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1、秀屿区“环城北路项目” 市场研判及产品规划建议,谨呈：福建省七度地产有限公司,1,本报告着力解决的问题是： 1、根据市场调研，研判城市房地产市场发展趋势。 2、了解当地风土人情以及对产品的需求度，判断城市未来物业发展趋势。 3、结合地块资源及经济指标充分考虑下，提出最合适的物业组合方案。 4、在结合秀屿城市发展的基础上，提出最可操作性的规划建议。,谋市而为，赢得契机 立足秀屿主城，振兴城市北部，打造秀屿城北CLD。,写在前面,2,目录,3,第一篇：解读秀屿放眼海西秀屿在飞 1 解读秀屿 2 莆田总体发展方向 3 主要交通网络 4 秀屿经济运营概况 5 秀屿人口 6 小结,城市解读,4,解读秀屿
2、,放眼海西秀屿在飞,秀屿为莆田下属区域，莆田地区同台湾长三角珠三角等城市经济交往的门户。,2002年2月，经国务院批准，莆田市秀屿区成立。 秀屿区位于福建东南沿海中部，与台湾隔海相望，距台中港仅72海里，秀屿区辖9个镇、2个乡：笏石镇、东庄镇、忠门镇、东埔镇、东峤镇、埭头镇、平海镇、南日镇、湄洲镇、月塘乡、山亭乡。陆域面积390平方公里，海域面积4514.75平方公里。 秀屿区山海兼具，资源丰富，这里是海峡和平女神妈祖的故乡，具有独一无二的妈祖文化优势。 秀屿区已成为海内外客商投资兴业的热土，有佳通轮胎、秀屿进口木材检疫除害处理区、中海福建天然气LNG接收站、鞍钢、湄洲湾火电厂、燃气电厂、林浆
3、纸一体化项目、国航修造船厂、中铁三局妈祖城、木材加工区、风力发电场等一大批重大项目。,5,总体发展方向,本项目位于城市向南发展的主轴线之上,海峡西岸文化旅游度假胜地，滨海宜居城市 海峡两岸人民交流合作的前沿平台 海峡西岸先进制造业和能源基地 海峡西岸现代物流中心; 东南沿海区域性交通枢纽 区域工艺品生产与交易中心职能; 区域商贸中心职能; 国家级木材加工基地职能。,城市主要职能,据莆田市城市总体规划（2008-2030年）规划，莆田总体定位为： 以港兴市、工业强市是规划中唯一的战略； 打造成“湄洲湾港口城市，世界妈祖文化中心”；,本案,6,千载机遇,位于城市向南发展主轴线上,最炙手可热的核心区
4、 本案所处的位置既是处于”一代双片“的笏石片区，又是处在连接莆田核心主城和副中心滨海城区主轴线上，同时，本案所处的区域又是人流和物流最频繁的区块。这将是莆田未来最炙手可热的核心区。,最大的受益者 在莆田城区向南的大战略中，位于城市中轴线上的笏石区域将是最直接及最大的受益者。,以莆田主城为核心、滨海城区为副中心 其中滨海城区形成“一带双片”的空间格局。 “一带”为湄洲湾临港产业带；“双片”分别为平海湾片区和笏石片区。,本案,7,秀屿经济行政中心所在地笏石镇 承接着莆田主城核心和滨海城区副中心,莆田交通枢纽，笏石镇毗邻黄石镇，两镇车程在10分钟之内。,中国少有的天然良港“秀屿港”已有LNG、福建燃
5、气发电厂、 鞍钢冷轧厂进驻,在建的莆田机场 位于北高镇，本案北侧的 环城北路是进出机场主要通道,埭头镇石城万吨级码头 正在建设的石城码头，为莆田万吨级集装箱码头。,笏石镇内的国家木材交易中心及上塘珠宝城所在地,巨资打造的妈祖城、莆田学院新校区、莆田一中等,湄洲湾北岸经济开发区 湄洲湾火电厂、林浆纸一体化项目、国航修造船厂,国家4A级旅游胜地,城市主要布局,笏石位于城市中轴线的原点,8,城市综合交通网络体系,城市规划,兴尤高速,莆秀高速,莆永高速,沈海高速,沈海高铁,至平潭,至长乐,莆田机场,向莆高铁,笏石镇作为秀屿区的经济行政中心，将是不断完善的交通网的最大受益者,交通完备战略位置凸显 四通八
