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1、,整合推广策略案,蔚蓝商务港,天泽顾问,二0一二年三月,在天鹅湖畔潜山路这条充满商机的鎏金之地上 在政务中心最繁荣的商务中心轴上 蔚蓝商务港 在芯之心 天鹅湖畔奢贵中央商务圈 商图霸天下,我们认为 本项目是。,合肥的曼哈顿,合肥的六本目,合肥的国贸,天鹅湖畔 因为有了蔚蓝商务港 从此企业足以 冲刺世界,区域解析,CGD中央政务区/ CLD中央居住区/交通核心区,CGD中央政务区高端,临近市委、市政府、市人大、市政协、省检察院、地税、市 财政、市中级法院等权利中心。 广播中心、报业集团大厦、万达广场、奥体中心、合肥大 剧院。五星级酒店，使政务区真正成为合 肥市面向二十一世纪的城市中心。,CLD中
2、央居住区高成熟度,华邦世贸城、国际花都、内森庄园等 天鹅湖酒店、香格里拉酒店、雅豪格莱德酒店、万豪酒店等多家餐饮娱乐机构； 共同构成10分钟生活圈；,交通核心区高速,位于潜山路与南二环路交汇向南200米之地， 166、129、162等公交线路汇集于此，将为项目所在区域的发展带来新一轮的提速。,政务区城市的名片,我们发现政务区代表了一座城市未来， 是一座城市的名片,政务区发展需要一张名片 蔚蓝商务港,竞争形式,新城国际/新地中心/港汇广场/新华国际,项目：新城国际 推广语：会造“氧”的写字楼 产品：在售C座写字楼，面积为100平米、145平米和300平米。 卖点：建筑内部布置绿化 均价：1200
3、0元/,项目：新地中心 推广语：安徽之门 世界名企封面 产品：1371300 卖点：彩釉玻璃，VRV中央空调，9.6米柱跨，7部电梯，地理位置。 价格：900011000元/,项目：港汇广场 推广语：灵动SOHO 创富空间 产品：50100SOHO，小面积，不限购，不限贷 卖点：地理位置，交通，低总价，投资门槛低 价格：70008800元/,项目：新华国际 推广语：中央区 首席城市综合体 产品：130278 卖点：品牌，地段，豪华大堂，空中花园 均价：10000元/,竞争难分高下，各有所长,就产品来说，每家虽有不同，但区别不大，产品达到一定程度，要想与竞争对手拉开距离几乎不可能。,广告表现形式
4、花样百出，那么本项目如何在花丛成为一枝独秀？,项目灵感,地段/产品/整体规划,这是一块蕴育着无限商机的土地， 在城市的商务、政务、居住、购物、文化娱乐日益俱全， 成熟核心的商务圈，已然呈现！,地段给我们的灵感商圈,这是绝对高档的建筑，建筑形态领先， 地段赋予它成为高档建筑的环境，集高端 商务、商业于一体。在美丽的天鹅湖畔，环境好，产品布 局合理、气派、商务感强等优势共同组 成了项目核心竞争力。,产品给我们的灵感高度,整体规划灵感中央商务区,规划有高档写字楼、16000商业等业 态，配套有6万超大停车场，4000五星级高端会所、五大主题景观、智能化办公系统等。 造就合肥智能生态商务写字楼群的领军
5、者。,总结,外围环境,自身产品,成就项目,成就项目,高档次,高格调,政中心，中央商务圈,目标客户群定位 / 项目定位 /二期命名/广告语,定位,大中型私营企业主、个体工商户、党政机关干部、企业中高层管理人员 。大型国有企业等都是合肥市的写字楼购房活跃群体。 在写字楼中，购买者绝大部分为私营企业主及个体工商户。 因政务区配套及交通比较完善，合肥高端客户选择政务区置业的趋势加大。,目标客户群推导,从目前市场上在售项目的客户群来看，一般而言：,目标客户群定位,就项目所处区位、档次定位，以及目前市场在售中高端项目的客户群范围进行推导，我们认为，我们的目标客户群是：,核心群体,公务员、企业中高层管理人员
