《2012年11月20日咸阳市彬县紫薇城市广场营销策划90p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012年11月20日咸阳市彬县紫薇城市广场营销策划90p（90页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、【 紫薇城市广场 】 营销策划方案 谨呈：陕西泰洲房地产开发有限公司 陕西安泰房地产营销策划有限公司 2012年 11月 20日 写在前面 感谢发展商为我们所提供的研究与企划创作的机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另一类生活意境开发的价值。 从某种意义上而言， 地产项目的成功与否，在于我们发展商与企划公司之间的默契合作，是我们对项目的理解与感动，认知与融入。 缘于感动，我们的企划与创意实践是城市开发性质的，是以经营城市的视角线看待城市，同时也是一项市场引领与创造性工作，正因为此，它将使我们最大可能地获取项目的核心价值，从而为营销创造先机 本次报告内容，着力于 紫薇城市广场 项目的住宅部
2、分推广与销售的研究，商业部分我司将适时的另行呈报。 让我们在脑子里百度一下 一 、 我是谁 ？ 我要做什么 ？ 二 、 我们思考什么 ？ 我们的核心优势在哪里 ？ 三 、 谁 ， 为我们的高价买单 ？ 四 、 如何完成本案形象力的突破 ？ 五 、 推广节奏怎样安排 ？ 六 、 创意如何表现 ？ 七 、 如何实现项目的最终招商与销售 ？ 目录 一、项目 研判 分析市场，自我研判 二、项目 定位 把握方向，精准定位 三、项目 营销 抢夺眼球，直击人群 分析市场，自我研判 彬县市场总结分析 宏观 1、地理位置： 彬县旧名邠县，位于陕甘两省交界处，咸阳市西北部，地处渭北旱塬。全县版图形似正写的“人”字
3、，泾河自西而东斜贯其中，将全县分为南北两塬一道川南距咸阳 120公里、西安 150公里，北距甘肃平凉 160公里，是连接秦陇的咽喉要道。 2、区域人口： 全县辖 13镇 3社区 247个行政村，总人口 34万，其中农业人口 28.8万，城区人口 5万左右，外来流动人口较少；总面积 1202平方公里，耕地面积 60万亩。 3、经济发展： 彬县历史悠久，是中国古代农业的发祥地之一、关中产粮基地之一。所产彬州梨、大晋枣驰名全省， 2010年顺利跨入了“陕西十强县”行列。2011年全年实现生产总值（ GDP） 106.1亿元，增长 23.3%，增速位居全市第一，工业主要靠煤矿业。 4、人均收入： 20
4、11年末彬县户籍人口 35.49万人 ,其中农业人口 21.45万人 ,占总人口的 60.4%。常住人口 32.47万 ;全县城居居民收入支配 21516元，同比增长 18.5%；农民人均收入 6601元，同比增长 28.9%。 5、房产项目分布： 楼盘主要分布于公刘街两侧，最大楼盘华宇臻品、紫薇城市广场、时尚未来城等。 6、销售状态： 彬县房产市场目前还处于坐销状态，销售未呈现动态性，属被动接客，未实现主动抓客；置业顾问素质普遍较低，在走访时，多次询问卖点信息，要求其进行详细解释，都不尽人意。 7、价格区间： 彬县大多数楼盘都已销售至尾盘阶段，市场价格基本为 2700 3400元 /平米之间
5、，主要还是以地段进行间隔，美嫄街价格在 2700左右（最低），东大街价格在3400元 /平米（最高），公刘街价格基本在 3200元 /平米。 8、优惠幅度： 彬县项目按揭首付 30%，大多数项目优惠基本控制在 1-3个点以内，且无其它优惠活动。 9、交房时间： 目前在售楼盘中，绝大多数楼盘交房时间集中在 2014年底或者 2015年。 10、房源面积区间： 在售项目中， 90平米左右两室房源基本已经卖完，剩余房源以三室为主，面积在 120平米左右。 关键词： 经济向好，初级阶段，溶解性弱 时尚未来 1、开发商：陕西宏英地产 2、项目占地面积 27539 ，地上总建筑面积 8万，总体规划 5栋。
