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1、延津项目营销推广方案,公司（中国） 2010年10月,产品定位,房地产市场分析,项目分析,开发环境分析,项目营销推广策略制定,目录,开发环境分析,宏观政策分析,公司观点：,1、短期内，看起来非常严厉的信贷紧缩政策必然会对市场信心带来影响，市场必然形成观望趋势，市场成交量将出现较大幅度的下降，同时，由于市场上需求结构的变化，第一类自住型需求客户比例将增加，市场成交价格也会因为结构性下降，这也将令楼市租金供楼比接近临界点的压力有所缓和。 2、但市场经过观望后出现2007年的长期调整的可能性不大，在目前流动性依然过剩，特别是通胀预期不断增加的情况下，投资需求经过一定阶段的压抑后将不可避免重返市场，这
2、一观望时间的长短还取决于银行对于新政的执行力度等多方面的因素。,延津县位于河南省北部，新乡市东部。西距新乡37公里，距离郑州93公里，东南至开封50公里，北距安阳130公里。区域南北宽45.5公里，东西长42.5公里，总面积886平方公里， 9个乡镇，341个行政村，全县总人口47.1万人 ,。,城市分析:,YanJin economy,2008年延津县基础经济指标分析 （数据来源：国家统计局）,2008年原阳与省级贫困县经济指标对比分析,（数据来源：国家统计局）,延津经济,2008年新乡各县域经济结构对比分析,观点： 工业经济发展，依托农产品资源优势,培育壮大了粮油食品、纺织印染、化工和机械
3、制造四个支柱产业,。 从总体来看产业结构，农业较为发达，工业处于刚刚起步阶段，农业和工业带动第三产业的发展。,延津经济结构分析,县城区已基本形成以“六纵六横”骨干道路和一环路为主体的城市路网结构，以环城绿化带、道路绿化带和平面绿化点为主体的城市生态结构，已形成了一条高速和六条省道为基础的“六纵六横”二级公路网，全县二级以上公路达到300多公里，实现了乡乡通二级公路，成为全省二级公路密度最大的县（市）之一。,延津区域-YanJin traffic analysis,关键词：原始、封闭、前瞻,结论,延津守着原始社会的新青年。 延津经济崛起发展在于房地产行业的崛起，否则经济塌陷任然会持续一个阶段。
4、延津开放意识是决定一切发展中最重要的元素。,结合本案的观点： 一个潜力的区域，一个经济塌陷的区域、一个消费水平低下的区域， 对本案是机遇也是挑战，俗话说“快一步是烈士，快半步是勇士”。 伴随着城市的发展掌握开发节奏是关键的关键！,延津房地产市场分析：,人口密度底，矿产及高附加值产业少，即便是从业人数高，但产业附加值低！,延津人口分析,延津政府及人民收入状况,近几年，延津县经济实现了又好又快发展，2003年、2005年连续两次跻身全省县域经济发展十快县，并被纳入全省扩权县行列。近几年，坚持实施了一批能够改善人居环境的重点基础设施项目，先后实施了城市主次干道建设、旧城改造、休闲公园建设、排供水、房
5、地产开发、市场建设、集中供气、绿化亮化等八项重点工程。,延津未来城市化进程分析,人 民 路,建 设 路,北 干 道,南 干 道,西 干 道,东 干 道,北 大 街,南 大 街,卫生西路,卫生东路,西 大 街,东 大 街,S 3 1 0,文 化 路,广场,政府,县委,汽车站,老城区,新城区,本案,南站,县人民医院,卫生局,法院,乡镇,老城区,新 城区,中国城市化进程的规律,造成延津房产价飞涨的因素分析,1、整体收入水平中等偏上。 2、房地产开发项目较少，造成市场供不应求局势。,人 民 路,建 设 路,北 干 道,南 干 道,西 干 道,东 干 道,北 大 街,南 大 街,卫生西路,卫生东路,西
