2012年01月来宾市上品世家项目市场定位报告

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1、来宾市 上品世家 项目 市场定位报告 2012年 01月 1 2 目 录 1、项目价值属性分析 2、项目核心问题呈现 3、项目发展机会分析 4、项目发展战略建议 5、项目市场定位 3 前 言 开发商期望目标解读 来华投资区成为来华教育组团开发的重要主体，世纪星城 上品世家是来华投资区的核心部分。肩负着政府对于区域发展的期望 引领“来华投资区”区域市场， 品质与产品的标杆！ 4 目 录 1、项目价值属性分析 2、项目核心问题呈现 3、项目发展机会分析 4、项目发展战略建议 5、项目市场定位 5 城市布局 主城区 +凤凰新城 +迁江新城。 分类 面积 片区 主城区 74.91 平方公里 城东街道办

2、、城北街道办、河西街道办和城厢乡、良江镇 凤凰新城 19.98 平方公里 凤凰镇区、凤凰华侨农场以及新安村、牛角村、龙岩村、富尧村 迁江新城 15.51 平方公里 迁江镇区及迁江华 侨农场 Ps：截至 2010年底，来宾市主城区人口 27万，城市面积 29平方公里。 6 主城区域规划 一心 +两带 +多组团 中心城区 地区 分类 组团 /片区 主城区 一心 中心组团：行政中心区、河东老城区、城 乡政府所在地 两带 红水河景观带 柳南大道城市发展带 多组团 中心组团、来华组团、城南综合组团、河南工业组团、河南东片综合组团、城北商贸组团 7 地块优势：来华投资组团核心区域，未来价值不断提升 A、来

3、华投资区核心地块 华侨投资区东北方向，城市住宅片区中央。坐享繁华都市与城市的宁静。 B、交通便捷 阳华路、星城路、公园路 3条 40m宽城市主干道合围项目，紧邻柳南高速、华侨大道（将来的城市内环大道西段）。 C、周边配套完善 围绕柳南高速打造城市新中心，融合商业贸易、商务金融、文化休闲、行政办公，工业产业等功能，提供购物、会议、办公、酒店、医疗、教育等多元化设施。 8 交通优势：紧邻城市主干道，交通到达性强 通往老城交通干道 新侨路（通往老城区） 桂中大道（通往老城区） A、项目紧邻新区主要的城市主干道 华侨大道、柳南高速、新桥路以及规划中的城市干道，未来与市区交通联系十分便捷。 B、 9条公

4、交线路，交通到达性强。调整 13、15、 16路公交骨干线路，新开通 21、 25、26路交通基本线路，加上已运营的 2、 14、16路。 C、来华投资区区对外城市交通十分广泛，高速出口、铁路货运站等从很大程度上缩短新区及本案对外商务距离。 D、项目未来区域交通网络的密集型与通达程度为本案发展提供了坚实的基础优势。 未来交通网络图 城市主干道 9 周边环境 配套与自然资源相对缺乏，未来规划利好多 项目北面为来宾大学城，即将入园办学的学校有：柳州师专来宾校区、来宾职业技术学院、来宾市职业教育中心、来华中学等学校。大学城的兴建为项目提供了较好学区优势。 项目的西南对角将会兴建一座五星级的酒店，由于

5、酒店对片区的辐射能力强，对提高住宅的附加值具有无可替代的功能。 未来片区文化娱乐中心的深化发展，必将带动项目周边的配套设施的完善，片区活力值得期待！ 目前项目区域内配套缺乏，同时档次低下，主要周边小区社区配套为主，消费环境不佳； 周边四至较为空旷，环境一般，有待提升； 10 项目地块与指标 地块较为方正，交通方便，易于规划 占地面积： 48949.429 总建筑面积： 120478.8 容积率： 3.69 规划意向：居住物业 项目地块较大，易于规划不同的产品组合； 同时沿街面较多，西面星城路同时还是城市主干道，对于商业发展有利； 但周边的环境设施对于项目规划有一定的要求以及导向性。（如项目北侧

6、规划的来合铁路、来宾大学城，东侧的柳南高速，西南角的五星级酒店等。） 11 项目属性 城市新兴区域的潜力项目，机遇与挑战并存 项目属性 属性界定 属性诠释 区位属性 城市 新兴区域 项目处于城市核心区域内，未来价值十分明显，但现阶段缺乏认知 道路 交通较差 公共 交通匮乏，但即将得到解决 城市大交通状况较为优越，外区客户交通导入势在必行 商业 配套匮乏 城市化程度较低，现阶段配套缺乏 ； 周边 配套规划不是很清晰，其自身的商业要求将是十分的明显。 项目属性 中 高容积率，规模型开发项目 稀缺 商业配套 占 地 4.9万平米， 建筑面积约 为 13万平米。 地块 可塑性强， 项目地块方正， 地势

7、较为平坦 ，为项目规划设计提供良好的可塑性基础。 项目是一个缺乏自然资源的规模型居住社区； 位于城市发展新兴区域的核心； 区域认知度有待引导和提高，价值显现需要时间！ 12 目 录 1、项目价值属性分析 2、项目核心问题呈现 3、项目发展机会分析 4、项目发展战略建议 5、项目市场定位 13 期 望 结 果 1、项目引导力与价值的实现 2、目标客户的快速导入 3、区域价值的快速提升 4、产品如何选择 现 状 结 果 1、城市新兴区域，机会与风险并存 2、区域外客户对项目缺乏认知，需要了解 3、存在规划利好，但现状资源较少，并缺乏认知，需要引导 4、新兴市场，区内外成功案例的选择与借鉴 项目核心