6、 81.22 118.81 户型面积不等，共有 400个车位， 36%的绿化率。 3、地址：位于公刘街东环路十字东南角，三面环路，北依公刘街，南接江塬路，西邻东环路。 4、周边配套设施齐全，紫薇中学、城关小学、城关中学等均在社区周边； 5、价格 3100元 /平米（均价）； 6、已销售 35%左右，剩余项目正在开发中 ； 竞争对手分析 微观 天源翠湖 1、开发商：陕西鑫德房地产开发有限责任公司。 2、项目地址：彬县公刘街西侧北段（长途汽车站西侧） 3、 49.04 110.73 户型，首推 ABCD四种户型。 4、周边绿化设施齐全，环境优美。 5、建筑南侧有一个湖，目前正在规划中，并未建设动工
7、。 6、该楼盘置业顾问素质不行，没有主动抓客。 7、均价 3200元 / 。 8、总共 4栋楼，已销售 40%左右。 腾宇国际 1、开发商：咸阳腾宇实业有限公司 2、项目地址：公刘街与新市街十字东北角（巴蜀会馆斜对面） 3、 37 115 户型，目前推出 8中户型单页图， 5栋高层， 2万平米园林风景，建筑总面积 10万。 4、均价： 3100元 /平米 5、已销售 45%左右。 鑫源大厦 1、开发商：彬县辉煌地产第一项目部 2、地址：彬县公刘街（机械厂大门西侧） 3、建筑总面积： 21470 ， 18层结构框架， 89 140 户型，首推 6种户型单页图。 4、均价： 3000元 /平米。
8、5、项目较小，剩余 40%左右。 轩和家苑 1、开发商：彬县房地产开发有限责任公司 2、项目地址：彬县公刘街西段（新政府对面） 3、 54.46 129.8 ， 10种户型供您选择。 4、项目总面积 10余亩，建筑总面积 5万多。 5、周边设施齐全，交通便利。 6、均价： 3000元 /平米 7、限价房 2680元 / ，仅售 20套。 8、由于项目质量问题，楼体倾倒，整个项目无人问津。 华宇臻品 1、开发商：陕西华宇房地产开发有限公司 2、项目地址：彬县泾河新区，体育中心对面。 3、 90 126 户型设计，由咸阳建筑设计院设计。 4、 1、 2、 3、 4号楼已经卖完，在售 5、 7号楼，
9、都是 28层。 5、共计 13栋高层， 21 30层高低不等，占地 64.5亩，其中 1 4层为沿街商铺。 6、一梯两户全板式 通透户型 7、价格： 3200元 /平米 8、整个项目共计 13栋，已卖出 4栋楼，占总项目 25%左右。 时代广场 1、开发公司：彬县商贸公司 2、项目地址：彬县东大街 8号（原东大街饮食广场） 3、 152000 限量版旺铺。 4、住宅 3400元 /平米仅剩 5套 5、商业铺位：一层不卖 二层 1.2万 三层 0.8万 6、住宅已经基本卖完，现在主推商铺。 东城馨苑 1、开发商：陕西融辉置业发展有限公司。 2、项目地址：彬县美嫄街东段 3、 75 113 户型不
10、等 4、价格 2700元 / 平米 5、项目规模小，在售房源不多。 豳泉名邸 1、开发商：陕西欧亚房地产开发有限公司 2、项目地址：公刘街与新市街交会处，县政府东邻。 3、均价 2730元 / 起 4、 9万平米法式水景御园。 5、 76 127 两室、三室，首推 CDEF四种户型，其中两室正在热销，三室剩余量较大。 6、 1200 景观休闲广场，休闲娱乐俱全。 7、项目规模较大，已销售 35%左右。 崧嫄豪庭 1、开发商：陕西豪崧嫄置业有限公司 2、项目地址：彬县县城东关火电厂对面 3、项目占地 25亩，由 5栋高层和沿街底商组合而成，总建筑面积 12万平米。 4、 65 140平米两室、三
