《苏州医谷国际目标客户产品需求研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《苏州医谷国际目标客户产品需求研究（159页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、医谷国际目标客户产品需求研究,引领需求，合理设计，构建LOFT产品竞争力,2,资料来源：易居分析,本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,描述本次研究主要调研方法及完成情况,调研方法与过程,阶段一：LOFT产品市场调研,阶段二：目标客户定性研究,通过一对一深访，描绘目标客户的画像，了解他们对土地和产品的需求,1,2,了解花桥市场上竞品LOFT项目的楼盘基本信息，成交客户信息和产品信息,研究方法,深访客户构成,请在此描述最终客户深访完成情况,投资客：共计10组，其
2、中 已购投资 4组 意向投资 6组 自住客：共计20组，其中 已购自住：7组 意向自住：13组 深访具体配额,3,资料来源：易居分析,目 录,本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,结论与建议,客户素描,产品偏好,价格测试,市场现状,营销通路,4,资料来源：易居分析,本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,5,资料来源：易居分析,
3、本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,通过本次深度访谈，大致可以将目标客户群分为5大类，即:投资客、商务暂居型、价格敏感型、尝试新鲜型、创业商住型,结论与建议-目标客户细分,投资客 没有丰富投资经验，年龄集中在30-40岁，多为企业中高层干部，理解LOFT产品客群及对未来收益有一定预期 商务暂居型 家在外地，工作或生意在周边，一个人住或者夫妻双方，有私家车 价格敏感型 价格主导，低总价为主，要求工作地方至居住地方交通便捷，刚结婚或有单独居住需求 尝试新鲜型 年
4、龄偏轻，多年轻女性，家庭支付能力强，购房由家庭支出，主要尝试个性的LOFT居住理 创业商住型 居住和办公同处一处，职业多自由职业或创作型职业,商务暂居型,客户类型,自住客,尝试新鲜型,价格敏感型,创业商住型,30%,45%,20%,5%,投资客,结论与建议-目标客户素描,投资客稳重而果断，有远见；商务暂居型处事较为高调，主动；价格敏感型做人实际，不会好高骛远，平凡但不平庸；尝试新鲜型希望凸显自我价值、独特的，而非从众平庸的；创业商住型随和、务实、脚踏实地,结论与建议-对土地的需求（1/2）,在区域和地段选择上，各类人群较为相似性，出于价格和今后发展角度考虑，她们普遍会优先考虑有发展潜力的区域或
5、是正处于或即将处于规划的地段，因此对昆山花桥/上海近郊（九亭）等区域的接受度很高,昆山花桥的优劣势分析,结论与建议-对土地的需求（2/2）,优势,劣势,地处昆山和上海的交界处，与上海仅一街之隔 周边游规划中的轨道交通11号线，城际铁路可直达上海 价格比上海便宜很多 首付额度10万即可，受哪些经济能力有限的年轻人青睐,周边的其他类型楼盘的竞争 周边配套设施尚不完善 LOFT房型层高4.5米，虽然大多数人都能接受此层高，但他们还是更偏好4.8米以上的层高 40年产权时间太少,结论与建议-购买LOFT时的关注因素,购买LOFT关注前三位分别是地段总价面积,其中投资客很少关注房型,价格敏感型客户除了对
