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1、中国当前的房地产市场,房地产金融第一讲,经济学院 刘 万,2009年大城市房价涨势,我国的房地产是否有泡沫？,1、房价收入比 当住房用来满足自住性需求时，支撑房价高低的主要是居民的实际购买能力，通常用“房价收入比”来表示。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，当超过6倍时，大多 数人就会无力购买，市场就会出现问题。 根据测算，2007年我国房价收入比已高达7.8：1，北京、上海、深圳等一线城市房价收入均突破了10：1，北京核心区更是达到22：1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市 。 2008年美国全国居民年人均收入为3
2、.76万美元，而中国城镇居民年人均收入为2300美元，前者为后者16.3倍。而美国的住房单价折合人民币为6800元/平米。 资料来源：http:/ 上海证券报2009/11/11，6版）,我国的房价相对收入上涨过快吗？,居民年收入与房价环比增长率（%）,思考1：房价收入比高是否就意味着一定有房地产泡沫？,房价收入比本身并不能说明是否出现了泡沫经济，然而，如果从动态的角度来观察问题，房价收入比的变化率是衡量泡沫经济的一个重要标准如果房价收入比突然加速上升，肯定可以判断在房地产市场投机需求的比重大幅度上升，泡沫经济成份急剧增加。 徐滇庆.房价与泡沫经济M.机械工业出版社，2006，第66页.,思考
3、2：居民是否具有需求能力？,我们以备受争议的2009年为例，该年我国年人均收入为17712元，房价为4695元/平米。根据公式计算：,2、价格租金比 当房产作为投资需求时，决定房价的重要因素就是房屋租金，国际上通常用“价格租金比”来表示房价水平的高低。这类似于股票市场的市盈率（=股价/红利），那么价格租金比=房价/租金。这也是衡量房地产价格是否超出真实需求的一个最简单指标，通过动态比较，可以用于评价房地产市场是否存在泡沫。 近年来，我国房地产市场“价格租金比”持续大于1，2003年全国为1.03，2004-2008年一直在1.04以上，2009年前三季度也达到1.04。价格租金比持续高于1，说
4、明近年来随着房价的不断上升，我国房地产市场的投机和泡沫成分在不断增大 。,案例：,如果用35万买一套2室1厅约90平米的房子，用于长期出租，银行5年以上的利率为3.6%，产权期为55年，则通过公式计算，每年的租金应为14,701元，则在理论上，房价租金比为23.8。 但事实上，目前现在一年只能出租到9600-10800元，实际的房价租金比为32-36。远高于23.8.,3、房价的绝对水平 从绝对水平来看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家。 2008年，在美国芝加哥，一套面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价为每套26.4万美元，按此计算单价约9240元/平方米；日本东京市区一套面
5、积80平方米的公寓楼再加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。 反观国内，北京2009年四环以内70%以上楼盘售价达到2万元/平方米。考虑到购买力平价、我国住房只有70年的土地使用权，再考虑到美国、日本的人均收入超过我国数十倍甚至几十倍，像我国北京、上海和深圳这样的一线城市房价实际上已远远超过了发达国家。 资料来源：上海证券报（2009/11/11 6版）,4、为什么有房屋空置率存在？,房屋空置率5%为适度左右，10%则为警戒空置率，超过20%为严重空置。比如，2005年美国商用房空置率曾高达16.5%，日本近来空置率在5-8%。国际公认的商品房空置率的警
6、戒线。1997年曼谷房地产泡沫破灭之前，市场上35.4%的住宅虽已出售但无人常住，泡沫特征明显。 2009年上海易居房地产研究院的一份报告显示，2008年，我国商品房空置率达到9.50%，增幅为14.85%，增速创下1994年有统计数据以来的新高。其中，北京市商品房空置率为16.64%，居全国首位，高出全国水平75%，形势严峻。从城市分布来看，2008年一线城市北京、上海、深圳的空置率明显高于二线城市。 也有人认为，中国的商品房空置率已达到（易宪容，2006）。截至2009年12月末，全国商品房空置面积1.64 亿平方米，同比增长21.8% 。,空置率高，不是一个纯粹的市场现象，而是垄断现象和
7、腐败现象交织而成的。,市场谋变：新一轮组合拳“遏制”房价,1、延长住房转让营业税的免征时限 2009年12月9日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。,2、提高二套房和土地出让金首付比例 国务院2010年1月10日正式下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知： 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。二套房利率相对于第一套房不仅不打折优惠，而且要上浮10%以上。 国土部也规定，土地出让金首付比例不得低于成交额的50%。 本年人大会议可能
8、会讨论物业税征收议案。如果推行，很可能在北京、深圳等大城市试行。,3、政府作用的定位：加大保障性住房建设 各城市人民政府抓紧编制2010-2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 政府通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。,北京市11个相关职能部门于21日联合发布了关于贯彻国办发(2010)4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见(以下简称意见)，遏制房价