11、室供选择。 银鑫名苑 1、开发商：陕西银鑫投资有限公司 2、项目地址：彬县西大街（文化馆门口） 3、占地面积约 20亩，建筑面积 50000平方米，小区由 6栋建筑合围而成。 4、 65 136 一居室、两居室、三居室共选择。 5、 2960元 / 起价。 6、首推 ABDEF户型共选择。 7、均价 3100元 /平米。 微观市场 总结分析 1、彬县整体市场趋于饱和状态，但人均收入相对较高，仍具开发潜力。 2、彬县房产分布相对集中， 3大板块 公刘街、美嫄街、城中心（东西街）。 3、项目销售水平一般，以坐销和被动销售为主，有空间提升。 4、市场销售均价 2700-3200之间，市场价格较为理性
12、。 5、竞争楼盘，仅通过沙盘、户模、图片、彩页等静态展示，缺乏震撼力的体验式营销方式的植入。 项目现状解析 基本数据： 占地 49.44亩（ 32957.08平米） 总建筑面积：约 20万平米 商业面积：约 6万平米 酒店面积： 1.94万平米 容积率： 5 绿地率： 31% 建筑密度： 34% 建筑风格：欧式现代、简约风格 总户数： 1156户 车位： 636辆 房源统计： 楼位 6# 7# 8# 合计 2单元 1单元 1单元 2单元 1单元 房源数量 110 110 135 110 118 615（含 5号楼） 已售 7 77 75 28 16 180 未售 103 33 60 82 10
13、2 435 销售率 6.4% 70% 55.6% 25.5% 13.6% 29.2% 项目自 2011年 9月开始销售，推出房源为 5#（ 20层以上）、 6#、 7#、 8#总房源为 615套，已售出 180套，剩余 435套，完成销售率 29.2% 关键词： 证件拖后，楼市萧条，销售不畅 销售统计： 户型 C4 B3 C2 C3 B1 C1 合计 面积 61.28/60.63 96.62/94.64 109.5/108.42 109.61/108.53 130.13 130.66/129.37 类别 一室 两室 三室 房源数量 111 68 404 615 已售 25 57 121 180
14、 未售 86 11 283 435 销售率 13.6% 83.8% 30% 29.2% 根据甲方提供的销控表，目前打开的房源为 6号 1单元（低楼层房源不足）， 7号楼 1单元（ 90平米所剩无几）和 8号楼的二单元高、低楼层房源大量存在 关键词： 房源充足，户型配比不合理 原优惠方式解析： 1、针对 130平米三室房源，（ 1）赠送 2万元的家电基金；（ 2）再享 96折；（ 3）老带新鼓励奖 2000元；（ 4）准时签约再享受 99折； 2、针对 109、 108三室房源，（ 1）赠送 1万元的家电基金；（ 2）再享99折；（ 3）老带新鼓励奖 2000元；（ 4）准时签约再享受 99折；
15、 3、每周 1套特价房最高优惠 5万元； 按照 3200元的均价， 130平米最高优惠后实收 约 2890 109、 108平米最高优惠后实收 约 3000； 原设计调性展示： 关键词： 形象定位缺失，卖点挖掘不足 1、县城房地产营销还处于初级阶段， 尚有空间待挖掘。 2、彬县政府着力打造的重点区域，教育、公园、水系、商业、交通等正在紧锣密鼓的建设中，必将成为彬县城市形象的璀璨明珠； 3、公刘街交通交通动脉，商品房集中开发区域，成为消费者买房首选区域； 4、十八大后，房地产调控政策必将有所调整，销售严冬即将成为过去。 机会 项目 SWOT分析 1、房地产宏观形势较为低迷，消费者持币观望情绪较为浓厚； 2、彬县县区市场，开发量较为庞大，基本处