6、地段和总价十分关注外,对房型要求要大于对面积需求（上海工作，昆山置业，小户型公寓总价承受力较强）。,说明: 星的数量越多代表关注程度越高，没有最 表示非关注因素,目标人群对小区内部的配套可以分为生活配套、休闲娱乐配套、医疗配套以及商业配套这几大类：,结论与建议-对产品的需求-内部配套,生活配套：小超市/便利店是最基本的配套；小型蔬果超市和小区班车也有一定的需求度 休闲娱乐配套：对运动场所和健身设施有普遍需求度；女性对美容美发配套的需求度较高 医疗配套：需求度不高，少数人希望开设社区医疗卫生服务中心 商业配套：能接受商业街，需要地上和地下相结合的车位,集健身、美容、运动、休闲为一体的会所是绝大多
7、数人的需求,结论与建议-对产品的需求-会所,集健身、美容、运动、休闲为一体 健身：包括健身房、健身器材、跳槽等项目 美容：SPA、理疗、按摩、精油、瑜伽等 运动：羽毛球场、篮球场、乒乓球馆、游泳池、网球场等 休闲：K歌和咖啡厅,户型功能间可以分为客厅、主卧、卫生间、书房/次卧、餐厅、厨房、阳台、暗室/储藏室这几个部分，各人群对各个功能间的关注度排序前三位为客厅主卧卫生间,结论与建议-对产品的需求-功能间（1/4）,说明: 星的数量越多代表关注程度越高，没有最 表示非关注因素,结论与建议-对产品的需求-功能间（2/4）,客厅： 家中日常活动最为频繁的区域，同时也是会客的主要场所，大空间非常必要，
8、对层高和面积均有较高的要求 层高需大于2.3米 面积从12-15平米不等 朝向朝南 主卧： 比较私密的空间，希望营造出温馨舒适的感觉 层高小于客厅，2.2米即可 面积需求从10-15平米不等 朝南，采光通风率好 关注隔音效果 卫生间 理想化的有两个卫生间，楼上楼下各一个 在面积条件不允许只能有一个卫生间时，愿意将卫生间放在楼下，以方便客人 有窗户或排气通风设备 面积：3-4平米,书房/次卧 作休闲娱乐用途或是作为客房，不会象主卧那样关注面积和朝向 餐厅： 偏好和客厅相连，不仅在视觉上可以增加客厅的面积，同时也是当下时尚的房型构造 厨房： 现代年轻人自己做饭的频率日益降低，所以已不再非常关注厨房
9、 因此厨房面积无需太大，4平米即可 阳台： 阳台的安全性尤为关注，基于此需求更偏好封闭式的阳台 护栏要高以增加安全性 楼梯： 大多数人都希望楼梯的位置可以隐蔽一些，一进门看不见楼梯 出于节省空间的考虑，偏好旋梯 暗室/储藏室： 大多都位于楼梯下方，主要用途是作为存放杂物，没有改造的需要 对个性空间的需求不大,对功能间需求综述：,各细分人群对功能间需求一览：,结论与建议-对产品的需求-功能间（3/4）,各细分人群对功能间需求一览（续上页）：,结论与建议-对产品的需求-功能间（4/4）,结论与建议-对产品的需求-装修（1/3）,装修标准可接受单价段为1000-1200元/平米;对装修的要求以简装,
10、自行设计空间较大;普遍喜欢简约的装修风格;要求较高的前三位分别是卫生间厨房楼梯,对卫浴和厨具以品牌需求为主,楼梯要求坚固漂亮;其余功能空间装修可适当降低标准.,装修标准： 目前的装修标准都以精装为主 但考虑到价格以及自己的喜好度，很多人都偏好简装（基本的排水排线） 装修单价： 1000-1200元每平米，这一点个体差异不大 功能间装修需求 对装修的做工工艺有很高的要求，包括地板、瓷砖、地砖、墙面的粉刷 装修部件需求 客厅/餐厅：墙面、顶部、地面 主卧/次卧/书房：墙面、地面、窗户 厨房卫生间：厨卫用品、墙面、地面 其他：楼梯、大门、排线、排水管 装修品牌需求 对厨卫部件的品牌需求较高，必须是知
11、名的品牌 部分对地板、涂料/墙面漆的品牌也有一定要求 对开关等部件的品牌关注度不高,厨房和卫生间： 厨卫家电 瓷砖地砖 客厅/卧室/书房/餐厅： 吊顶 地板 墙面 储藏室：墙面油漆 阳台：地板地砖,对精装修的定义,各细分人群对功能间装修需求一览：,结论与建议-对产品的需求-装修（2/3）,各细分人群对功能间装修需求一览(续上页）：,结论与建议-对产品的需求-装修（3/3）,物业服务人员的态度是否热情，报修等项目的响应速度是否及时是目标人群对物业管理关注的重点,结论与建议-对产品的需求-物业管理,各细分人群的付款方式：,结论与建议-价格测试,投资客：由于该人群有较强的经济能力，付款时都倾向于一次
