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1、指标,现方案,原方案,IRR,净利润,收益,11.58亿,9.27亿,18.1%,12.3%,77%,35%,销售策略,项目总体计划,项目成功标尺,项目项目销售净利润率18% 内部收益率IRR55% 一次性交房成功率95%(别墅),其它98% 形成中式产品和别墅项目管理模板,为公司在未来多元化产品 领域的竞争打下坚实的基础 工程质量营销服务业主投诉事件控制在5件以内 培养并输送出项目经理 成本经理 研发经理 营销经理各一名 PMO制度下项目团队的高效运作,项目计划达成率75 %,1.,2. 产品定位及产品研发,市场分析定位,市场分析,1.沙区05-07年市场高端物业稀缺 2.08年沙区无高端物
2、业供应 3.与富力城形成产品差异化竞争 4.结合区域及项目用地条件 产品建议：别墅、洋房、小户型（投资）,07年沙区、九龙坡新增供应量占市场新增供应总量14;成交量占市场成交总量13; 西部两大区域市场不够活跃。,市场分析-西区市场,05、06年沙区供应楼盘供应形态,市场分析-西区市场,05、06年九龙坡区供应楼盘供应形态,市场分析-西区市场,另：07年九龙坡区别墅供应占全市别墅供应5.3%（彩云湖1号87套，西郊庄园19套。）,2008年 预 测:08年重庆别墅市场供应2534套，其中西区（九龙坡）供应别墅208套（彩云湖143套，西郊庄园65套），占比8%。,目标客户分析,目标客户分析,1
3、,1,2,3,4,5,大学教师,微电园工作人员,高校产业经济相关者,沙区，九龙区,西区辐射的区县客户,目标客户需求分析,产 品 定 位,主城区客户,郊县客户,当地客户,投资客,西部主城 区客户 改善居住 喜欢学校氛围 有车一族,渝遂线上近郊客户 改善居住 喜欢学校氛围 有车一族,看好大学城发展前景和学生市场 在校部分老师和学生，过渡居住兼投资,在西永工作的白领 在校老师、教授 改善居住,别墅、洋房,主打别墅 兼推洋房,小户型,经济型酒店,主打别墅 兼推洋房,产品建议,1.中式别墅形成差异化；赠送价值空间，提高竞争力 2.争对高校产业经济，提供投资性物业 3.根据区域客户群消费特点，打造一条人文
4、休闲商业街,产品研发,总图布局 产品溢价 成本控制 景观研发,总图 指标研究,虎溪河,市政停车场,建设用地,建设用地,以配比的方式用足1.5的容积率 产品业态组合有： 1、商业洋房 2、商业联排/大院高层 3、商业联排/大院洋房高层,7层,7层,总图 配比研究,洋房,洋房,7层,7层,洋房,洋房,不均匀使用容积率,含金量高 容积率面积收益 容积率面积收益 预计建面价格预计地价外成本 地价外成本 前期工程费基础设施及配套费期间费用,这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院别墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。,总图经济技术指标,用地面积: 106688 m2 地
5、上建筑面积: 160035 m2 总建筑面积: 215671 m2 容积率:1.5 绿化率:30% 建筑密度:30% 其中: 住宅: 136052 m2 (计容) 14410 m2 (不计容） 商业: 22788 m2 (计容) 车库: 38326 m2 (车位) 地下超市: 2918 m2 (不计容) 其他:1195 m2 (计容),总图成果汇总,设计优化后的销售溢价,设计优化后销售总金额增加:115808-92717=23091万元,东西分区高档住区 vs 商业与小户型高层,南北分区大院别墅 vs 花园洋房 商业vs小户型高层,利用河道、绿地、高差 将差异大的业态分开。既满足各业态的需求，