6、大 街,东 大 街,S 3 1 0,文 化 路,广场,政府,县委,汽车站,老城区,本案,南站,县人民医院,卫生局,法院,原阳房地产现状分析,亲亲家园,假日新城花园,加盟福苑,牛津城,锦绣温泉花园,工地位置：卫生路中段县医院路南 开发商：郑州加盟置业有限公司 投资商：河南延化集团 建筑面积：一期1。6万平米 规划户数：一期108户 规划类别：多层带电梯 面积范围：102-170平米 主力面积：142平米 综合分析：项目位置好、地段佳，户型设计面积过大，延津首席6层电梯洋房，海派建筑风格，景观设计是目前延津最好的社区，10月16日公开认筹，当天上午1万抵1.5万，下午1万抵1.3万，,加盟福苑,工
7、地位置：建设路北端 开发商：新乡市锦绣智达置业有限公司 规划栋数：18栋 建筑面积：三期1栋月1500平 规划户数：三期12户 规划类别：多层 面积范围：128平米 主力面积：128平米 综合分析：小区属于延津县第一个规模性社区，一期、二期合计17栋住宅楼，小区亮点就是1个喷泉+1个球场，三期正在做地基，销售剩余1套房源，与本案没有竞争力度。,锦绣温泉花园,工地位置：延安大道与崇文街交叉口 开发商：河南兴建置业有限公司 占地面积：49000多平米 建筑面积：86000平米 规划户数： 743户 综合分析：延津县南区最大项目，建筑风格属于后现代风格，工地即将要开工，客户群重点是延津南部区域客户，
8、与本项目客户竞争不是特别的明显。,牛津城,工地位置：北干道与建设路交叉口西烟草局对面 开发商：新乡市聚兴房地产开发有限公司 占地面积：140亩 建筑面积：未知 规划户数：未知 规划类别：未知 面积范围：未知 主力面积：未知 综合分析：位于新区，未来延津发展区域，项目正在准备运作，售楼部将要装修完毕，近期工程即将开工，销售部将要对外开放。,亲亲家园,延津房地产楼盘整体楼层价格分析：,造成此原因：市场现有产品多为低密度的小院，并与目前老县城建筑业态有直接关系。 市场单价高价格针对楼层的压迫力很强。 市场对定价中不按照常规商品房销售出牌。 消费习性的及产品研发能力的不够。 延津房地产刚从庭院走上单元
9、楼的阶段。,延津房地产客群楼层分析,30%,25%,10%,总结,从阶段上：来讲延津房地产处于空白市场； 从需求上：改善需求居多，投资意识淡薄； 从产品上：低密度占据市场，三房是主力； 从城市规划：思路不清，市政配套匮乏； 从价格上；放量大，价格上涨较快； 楼层消费意识：没有“金三银四”的概念； 去化速度上：快 ！,1、整体收入低（政府财政和居民收入）。 2、整体城市改造力度不大，造成拆迁需求不强进。,造成上述的原因分析：,政府高管、企业高管、商界精英为项目主要目标客户群。,个体经营者、企业员工、公务员为，多为中层管理者，年收入5-8万元高于平均水平,主力购房客户年龄在30-45岁之间的中年人
10、或三口之家，有一定的购房条件和需求,现住处面积较小，改善需求的客户，购买品质性较高的楼盘,目前，区域内首次置业、以自用为目的的购房者占绝大多数,较低的居住目的是多数客户对现有的居住环境较为满意，而商业配套、物业管理、景观成为不满的集中点,跟据市场调研和分析我们得出延津购房群体为如下群体:,目标客户分析：,目标客户分析：,区域现状客户判断,通过对客户来源的推测，我们初步判断本案目标客户的组成：,通过初步市场调研，目前区域客户大致分为以下4类：,项目分析,我们的资源有没有承接市场大势的机会？,区域在城市中的地位 项目现状 项目自身的亮点,区域分析：,延津县城区发展东西跨度较大，南北较窄，商业发展较