6、达的交通网络， 秀屿区是连接主城区和滨海新城的咽喉地带， 向莆高铁使得秀屿区整体提速， 莆秀高速缩短了主城区和滨海城区的距离,9,秀屿区国民经济运营概况,快速增长的GDP 2009年秀屿区实现地区生产总值96.60亿元，比上年增长19.1%， 2009年全区人均生产总值（常住人口）为 16977元，增长18.9 %。 2009年秀屿全年实现财政总收入70188万元，增长38.9%，位居全市五县区第1位。 经济运行质量明显提高 2009年秀屿全年实现财政总收入70188万元，增长38.9%，位居全市五县区第1位。财政收入占地区生产总值(GDP)的比重为7.3%。其中地方级收入43549万元，增长
7、65.3%，增速创5年来新高。 税性收入实现52237万元，增长16.7%。收入结构进一步优化。 随着工业发展和重点建设项目顺利推进及第三产业的较快发展，营业税增长78.4%，企业所得税增长70.1%。工业企业效益继续提高。 规模工业综合经济效益指数218.1，同比提高38个百分点；实现利润5.27亿元，增长42.0%。反映了全区国民经济发展的综合效益显著提高。,秀屿经济,10,秀屿区2010年一季度主要经济指标表,（以上表格为2010年一季度经济指数表）,秀屿经济,11,秀屿经济,重点项目,全区共有重点项目183个，其中在建重点项目105个、预备重点项目18个，前期重点项目60个，总投资58
8、.9亿元，实际开工建设102个，完成投资50亿元，实现了“建设百个重点项目”的年度目标。莆田燃气电厂、向莆铁路、冷能空分等项目正式动工建设。,全年新增规模以上工业企业51家，全区规模以上企业达100家。工业总产值94.3亿，其中规模以上工业总产值85.27亿元，增长14.4%。产销衔接良好，产销率达98.5%。实施品牌带动战略成效显著。,工业经济,规模园区,秀屿区超规模的工业园区众多，有力地支撑着秀屿经济的高速发展，区内如国家木材加工区、笏石工业园、上塘珠宝首饰加工区等工业园区吸引着国内大企业的加盟，品牌日益增加，正逐渐形成工业服务经济的成熟体系。,12,秀屿人口,秀屿区总面积508平方千米。
9、人口超80万人，其中：,（以上人口仅作参考，以第六次全国人口普查结果为准。）,秀屿区主要辖11个乡镇，以东庄、忠门、东峤及笏石等为代表的乡镇已经成为莆田乡镇的旗帜，优势产业突出，出自秀屿区的莆商云集，遍布全国各地及海内外，这类人群购买力超强。,莆商云集购买力强,消费力优势助推楼市繁荣,莆田人普遍有重根重祖的传统，即使常年在外，但是在家乡有个房子是最大的面子。莆田人的文化习性在侧面影响着楼市，在购买力较大的秀屿区，随着楼市的成熟，这一潜力将逐渐显现。,优质外来人口,秀屿区作为滨海城市的主城区，外来企业高管和技术人才云集，这将成为秀屿楼市的另一大消费主力。,13,小 结,随着经济的高速发展，秀屿区
10、的房地产业将迅速崛起： 秀屿区经济、交通、教育等各方面的不断发展，区域优势前所未有地突出，已 成为莆田开发的潜力板块； 日益完善的市政配套设施，特别路网建设，是房地产发展的先决条件。 经济发展、居民人均收入的大幅提高，居民对改善性居住要求剧增； 秀屿区楼市的相对滞后是房地产业发展的潜力所在； 秀屿区约有20万高收入外来人口，这将增加买方市场的力量； 秀屿商人是莆商的代表，且大多重根重祖，返乡置业渐成潮流或投资，这类群体是促进楼市兴盛的一大因素，同时也是秀屿整个楼市的潜在市场。,14,第二篇 市场透视透视秀屿区房地产市场发展特 征，研判未来市场发展趋势。 1 房地产市场发展历程 2 土地市场 3
11、 市场供需与价格走势 4 市场发展趋势 5 小结,市场透视,15,秀屿区房地产市场向快速上升期转变，即将进入全面旺盛阶段,发展历程,16,投资开发,区建设投资力度较大，主要用于新区建设、休闲配套的完善，城市主要是区政府附近区域。,近年来秀屿区城市建设主要有三个方向，一是市政配套的完善；二是新区市政建设；新区的路网规划建设。这些区域都较少涉及拆迁，旧城改造迟迟未能走上正轨，城市面貌较差，旧城改造还没产生二次换房的刚性需求。 从表中可以看出，秀屿区房地产市场由于政府有计划的宏观调控和政策引导，房地产开发投资趋势明显比07年加快很多，保持上升趋势。 秀屿区投资兴建的市政广场、盛兴医院等都陆续投入使用