6、也保证了其品质。,洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影响。商业尽量接近学校大门、公交站点。 高层布置在远端。,重大大门,公交站点,总图价值挖掘,联排：200250（实得350400） 送 : 2F阁楼，半地下层庭院 叠拼：180220（实得220300） 送: 4F阁楼，半地下层庭院,产品溢价：面积赠送,用 尽少的容积率 和 尽大的密度 得到 尽多的面积,联排A4户型解析,产品溢价：面积赠送,送阁楼,赠送车库,赠送半地下室,后花园,前花园,叠拼户型A5，A8解析,移动隔墙位置，住宅地下室不计容积率面积增加，节省出的容积率可用于其他业态。,原来,现在,产品溢价：面积赠送,产品溢价：面积赠送,花
7、园洋房(优化面积后的大城小院)：,控制平层数量，控制单套面积大小 每个单元：4户底跃，6户平层，2户顶跃，电梯花园洋房,送阁楼,车库,赠送半地下室,前花园,空中花园,平层120平米,顶跃 170180平米,底跃 140150平米,后庭院,1,2,3,4,5,6,7,小户型高层：,每层850平米 4梯16户 1室：2室15：1,产品溢价：面积赠送,小面积：1室1厅39 48m2 ，2室1厅52 55m2 低公摊：22 %（标准层） 双阳台：绝大部分户型拥有双阳台,商铺A：,一层送室外场地、二层5.1米层高、 送屋顶平台,产品溢价：面积赠送,商铺B：,联排商铺、送室外场地、零公摊,人行道,车道,虎
8、溪河退界,建筑间距,人行道,车道,产品溢价户户有水景,点状集中水景方案,洋房区域水景方案,产品溢价花园私有化,私家花园总计面积 40900平方米,私家花园占住宅区景观面积 65%,私家花园边界处理,私家花园相临小径方案,卖点一: 大面积 中户型 大于100平方米 边户型 大于250平方米,卖点二:花园入户,产品溢价花园私有化,产品溢价虎溪河退界利用,虎溪河退界原要求50m 现调整为16米 16米范围内做 放坡、庭院,产品溢价,车道全地下 绿化用地增加 建筑间距缩小 低层产品增加,成本控制地下车库,大院区域： 地下车库顶板、侧面开洞，自然通风，不做机械排风。 洋房高层区域： 机械排风。,自然排风
9、口,排水走后场花园。 顶板覆土：600900。,车库层高控制在3100。,排水走后场顶板 顶板覆土：前场900，后场1500。,车库层高控制在3700。,成本控制节能设计,住宅： 地下室，所有用房名称全部标为“储藏” 屋顶，剖面有条件的加绘隔热层。 商业： 加绘橱窗，储藏间。 保温材料：,普通铝合金 5+9+6中空玻璃 墙面20厚聚苯板 屋面40厚聚苯板,断桥铝合金 6+12+6中空玻璃 墙面30厚聚苯板 屋面70厚聚苯板,立面选材,细石混凝土/深灰色,陶色面砖,铝合金格栅,木色铝合金窗 普通中空白玻,青砖,质感涂料 或 苯板拉线丙烯酸涂料 或 青砖,丙烯酸涂料,质感涂料 或 苯板拉线丙烯酸涂
10、料,凹墙配木花架装饰,大院效果,花园洋房效果图,小户型高层效果图,商铺效果图,景观研发,景观定位分析 景观设计目标 景观总图溢价点挖掘 场地体验 建造标准,景观定位分析,低密度住宅,改善住房客户,投资客户,高私密性 多私有资源,多绿化 大花园,龙湖品牌 产品号召力,香樟林.蓝湖郡.弗莱明戈,蓝湖郡交房满意度调查,营销定位报告,景观目标定位,1.低于10的硬景比例(商业区域除外) 2.通过私有化等手段使得产品价格提升5% 3.惊艳的体验区(中式园林的精神体验 ) 4.现代中式景观的标杆 超越 龙湖硬景的新标准 5.景观学术界的认同(提升项目形象),景观设计目标,景观溢价 配合项目进度快速销售 提