9、过快上涨的势头 。意见要求，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。“也就是以后新增供应中，有一半都是政策性住房，这在香港都是经过20多年才做到的，因此，对商品房的打击会非常大。” 北京要求：土地出让金的缴付期从过去1年缩短为3天。,例如，重庆市政府将设立“住房保障局”， 2010年初推出重大民生德政工程公共租赁房，以解决不属于廉租住房保障对象，又暂时买不起房的中低收入人群和新就业人员等“夹心人群”的住房问题 。 主城区公租房布局在一、二环线之间规划的21个聚居区中，计划分前三年、后七年各新建1000万平方米，今年
10、先期启动500万平方米，选址在鸳鸯、大竹林、华岩、西永、蔡家五个片区。明年启动500万平方米，初步选址在茶园新城、钓鱼嘴、龙洲湾、悦来、空港片区。今年底向社会投放20万平方米公租房；明年底竣工300万平方米并投入使用。到2012年底，全面完成主城区1000万平方米的建设任务。2010-2020年主城区总提供2000平米，约33.5万套住房。,4、金融监管政策调整 2010年2月12日晚间，央行公布从2月25日起将上调6大国有银行人民币存款准备金率0.5个百分点。出于对“三农”和县域经济的支持，农村信用社等小型金融机构的存款准备金率暂不上调。这是央行在今年短短一个多月内，第二次上调存款准备金率（
11、即一个月前的1月12日，央行宣布将金融机构存款准备金率由15.50%上调到16.00%）；这次央行再次出手，将存款准备金率上调0.5个百分点。上调后我国的存款准备金比率是世界首高。 同时，银监会对个人贷款政策进行了调整，并对各贷方点开展检查，防止违规资金流入房，提高对贷款对象的信用审核标准，降低贷款风险。,各个银行总行已经在春节前向各地分行下发了关于控制房贷的指导性意见 。虽然大多数银行并未明确停止首套房七折利率贷款，但目前多数银行对于首套普通住房贷款都已经很难给出0.7倍基准利率的优惠了。 2009年，全国新增信贷为9.58万亿天量，而全国房地产贷款新增量超过2万亿元，占各项贷款新增额的20
12、.9%；其中，个人房贷新增1.4万亿元，同比增长高达47.9%。2009年末个人购房贷款余额4.76万亿元。越来越多的银行已经感受到房贷疯长带来的隐患，特别是升息预期下，房贷业务的利差已进一步萎缩。,近期的全国房市：追踪调查数据,1、2010年1、2月份市场整体情况 国家统计局数据显示，2010年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%（重庆为8.8%），涨幅比去年12月份扩大1.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比去年12月份降低0.2个百分点。 2月份全国70个大中城市房屋销售价格，同比上涨10.7%，环比上涨0.9%（重庆为1.5%）。涨幅比1月扩大1.2个百分点；环比上涨
13、0.9%，涨幅比1月缩小0.4个百分点。新房和二手房价格环比涨幅均在缩小。,新房价：与去年同期相比， 2月份70个大中城市新房价格均上涨，涨幅最大的6个城市分别是：海口（58.4%）、三亚（56.1%）、广州（22.7%）、温州（21.3%）、北京和金华（均为16.9%）。仅唐山涨幅低于1%。与1月份比，57个城市新房价格上涨，涨幅最大的5个城市分别是：三亚、海口、宜昌、蚌埠和赣州；仅长春、昆明、丹东和温州四个城市房价下降。 二手房价：同比和环比都在涨。同比来看，全国涨幅8.5%，比1月份扩大0.5个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比1月缩小0.5个百分点。,2、房价变化的差异表现,3、重庆的房
14、地产市场,与1月份相比，重庆市房价涨了1.5，结束连续两个月环比涨幅下跌。 去年12月份和今年1月份，重庆市房价环比涨幅分别是0.9和0.6，涨幅连续两个月缩小。2月，我市房价环比上涨1.5，较1月扩大了0.9。不过，重庆二手房价同比涨幅达12.2，环比微涨0.1。 2月主城房价仅次于去年12月，是近年来我市主城房价第二高位月份。 2月重庆主城区商品房成交面积111.75万平方米，同比下降31.58%，环比下降30.90%。商品房成交均价5435元/平方米，再创重庆主城区月度新高，同比增长48.20%。北部新区成交均价达到了7900元/平方米，环比增长12.23%位居主城各区首位。,二、201
15、0年2月份各地方政策变化,春节后商业银行房贷业务骤然下降甚至近乎停滞。房地产市场信贷收紧的迹象愈发明显，银行加大了对房贷优质客户的筛选力度；另一方面，在商业银行差别化信贷政策执行力度的引导下，房贷利率上浮正在成为一种趋势，购房者成本的上升使得他们开始选择观望 。 现在北京市场7折利率基本绝迹了。在建行、中行春节前调整7折利率之后，像光大、深发展等很多中小型商业银行也在节后纷纷跟进。 ，“总行将系统内房贷利率下浮限制设置为仅允许下浮15%，也就是说即使首付比例达到4成及以上，个人申请住房按揭最多只能打到8.5折。”,北京市住房和城乡建设委员会于2月23日联合其他11部门发布了关于贯彻国办发201
16、04号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见，被称为京版11条；2月27日，广东省也公布了转发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，并根据广东实际，对于房地产市场提出了增加保障房供应、抑制投资投机需求等四条措施。 南京等二线城市也通过调整公积金可贷额度等方式对房地产进行了细节调控。,对未来我国房地产市场的展望,房价的主要趋势判断： -涨还是跌，以及主要驱动因素？ -房价变化的结构表现 -房价如果大幅度下跌，哪些人会欢迎？,1、土地是财富之母：各地政府财政收入的脐带,博鳌亚洲论坛秘书长龙永图说，“现在房价之所以高，主要是在土地供应上”。 2009年期间，全国工商联的发言稿认为，“房企费用一半流向政府”，在3个一线城市中，上海从房价中分得的份额最高，为64.50%，其次是北京，为48.28%，广州也达到了46.94%。 华远集团总裁任志强表示，如果算上税费，政府从房价