12、，市政新区的面貌和形象大为改善，近几年来招商引资大幅上升。 城区面积已由原来的2平方公里扩大到8平方公里 ，12个房地产开发公司入驻秀屿，开发20多个商住小区 。,17,土地潜在供应量大，具有不确定性，市政建设交换土地现象众多；出让土地容积率一般要求在3.0左右，高层成为主流。,出让土地,20092010年部分土地招标出让信息,18,出让地块主要集中在城北新区，市政广场周边地块。,出让土地,用地方向主要向北、向南，向东，和城市建设主方向一致，加速建设城北新区。 秀屿区地出让单幅土地一般较小，超过150亩的大地块不多。 住宅地价此前一般住宅用地出让容积率要求都在1.6左右，住宅主要以多层为主。
13、计划开发土地总面积约700亩，开发商住面积约77万平方米 。 秀屿的土地也在不断升值，每亩土地价格已从2006年40万元提升到现在307万元，商品房均价已从2006年每平方米1600元上升到现在3400元。,19,房产市场供、需两旺，快速上升,供需状况,秀屿区近年房地产市场供需情况,0310年秀屿区房产市场供需快速增长，年均增副达到42%以上，每年供、求基本持平； 秀屿区房产市场较为乐观，此前都是多层产品，房屋基本都是期房销售，供需基本保持平衡。 年、年该区拍卖的地块每亩分别高达万元和万元， 同时房地产价格不断走高，空置率依然是秀屿区的重要一个数据指标。 土地供应较市场吸收能力更为乐观。 秀屿
14、区2010年完成投资0.68亿元、占3.18%，比增151.85%；,（数据来源于房产局）,20,近年秀屿区房价平稳增长，年均有200300元/增幅。,价格走势,21,随着城区的进一步发展，尤其是房产市场快速发展，市场竞争加剧。,市场趋势,住宅市场发展方向跟随主城区发展方向；板块区域特征将更加明显、细化，区域竞争性加大。 土地出让将更加正规，用土地换市政建设的情况将减少，土地价格也将随之上涨。 纯多层一统天下，同质化竞争的市场格局即将打破，小高层、高层、花园洋房（类别墅产品）将陆续面市，慢慢被市场接受。 房价继续看涨，房价很快突破4000元/大关，2011年整个市场（预测）均价将达到4200元
15、/。 外地开发商将继续增加，不仅仅在质上超过本土开发商，数量上也将发生变化。 目前楼盘营销代理主要来自福州、厦门等地，随着大盘、外来开发商的增多，这一格局也将发生变化，提高营销代理水平。 本地市场开发理念落后，在政府的强势管理下，只管造房、卖房，物业管理、小区景观、社区品质的营造都十分滞后。 秀屿区作为一个港口城市，以港兴城，依托码头和港湾吸引了大批的有实力的企业。,22,小结,房市将处于快速发展和成长期。秀屿区房地产市场真正起步较晚，但07年以来正逐步往快速发展期靠拢。但随着国家宏观调控力度的不断加大，未来市场将会健康平稳发展 。 大开发可能导致阶段性供需不平衡。房地产市场供求总量基本不平衡
16、，未来将会出现供略大于求的局面；竞争激烈的局面将会不断涌现。 房价连年上涨，07年局部楼盘步入2300元/，之后每年会有200-300元/的增长。秀屿人均经济收入也逐年走高，但房价水平远不如主城区，上涨空间巨大。随着秀屿区房产开发水平的提高、以及秀屿区外围交通环境的改善，房价必将会有大幅度的上涨，但也不能忽略调控政策。 市场产品需要创新提升，城市形象急需升级。秀屿区目前处于产品开发初级水平，纯多层为主的同质竞争阶段，这一局面很快会被打破，（小）高层不断涌现，也将会逐渐被接受，创新产品暂露头角。 客户组成多元化。秀屿区是个典型的内需型市场，在满足城区人口住房的需求下，秀屿区农村人口需求在不断扩大以及外地市场也在逐渐增加，同时客户也会更多的参考主城区的购房标准。,23,本案处于秀屿区发展的重要板块，环城北路是一类居住区及休闲服务区，对开发高档住宅的开发非常有利，但商业氛围严重滞后。 秀屿区房市将进入快速发展期，竞争逐渐加