11、升项目及公司美誉度,组团道路,管理岗多 临道路别墅品质低,提升整体楼盘形象 提升临道路别墅品质 减少管理门岗的数量,组团内道路,参考星河湾、 兰桥圣菲,景观总图分析.价值挖掘,组团道路做法,景观总图分析.价值挖掘,围墙一,景观总图分析.价值挖掘,法国梧桐,楠竹,黄葛树、小叶榕、香樟、重阳木,私家花园标准,围网,景观总图分析.价值挖掘,虎溪河处理方案,1、配合售场设置观河平台 2、摆置木质家具及花器提升氛围,1、绿化为主,主要乔木为柳树; 2、靠花园一侧种植常绿的小叶榕、香樟提升临河别墅私密性,景观总图分析.价值挖掘,绿地私有化,私家花园总计面积 42000平方米,私家花园占住宅区景观面积 65
12、%,私家花园边界处理,采用丰富的乔、灌木形成屏障: 乔木品种:桂花 香樟 天竺桂 小叶榕 灌木品种:海桐球 花叶良姜 棕竹 毛叶丁香球,私家花园相临小径方案,1、道路:花园间采用石汀步设置（50厚青石 70元/平方米） 2、门牌:每户设置木制腰门配入户一个，样式同蓝湖郡东岸,景观总图分析.价值挖掘,地面标准:地面采用半细叶结缕草（40元/平方米) 乔木赠送标准 : 边户型 6棵乔木 3棵花乔木 中户型 4棵乔木 2棵花乔木 乔木品种 :香樟 皂角树 广玉兰 桂花 花树品种: 黄桷兰 玉兰 樱花 红叶李,卖点一:大面积 中户型 大于100平方米; 边户型 大于250平方米,卖点二:花园入户,花园
13、私有化,景观总图分析.价值挖掘,品种确定来源于蓝湖郡交房报事资料,场地体验,水景方案-户户水景,1、北区的水体在入口及中心景观场地集中设置; 2、南区洋房区域三溪水体宽度1.5米,采用龟纹石(300元/吨)散置驳岸,点状集中水景方案,洋房区域水景方案,设计单位:,主设计师: 朱育帆,主设职位:景观学vs设计学研究中心 所长 清华大学建筑学院景观园林研究所教授 中国园林编委会委员,主要作品: 北京CBD景观设计导则编制（2002） 济南大明湖景区规划设计咨询（2002） 北京奥林匹克公园景观设计国际竞赛A02方案（2003） 清华大学核研院景观设计（项目负责人） 北京金融街北顺城街13号四合院“
14、与谁同坐”改造设计（项目负责人）,利用主设计师在设计界的影响力,配合他出书介绍本项目的景观设计理念; 请设计师在专业杂志（中国园林）及报纸上发表软文配合推广项目 邀请设计师参加推广活动，利用清华的号召力提升项目文气配合销售,设计资源选择,中国传统吉祥文化,重庆书院文化,水 景,植 物,景观主题,景观主题基本原则与出发点:,1、与项目定位呼应，具有“文气” 2、具有独特性 3、易造景，对宣传有利,少陵书院 静晖书院 竹林书院 莲峰书院 北岩书院 濂溪书院 东川书院 聚奎书院 江津书院 凤山书院 东皋书院 瀛山书院 隆化书院 巴川书院 合宗书院 钩深书院 重璧书院 桂香书院 南宾书院 缙云书院 字水书院 渝州书院,三溪九院,院落景观,场地体验,庭院方案,场地体验,景观建造标准,庭院苗木配置标准,景观方案,消防道处理方案,车库进口处理方案,车库通风口处理方案,洋房与高层景观的分界方案,场地体验-景观小品方案,体验区整体介绍参见体验中心部分资料,售场后场详细方案调整中，3月30日专题汇报,售场区域景观,景观建造标准 围界软景标准,景观建造标准 河边软景标准,景观建造标准 商业与住区分隔软景标准,景观建造标准 商业与住区分隔软景标准,景观建造标准 公共道路标准,景观建