6、、高端投资客户,大中型企业、私营企业主、个体工商户,补充群体,辐射群体,周边城市的私营企业主、政府官员、以及高端投资客户,目标客户群身份特征,他们处于社会金字塔的高端，财智阶层,他们大都拥有汽车，甚至多辆。置业受区域限制性因素少，置业半径大，可承受的路程约30分钟车程。,目标客户群区域交通,他们关注时事变化，关注经济形势； 他们获知行业外信息主要通过电视、报纸、户外广告， 行业内信息则主要通过内部刊物 而接触房产途径除电视、报纸及户外之外， 更多的是依靠口碑传播。,目标客户群信息渠道,目标客户群购房特征,他们的两大消费动机, 自用 将本项目作为企业“总部”。 他们主要考虑：社会认同度、地段、环
7、境、品质、圈子中的人。 投资 主要考虑：区域前景+物业档次+回报分析。,他们善于：,经营,形象,地位,财富,人际关系,目标客户群定义,要令项目成为高端项目，就必须： “打破标准，改变参照物” 强调“以我为主”，进入无竞争状态,以领跑者的角色树立“以我为主”的独特竞争模式,定位原则,合肥政务区商务核心圈，核心区位。,瞰看天鹅湖景，眺目政务区风光，观五大主题景观,合肥革命性高层创新产品，注重舒适性、空间性，全城瞩目,占据政务大道潜山路与南二环向南200米,五星级酒店，大剧院，奥体中心，大型高端商场,中央商务区、中央政务区、中央文化区等高端形象呼之欲出,区位,景观,产品,交通,配套,形象,定位六大标
8、杆,定位推导,政中心 湖边上的写字楼,区位起点角度奠定物业形象高度,商务核心圈,身份象征，形象标签,临近市委、市政协,打造都市写字楼新标准，确立市场领导地位,新标杆,天鹅湖畔、五大主题景观、4000五星会所等专享配套,湖畔写字楼,定位,政中心 湖边上的写字楼,定位解析,政务中心，正中心，象征着权利，财富，亦象征着正统性。,有水的地段就有了一切，湖边上的写字楼不是所有人都能享受的。,高端形象,高端定位,区位特点,二期命名,观湖楼,主推：政中心 湖边上的写字楼,广告语,政中心 中央商务区 政中心 荣耀一座城市,备选：,推广策略 / 媒体策略,执行的艺术,推广策略：推广阶段划分 / 各阶段推广活动,
9、借政务区商圈的契机，联合并协助大型企业宣传、炒作事件。,迅速提升企业的品牌形象，产生质的变化，成为影响中国的品牌,通过点面结合的整合营销推广，塑造项目城市地标顶峰领域的高端形象,通过全城聚焦造势，分批推货，拉升楼价，进一步提升项目形象的高端性，促进阶段销售,总体思路,原则一：整合营销、立体宣传,利用项目核心圈的区位嫁接城市标志，引起市场关注。,由于项目集5A级智能生态写字楼、高档商业等于一体，建议多方结合，复合推广，产生联动效应。,推广原则,原则二：点面结合、重点突破,全城瞩目的效应有助于影响客群的决策。所以在大众推广的铺垫下，进行活动式精准传播，整体塑造提升项目巅峰形象。,根据合肥市场特点，
10、推广本土式营销推广手法，促使客户自发形成 群购的购买冲动。,推广原则,原则三：概念先行、硬件支撑,本案综合质素及高定位须赋予项目超高端概念，引起商界阶层的回 应和共鸣，吸引其产生购买行为。,合肥富豪、金领等上流阶层拥有物实的特性，产品开售时需要超一 流硬件支撑，这将关系到目标客户群购买项目行为的发生时间。,推广原则,传播重点 写字楼 商业,传播核心 项目形象推动 开发商品牌建立,传播次重点 项目、规划、 配套等 具体利益点,立体传播架构,合肥企业年会 名流酒会，醇香蔚蓝商务 财富动力 实力企业系列签约仪式； 蔚蓝商务港新春酒会,目标客户财富大讲坛 高尔夫球赛 名仕之翼名车汇展,整体推广思路阐述
11、： “地段、地段，还是地段”。地段是房地产项目营销推广的关键。蔚蓝商务港项目从一开始就围绕“区位发展 品质开发”进行推广阐述，确立其在合肥“政中心”概念。既而围绕我们所面对的客户群进行描绘。 在第三、四阶段，借助项目价值的建立，写字楼、商业的投入使用，附加其复合增值概念，为项目注入源源不断的生命力。到了尾期，运用最后绽放的成熟之美为项目划上完美的句号！,推广思路,推广主线：政中心 湖边上的写字楼,演绎：湖的文化/红色文化,政中心 湖边上的写字楼,湖中的商机 如鱼得水,你的灵感需要湖的灵性,中央区商务 城市引擎,10月,12月,6月-7月,11月,2013年1-2月,89月,持续强销期,批加推提