12、性付清或是首付五成以上，因此对10万首付的接受度不存在问题。 商务暂居型：计划在昆山置业的较多，可接受的总价为30-40万，经济能力较强，房屋总价相对也比较便宜，更愿意一次性付清。 价格敏感型：自身经济条件有限，倾向于贷款，对首付10万的接受度较高。 尝试新鲜型：家庭经济能力较强，通常都是由家庭支付房款，更多的是一次性付清。 创业商住型：尚处于事业起步奋斗阶段，自身经济条件较弱，对首付10万的接受度较高。,21,区域潜力,轨道交通,价格,双层居住感受,营销关键词,简单、时尚的自 我空间,工作生活两相宜,结论与建议-营销通路建议,区域升值潜力、交通便利性、价格、双层居住感受、简单、时尚的自我空间
13、、工作生活两相宜是我们在营销上需要重点突出的关键词。 网络、电视、亲朋介绍、报纸杂志、平面广告、房交会、楼盘宣传册以及房产中介是目标人群获取房产楼盘信息的主要途径。,22,资料来源：易居分析,本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,花桥及周边LOFT产品市场,花桥LOFT产品市场 昆山LOFT产品市场 苏州LOFT产品市场 上海LOFT产品市场,Loft产品个案分析,启航社大量体混合型社区， 70年产权住宅,总平图,Loft产品,产品特性,项目整体定位为“青春、
14、活力、动感”的青年社区；目标客群主要以上海年轻白领为主，达到理想化的“工作在上海，居住在花桥”的理念,Loft产品面积在40-69平米之间，层高4.5米，全装修交房，总价在30-48万元/套,现代建筑风格，物业形态以小高层为主,容积率：1.6 绿化率：30% 总体量：21.3万,该项目Loft产品已全部售罄并已交房入住，目前内部已入住客户较少，多数为上海投资客在此购买，内部空置率较高。,花桥LOFT市场-启航社,典型Loft产品户型分析,花桥LOFT市场-启航社,一层,二层,卫生间,厨房,次卧,主卧,39平米二房,典型Loft产品户型分析,优势：纯南向房型设计；二层南北双卧设计，满足居住要求；
15、楼梯下方专设洗衣机阁；楼梯位置摆放较为隐秘,劣势：入户处设置卫生间及厨房，两个功能间面积较小，较为拥挤；楼梯颜色使用白色，虽然整体较为简洁大方，但打扫较为麻烦；二层交通动线过长，面积浪费较大,花桥LOFT市场-启航社,阳台看客厅方向,转角楼梯,二层,客厅看厨房方向,客厅阳台方向,27,亚太广场 区域内首个拎包即可入住的4.8米层高Loft产品,在售的商业裙房,目前主力在售办公,1栋酒店公寓+1栋办公,大堂&公共空间,产品特性,建筑立面干挂3公分厚花岗岩+双层中空玻璃节能幕墙,容积率：2.7 总体量：15万 40年产权,户型主力面积约在40-50平米,Loft产品个案分析,价格预计均价10000
16、元/平米,该项目目前未对外公开，无任何关于产品方面的资料，开盘时间未定，销售人员预计销售价格在10000元/平米，交房后即可拎包入住。,花桥LOFT市场-亚太广场,28,港汇广场全LOFT产品，5.5米挑高，每户自带独立卫生间,办公室效果图,大堂效果图,走道效果图,电梯间效果图,产品特性,5.5米复式办公，每户自带卫生间,1500 超大标准层,八部知名品牌高速电梯,11米挑高大堂,85-120主力户型，可随意分割,Loft产品个案分析,该项目目前已售罄，销售报价为15000元/平米，10年108%的固定回报。,花桥LOFT市场-港汇广场,花桥Loft产品市场总结,Loft产品稀缺，竞争压力较小，销售速度快，投资客成主力军,区域市场目前在售Loft项目,产品分析,区域内Loft产品面积主要以40-50平米的小户型为主；,户型,装修,在装修标准上各项目档次不一样，硬装价格在8
