烦 消费者买房后,要面对装修公司、材料供应商,而消费者在这些群体面前属于弱势人群,费时、费力、费钱却不一定能有质量保证。此外,由于消费者分散采购、分户装修,也在一定程度上造成建材资源的浪费。与毛坯房相比,精装修房可为业主节省大量的时间,减少了精力和财力的浪费,同时由于开发商集中采购,可以用同样的价格选择更好的优质材料为业主提供最佳的性价比。 2、精装修避免了个体装
14、修对住房结构的破坏,同时避免了因入住时间不同,装修时间不同而产生的噪音污染。 3、对于开发商而言,精装房不但可提高楼盘品质,还可提高房屋单价,获得更高的利润,并且对于品牌塑造也能起到良好的作用。,二、精装房的劣势 1、精装房的价格普遍比毛坯房高出8001000元左右,直接提高了单套住房的首付与税费 随着房贷新政的推出,购买精装修房不只是增加了首付,还要多支付房屋总款上升所带来的契税、维修基金及贷款利息,而且利息是原利息的1.1倍。这种举措将增加二次置业者较大的购房压力,在现在的房价偏高的形势下,无疑将进一步缩小客户的购买力,并使得楼盘的销售速度放慢。 2、精装修房的价位要比毛坯房高800100
15、0元平方米,消费者会认为开发商在精装修上赚钱,并且同时会认为如果是自己做装修,不会要这么高的费用,并且还会装修得更好,于是在这种想法的支撑下,心理极度不平衡,提出五花八门的要求。交房时,一旦装修效果没达到自己的要求,就非常产生纠纷。,二、精装房的劣势 3、对于开发商而言,精装修房开发利润小、成本高 装修造价在总销售价或总土建造价中所占比例不大,但装修环节复杂,操 作难度、管理成本会成倍扩大。同时,个性化装修难操作,统一装修难以满足 个性化要求;菜单式装修业主又会通过各种渠道改东改西,以满足自己的意 图,大量的修改极易出现工期失控。另外,真正的成品房应设计、建造、装修 一体化,但设计、建造、装修
16、脱节的现象,即使住宅实现了精装修,仍可能因 户型的缺陷引起业主不满,拆东墙、补西墙,无形中增大了开发商的成本和难 度。 工程质量与消费者的个性化需求其实是一对矛盾的共同体。要满足顾客的 个性化需求,工程管理水平就会大打折扣,就很容易产生质量问题;而要保证 工程质量和进度,就必须按照统一的标准来做,但这样消费者的个性化需求又 不能满足了。,第三部分、总结与建议 从政策层面来看,早在2000年,国家建设部就已对精装房出台了一系列政策,鼓励各级政府和开发商向市场推出全装修房,全面取消毛坯房,因此,精装房产品将是未来房屋供应产品的主流方向,也是住宅产业的必然趋势。 从长沙市场的情况来看,在2006年之前,大部分的精装房都是以小户型或者局部楼栋的方式存在,并且在功能上,大多只是作为楼盘的一个卖点。自2006年珠江花城进入长沙之后,才真正将长沙带入全精装修大盘的时代。 从销售情况来看,珠江花城一期提出的“全精装修大盘”概念得到了客户广泛的关注,珠江实业在品牌塑造和