8、问题呈现： 区位价值的快速提升 内外区潜在客户引导 项目产品线精准定位 项目核心问题：区位提升 +客户引导 +精准定位 14 目 录 1、项目价值属性分析 2、项目核心问题呈现 3、项目发展机会分析 4、项目发展战略建议 5、项目市场定位 15 政策环境 经济层面市场改善，通胀压力逐渐回落 M1=M0+企业活期存款 +机关团体部队存款 +农村存款 +信用卡类存款 M2=M1+城乡居民储蓄存款 +企业存款中具有定期性质的存款 +信托类存款 +其他存款 M3=M2+金融债券 +商业票据 +大额可转让定期存单 年份 M2供应量（万亿） 年增长率 年 GDP （ 亿元） GDP涨幅 实际年通货膨胀率

9、2011 上半年 780800 15.90% 204459 9.60% 6.30% 2010 726000 19.70% 397983 10.30% 9.40% 2009 610224.52 28.42% 335353 8.70% 19.72% 2008 475066.6 17.79% 302853.4 9.00% 8.79% 2007 403401.3 16.73% 259258.9 11.40% 5.33% 2006 345577.91 15.67% 213131.7 10.70% 4.97% 2005 298755.48 17.99% 184088.6 9.90% 8.09% 11月 C

10、PI创年内新低 未来通胀形势趋缓 新华 08网北京 12月 10日电 (记者岳瑞芳 )9日国家统计局公布 11月 CPI同比上涨 4.2%创下年内 新低 ，此间经济学家判断，短期内通胀形势将趋缓，但压力仍存。而当日在中国外汇即期交易市场，人民币对美元连续第 8个交易日触及“跌停”。同样是下降， 从环比看，全国 CPI较上月下降 0.2%，是 4月份以来首次出现环比下降。其中食品价格环比下降 0.8%，非食品价格环比上涨 0.1%。 今年以来，中国 CPI同比涨幅从 1月份的 4.9%逐步走高， 7月份创下6.5%的 3年来最高值，此后逐步回落。 11月 4.2%的涨幅，略低于市场预期，也是 2

11、010年 10月以来最低值 。 资料来源： 2011年 12月 10日新华 08网 16 政策环境 政策层面持续加紧，政府调控力度大 2011年 1月“国八条” 1、 二套房房贷首付比例提高至 60% 2、对个人购买住房不足 5年转手交易，统一按销售收入全额征税 3、本地 2套房和外地 1套房家庭将停购 4、 商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 5、囤地捂盘房企停发股票债券停贷 6、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 7、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施 8、坚持和强化舆论引导 2011年三次加息，六度上调准备金率。 17 整体大势 房地产市场发展的强劲动力，主导

12、了自身的发展趋势！近期看稳，长期依然看好 二、三线城市：从大的层面来讲，政府希望是“不温不火”的发展基调 07年的“火”不会重演， 08年的“惨淡”也不会上演， 09年的“狂热的火”更不会出现。 10-11年的“大起大落”将永远不在。 未来 2-3年内，二、三线城市主基调将是“不温不火”。 18 年份 地产总投资 （亿元） 增幅 销售面积 /万平米 增幅 住宅面积 /万平米 增幅 2009 13.63 31.10% 62.59 11.80% 60.14 10.20% 2010 24.67 81.00% 85.7 36.90% 2011年 1-9月 72.53 61.00% 2012年供求波动性

13、发展，价格开始拉升。从土地出让来看，未来来华投资新区土地供应充足，竞争压力较大。 我市房地产业存在的主要问题：一是房地产开发企业数量增加，但竞争力不强。2009年来宾市房地产开发企业共 62个， 2010年迅速发展到 117个，从数量上看，增加不少，但与全区比，缺乏竞争力。 2010年末，全市尚没有一级房地产开发企业，二级房地产开发企业仅有 3家，主要以三级、四级和暂定房地产开发企业为主，资质等级较低，部分房地产开发企业资金、技术、设计、施工等综合能力不强，开发的 高品质楼盘不多 。二是房价持续走高。 2010年，全市新建商品房平均合同成交价格 2153元，同比增长 9.3%，虽然低于 200

14、9年 25.6%的增幅，但增幅仍较高。市区房价达到 2239元，同比增长 7.1%。房价相对于普通居民来说依然偏高。三是 小区配套设施不够完善 。 摘自来宾市市统计局党组书记、局长潘毅华答记者问片段 地产势头发展良好，土地供应充足 19 宏观经济的不稳定，给房产发展带来了不确定的因素； 政府导向明显，“不温不火”的基调将是房产发展的主旋律，也意味着不断的适时调控的实施，加大了房地产开发的难度与风险因素； 来宾市场在政策影响下，也出现了一定波折，但总体市场上行趋势明显，加上来宾在重点建设城市格局。地产市场将是发展最快速的行业之一。 来华投资新区已经成为了来宾市场的热点板块，未来区域内将呈现三足鼎

15、立的局势的趋势不可避免； 来宾市房地产整体呈现供求小于求的局面，但近期及未来一段时间内，供大于求现象将会出现，未来市场存量竞争激烈。 从 2011年的土地市场来看，未来来华投资新区的土地放量将较大，项目所在区域将面临很大的竞争压力。 发展机会小结 “不温不火” +竞争激烈 20 目 录 1、项目价值属性分析 2、项目核心问题呈现 3、项目发展机会分析 4、项目发展战略建议 5、项目市场定位 21 因改变来华投资区“桂中水城”的开发水准而生！ 因迎合城市的发展趋势以及城市升级而来！ 必将给城市和人民，带来全新的体验。 通过项目的成功运作，将为来宾市房地产项目树立一个新标准， 将新的时代趋势带入来宾，使项目品牌在来宾市房地产界的