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1、货量分析,营销策略,整改方案,珠江怡景湾营销方案,货量分析：,货量分析,营销策略,整改方案,合计：117套,设置于景观及朝向相对适中的中高楼层，利于剩余货量较大的部分进行销售。 低值单位、货量少单位、景观最好单位不设置样板房。 从目前在售尾货分析，72套（62%）分布于20层以上，59套（50%）为5栋、7栋的90户型（多数余货为04单位）,两房：精装修板房建议可考虑设置于项目5栋2804单位,三房：清水板房建议可考虑设置于项目5栋2801单位,样板房设置建议,营销策略：,货量分析,营销策略,整改方案,目前星河湾二手出售物业基本以160以上单位为主，由于景观资源的差别整体均价可以说是面积越大价
2、格越贵整体均价小面积在16000元/大面积在28000元/平方米，租金亦是如此。但该项目目前存在一个较尴尬的问题，大面积单位以合拼户型为主。,星河湾海怡半岛二手情况,目前珊瑚湾畔二手洋房基本全部一梯一户的复式单位，均价大约在1.4万元/，由于该项目并没有小户型，所以对项目的产品造成竞争性并不大。,珊瑚湾畔二手情况,目前珠江花园的均价为8000元/，租价大约在20-25元/，由于项目属于早年产品楼龄较长，所以售价相比其他项目二手产品较低。同时由于该项目在市场上的美誉度并不是很高，遗留问题多，所以二手价格一直未能得到有效的提升是其中的原因之一。,珠江花园一期二手情况,项目存在问题剖析,项目美誉度,
3、户型产品,交付时间,过往关于产权办理历史遗留问题，使部分客户对项目有一定的心理影响； 销售价格不稳定或者内部销售与市场不一致，打击部分投资者的信心。,项目属于重新包装推售，虽然为现楼，但交付时间是客户最为关键的购买诉求点 楼龄成为客观硬伤,由于历史原因，个别单位有装修而其他为毛坯，交楼标准不统一 ； 可售户型基本集中在90平方米单位，户型相对单一,针对上述项目存在的问题，我司认为项目如重新包装上市，应具备有以下优化：,1、通过低总价的原则吸引近郊客户； 2、通过包装，以带装修产品重新面对市场； 3、缩短交楼时间，打动投资或自住客户； 4、承若产权办理，提高客户信心；,优化方案,1、现楼发售，即
4、买即入住/收租； 2、豪宅社区的稀缺小户型一手在售产品； 3、江景资源项目； 4、总价低，低置业门槛； 5、附送精美装修，性价比极高,营销卖点提炼：,余货均价：￥13500/ 总 货 值：1.4亿,销售价格：,销售安排：,5.4,5.13,6.10,6.18,2012.1,正式交接,售楼部开放,样板房开放,开售,收楼,售楼部整改,样板房施工布置,收筹,销售目标：开盘两天售罄117套单位 均价目标：13500元/ 销售额：1.4亿 营销费用：25万（佣金除外）,整改方案：,货量分析,营销策略,整改方案,售楼部整改方案,格局：增加财务室与VIP室 建筑：吊顶+灯光 前台：新做 墙面加射灯居中（前台后LOGo） 洽谈区：增加桌椅 地面：铺设地毯,售楼部整改方案,1、售楼部吊天花+办公照明 80*140+200*10+3000+3000=20000 2、铺设地毯 140*100=14000 3、间隔财务室和VIP室 20*260*2+500=11000 4、销售前台 4000 费用总计：50000元，工期20天。,
