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1、对我国房地产市场政策与趋势分析,建设部政策研究中心 王珏林,我国房地产市场的建立和形成 房地产市场宏观调控政策的重点 房地产市场调控政策的目标和发展趋势 房地产企业如何调整发展战略 我国住宅产业政策导向,一、我国房地产市场的建立和形成,改革开放以后,激活了流通领域,缓解了市场矛盾 农村实施土地承包责任制后,极大地调动了农民的积极性,粮食和副食问题基本得到了解决 在人民温饱问题初步得到改善以后,居住问题是大家的渴望,1、我国房地产市场的发展过程,1980年4月，邓小平同志提出了住房商品化的思路 1980年开始在烟台、邯郸、抚顺、蚌埠等四个城市开始进行房改试点 1988年国务院11号文提出 住房商
2、品化、社会化目标，提租补贴 1994年国务院发出关于深化城镇住房制度改革的决定，初步提出了建立住房新体制的框架，推行住房公积金制度，发展经济适用房,1998年国务院发布了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，提出建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系 2003年，制定国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知重点提出了调整住房供应结构，加大住房保障制度建设等要求 2005年以来，国务院办公厅先后转发了关于做好稳定住房价格的意见（即“国八条”）和关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（即“国六条”），综合运用经济、法律、和必要的行政手段，遏
3、制投机性炒房，控制投资性购房，引导合理的住房消费，强化了政府对低收入家庭住房的保障责任,2、对我国房地产市场发展阶段的分析,自1998年我国政府开始推进房改政策以来，大概经过推进、培育和发展三个阶段 一是培育了房地产市场 二是培育了房地产开发企业 三是培育了消费市场 四是建立了中低收入家庭保障制度,二、国家对房地产市场宏观调控政策的重点,房价的过快上涨，带来的社会压力 市场的混乱,难以保护消费者的权益 投资、投机性购房比例过大,易出现金融风险,1、2005年国家对房地产市场调控政策的重点,2005年3月26日国务院办公厅发布了关于切实稳定住房价格的通知（国八条） 提出了高度重视稳定住房价格工作
4、 切实负起稳定价格的责任,大力调整和改善住房供应结构 严格控制被动性住房要求,正确引导居民合理消费预期,2005年5月9日，国务院办公厅转发了建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、财税总局、银监会等七部委“关于做好稳定住房价格工作的意见”（七部委八条） 强化规划管理，改善住房供应结构 加大土地供应调控力度，严格土地管理 调整住房转让环节营业税政策，严格税收监管 加强经济适用房建设，完善廉租房制度,2、近期国家对房地产市场调控政策的重点,一是两个70%:就是通过城市规划和城市土地规划来进行调整，保证90平方米以下的普通商品房、经济适用房和廉租房能达到住宅用地中的70%建设目标 二是利
5、用税收手段，控制5 年内住房转手交易行为 三是“两限、两竟”:在落实普通商品房比例时，考虑到一些中低收入家庭还是买不起房的现实，采取对部分土地实行限地价、限房价；对开发企业实施竟地价、竟房价,四是提出制止部分单位利用职权以集资合作建房为名，变相进行住房实物分配的违规行为 五是严格控制开发项目资本金的最低比例和土地开发时段 六是对房贷首付施行区别对待政策,三、房地产市场宏观调控政策目标和发展趋势,为什么要进行宏观调控？ 一是政府的责任和作用 二是规范市场行为是平息社会矛盾的关键 三是住房保障是构建和谐社会的一项重要内容,1、实现两个目标、建立三个体系,（1）实现两个到位 调整住房结构到位 市场规
6、范管理到位,（2）建立三个体系,住房建设供应体系 住房保障分配体系 住房保障管理体系,2、房地产市场的发展趋势,（1）经济和社会地位决定了房地产业的地位 每年贡献GDP2%以上 直接拉动近30个产业 间接带动50多个产业 为城市经济发展做出了重要的贡献,从国家经济支柱产业的地位来考虑 工业增加值2006年比2005年增加了13120已元,增长了17%,从解决和改善城乡居民住房的角度来考虑 城乡家庭的住房条件得到了明显改善 1980年全国人均住房面积5平方米 2006年全国人均住房面积26.1平方米 套型比例达到90%以上,城市居民人均住房面积2005年比2004年增加1.1平方米,农村居民人均
7、住房面积2005年比2004年增加了1.8平方米,从城市和城镇化发展的角度来考虑 城市化的快速推进，进一步促进了房地产业发展 到2006年末全国总人口131448万人,比上年增加692万人 2006年我国城镇化率达到42.89% 我国城镇化每年以一个百分点的速度推进 每年有1500万左右的农民将转为市民,改革开放以来我国城镇化率每年以一个百分点速度推进,（2）房地产市场将持续健康发展 一是我国目前还处于社会主义发展的初级阶段 各项经济指标 人均收入水平 人们生活质量等都不高 二是城镇化率还比较低,城市仍处在建设发展期 三是市场化程度低,需要继续改革开放,扩大市场 四是市场存在求大于供,住房消费
8、需求欲望高,人民币存款余额2006年比2005年增加了20536亿元,城市居民消费水平2005年比2004年增加了660.8元,增长了11%,农村居民消费水平2005年比上年增加了370.8元,增长了17%,（3）宏观调控措施将进一步得到落实 实现国家整体调控的目标 缓解目前高房价带来的社会矛盾 解决低收入家庭的住房问题 保护消费者的合法权益 保持我国的房地产市场稳定健康发展,（4）重点研究解决住房保障和规范市场秩序 要保障住宅年度土地供应规划、住房建设规划落实到位 要保证限价房、经济适用房、廉租房建设到位，分配合理 进一步规范市场行为，保护购房消费者的权益 抓紧建立房地产行业诚信体系建设,四、房地产企业如何调整发展战略,1、企业对市场要有明确的定位 2、要制定市场营销战略 3、要以品牌促营销,4、在市场竞争中要有自己的优势 5、要有创新意识 6、加强营销人力资源培养，建立营销网络,五、我国住宅产业政策导向,一是如何提高住宅土地利用效率 二是如何推进住宅节约能源政策 三是要充分考虑城镇化推进过程中所产生的住房要求,2006年比2005年多消费能源20977万吨标准煤,增长了9.3%,四是要高度重视乡村和小城镇的住房建设问题 五是坚持高起点规划、高水平建设 六是应推行建、装一步到位,谢谢,