11、为居中，商品房住宅小区 处于刚刚起步阶段，主要原因供需关系中，供应远远小于需求；从产品上分析，同 质化产品过于严重，产品没有创新，只能解决客户居住的需求，而没有达到居住 的生活理念。,多元素产品将会推动延津房地产市场发展的速度。,项目周边分析：,项目位于延津县人民路东段，交通便利，临近建设路，人民法院、职工医院、 卫校医院、妇幼保健院、东街小学、北街学校、近在咫尺，周边生活配套设 施齐全。,项目SWOT的分析：,1、地块方正，容易规划 2、周边市政配套齐全 3、周边教育资源丰富,优势:,劣势：,1、市场操作不规范，价位制定不合理。 2、市场消费习性还没从小院脱离。,机会：,1、目前其他项目销售
12、接近尾声，新项目 都是处于刚开始，便于积累客户！ 2、区域板块的拉升，对未来物业的升值,危机：,宏观调控，带来未来市场的不确定性,综合评价,、项目地理位置优越，城市战略发展区，区位具备深度挖掘价值空间的潜力 、周边均为传统居住社区，居住氛围浓厚，适合居住 3、地块临路，交通便利，片区具备走高档住宅路线； 4、周边现有配套较为完善，未来预期良好，前景广阔；,项目有很大的开发潜质，机遇大于威胁！,产品定位,定位 产品的定位是确保项目成功之关键,角色定位,以城市化的视野，市场化的力量， 以城市运营的角色，打造延津NO1生活样板社区,开发理念,运营城市空间 打造延津特色楼盘,项目市场定位：,延津县NO
13、1生活样板社区,产品定位：普通多层、花园洋房、小高层 建筑风格：欧式建筑风格,形象定位,本项目的开发建设将重新改变延津县住宅市场格局，将成为延津县居住的“特色楼盘”； 本项目集合丰富的城市财富价值，通过城市价值的高度集约未来产生强大的市场推力，成为城市财富的推动引擎。,延津县NO1生活样板社区,现在我们最关心的问题：,当前情况下如何运作好这个占地3.2万平米的项目？ 我们的突破口在那里？ 我们的核心竞争力是什么？ 如何在强手对峙，短兵交接的市场情况下取胜？,从产品规划开始，产品是打败竞争对手最好的武器！,那么我们应当从何入手呢？,小区规划原则:合理、平衡、互补、系统,规划目标：建设延津县NO1
14、生活样板社区,确定建筑风格的考虑因素：,市场竞争目前市场在售的项目建筑风格均不够凸显，多是方正、无变化，同质化现象严重。 客户特征对新鲜事物较为关注，善于接受。 项目定位要求高档路线 后期升级要求作为地块适中的开发项目，在开发过程中要利于保证建筑风格与其项目有鲜明、特色、高端、完整的形象。,建筑风格建议,景观规划建议：,针对当景观规划建议：,社区景观 (公共性),社区主入口,社区绿地,道路系统,项目内的公共空间，形成社区全体业主的共享区域，促进社区内居民交流,+,+,+,景观 (私密性),内部景观,社区内部公用设施,园林小品,形成社区内特色景观，并形成业主独享的私密性空间，有效解决商品房业主之
15、间的资源共享区隔的关系,景观规划建议：,社区景观，营造私密公共空间,社区内部打造绿色公共空间，成为社区私密的专属空间，并为居民提供公共交流的平台。,景观规划建议：,多层级、散落式、立体绿化，调节建筑空间的张驰,多层次的园林绿化可以舒缓空间比例尺度，调节硬景与软景的分配比例。 园林内部移植少量原生态的植物，形成园林节点标杆，以普通树种为主。,景观规划建议：,注：多层级、视觉错落景观技法的具体运用坡地式景观 利用高层住宅比较宽阔的楼间距，人为缔造起伏缓慢的坡形地势，从低到高缔造出层级柔美的坡式景观。 充分利用工程土方，制造小区地势的落差，设置台阶式中心花园，将人与自然进行有机融合，体现一种人类回归自然，返璞归真的理念设计。小区内布置设计园林照明灯和射灯，或照向建筑立面，或照向树木花草，再配上背景音乐