12、升期,形象导入期,批开盘引爆期,批持续强销期,尾货促销期,推广阶段划分,珍稀 成熟商务圈,注：具体时间要根据营销节点来排布。,推广阶段文案与平面展示,标题： 政中心，湖边上的写字楼 标题： 湖中的商机 如鱼得水,户外类,平面稿,围墙 政中心 湖边上的写字楼 二期离湖又近了一点 只为了添一点你的灵感 150%使用率，有了空间才有空间 核心商务圈，交通便捷，多的就是时间,平面稿,形象篇 Logo+政中心 中央商务区,报纸类：,一个城市功能核心区政中心 一个每天都湖香四溢的写字楼 除了拥有一切商机之外，更多了一份湖的灵性 蔚蓝商务港二期离湖又近一点，只为了添一点你的灵感,政中心 湖边上的写字楼,项目
13、信息预告：蔚蓝商务港二期湖边上的写字楼，即将面世，敬请期待！,平面稿,湖中的商机 如鱼得水,商机篇： Logo+政中心 中央商务区,报纸类：,满世界飞来飞去，穿梭、奔跑如每个城市，每 个场合，只为寻找一线商机，你不累吗？ 蔚蓝商务港，湖边的写字楼 邻里即是商机，垂钓间大事已成 湖中的商机，如鱼得水,项目信息预告：蔚蓝商务港二期湖边上的写字楼，即将面世，敬请期待！,平面稿,你的灵感需要湖的灵性 蔚蓝商务港二期离湖又近了一点,灵感篇： Logo+政中心 中央商务区,报纸类：,每个产品都能明码标价，但每个灵感都不能用价格来 衡量。如其做在办公室里苦思冥想，抽烟自焚，不如来湖边散散步，或许借助湖的灵性
14、，启发你骨子里的灵感。 蔚蓝商务港二期湖边上的写字楼，离湖又近了一点，或许还能再近一点。,项目信息预告：蔚蓝商务港湖边上的写字楼，火爆认筹中！,平面稿,做繁琐的CBD老板 不如做闲得慌的CBD房东,房东篇： Logo+政中心 中央商务区,报纸类：,忙碌、紧张、操心的工作着，与其做CBD老板，不如做CBD房东 蔚蓝商务港，政中心，中央商务区，配套是你想象不到的齐全 二期湖边上的写字楼即将面世，但请记住比收房租更重要 的事情是在湖边散步、垂钓 如果你够睿智，应该知道怎么做？ 记住选择大于努力！(*_*),蔚蓝商务港二期湖边的务写字楼，X月XX日，全城公开发售！,平面稿,贵在战略远见，运筹帷幄 善谋
15、者成，远见者胜 凡叱咤风云的商家大佬，无不独具慧眼 在扑朔迷离的市场中，寻找到无限商机 蔚蓝商务港，政中心，中央商务圈，掌控城市商机命脉 1015年租办公的费用，即可购买一套天鹅湖边上的写字楼,经营篇： Logo+政中心 中央商务区,政务区蔚蓝商务港二期湖边上的写字楼，X月XX日，全城公开发售！,经营之道 用租金购买写字楼,报纸类：,平面稿,DM类,细节成就品质 装修标准： 外立面：花岗岩、铝塑板、LOW-E玻璃幕墙 大堂：9m挑高，地面及墙面浅色大理石，华丽吊灯 标准层电梯：地面石材，大理石门套。 走廊：地面高档瓷砖，墙面乳胶漆。 公关卫生间：名牌洁具，高档洗手台，通长面镜，自动热风机，防滑
16、地砖。 智能化： 空调：可控式中央空调品牌数码变频多联机（VRV) 电梯：每楼5部品牌高速电梯 通信：千兆网络通信系统入楼，百兆入户。 楼宇：机电设施自动化管理，监控运行状况，实现管路自动控制。 消防：烟感、温感探头、公共处自动喷洒。 安保：电视监控，安全保卫自动化。,正面：Logo+政中心 中央商务区,政中心 湖边上的写字楼,政务区蔚蓝商务港二期湖边上的写字楼，即将全城公开发售！,背面： 蔚蓝商务港成本论 成本论之资产：政中心，不动产，变资产为资本。 成本论之时间：核心地带，成熟商圈，便利交通，拼的就是时间。 成本论之空间：150%的使用率，买一层得两层，用的就是空间。 成本论之价值：升值一
