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1、1,第五章固定资产及投资性房地产,学习目标与要求 通过本章学习，你应当： 1.理解固定资产的定义及特征； 2.掌握固定资产的确认条件及其初始计量 3.掌握固定资产的折旧方法及其会计处理 4.掌握固定资产后续支出的会计处理原则 5.掌握固定资产清查和处置的会计处理 6.了解投资性房地产的概念及其计量原则,2,第五章固定资产及投资性房地产, 第一节 固定资产概述 第二节 固定资产的初始计量 第三节 固定资产折旧 第四节 固定资产后续支出 第五节 固定资产清查和处置 第六节 投资性房地产,3,第一节 固定资产概述,一、固定资产的定义与特征 （一）固定资产的定义 是企业为生产商品、提供劳务 出租或经营
2、管理而持有的 使用寿命超过一个会计年度的 有形资产,房屋建筑物 机器设备 机械设备 运输设备 工具器具,4,（二）固定资产的特征 企业持有其的目的是在于使用而非出售 能够在生产经营过程中长期使用，并基本保持 其原有实物形态 其价值的转移是在企业受益期内 逐步完成的,第一节 固定资产概述,5,第一节 固定资产概述,二、固定资产的确认标准 固定资产项目的确认： 必须符合固定资产的定义； 同时满足两个条件： 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业。 该固定资产的成本能够可靠地计量。,6,第一节 固定资产概述,三、固定资产的分类 （一）按经济用途分类 生产经营用固定资产 非生产经营用固定资产 （二）
3、按使用情况分类 使用中的固定资产 未使用的固定资产 不需用的固定资产,7,第一节 固定资产概述,（三）按所有权分类 自有固定资产 租入固定资产（经营性租赁、融资租赁) （四）综合分类（固定资产核算分类） 生产经营用固定资产 非生产经营用固定资产,8,第一节 固定资产概述, 租出固定资产（经营性租出） 不需用固定资产 未使用固定资产 土地（过去已估价单独入账的土地） 融资租入固定资产（视同自有资产进行核算),经营性租入的不纳入本企业固定资产的核算范围,9,第一节 固定资产概述,四、固定资产的账簿体系,固定资产卡片,固定资产总账,卡片：按固定资产项目设置。会计部门和使用或保管部门登记并保管。 登记
4、簿：按固定资产类别登记,10,一、外购固定资产 （一）现购 成本按实际支付的价款确定 包括：买价、增值税等相关税费、达到预定 可所使用状态前发生的其他支出。 购入需要安装的固定资产 购置款及安装费用通过“在建工程”账户归集 安装完毕,交付使用时转入“固定资产”账户,第二节 固定资产的初始计量,11,第二节 固定资产的初始计量,（二）递延付款 以购买价款的现值为入账价值 借：固定资产/在建工程（购买价款的现值） 未确认融资费用 贷：长期应付款（应支付金额）,12,第二节 固定资产的初始计量,二、自行建造固定资产 入账价值工程的实际支出 自营工程的实际成本 出包工程的工程价款,13,第二节 固定资
5、产的初始计量,（一）自营工程,工程物资,应付职工薪酬等,在建工程,固定资产,购入,领用,工资等,完工,（工程成本）,14,第二节 固定资产的初始计量,关于自营工程核算应注意： 购买工程物资支付的增值税应计入工程物资 的成本（不得抵扣）。 若工程领用企业生产用原材料，其进项税额 应随同材料成本转出，计入工程成本（不得抵扣） 借：在建工程 贷：原材料 应交税费应交增值税（进项转出）,15,第二节 固定资产的初始计量,若工程领用企业生产的产成品，应视同销售， 计算销项税额。 借：在建工程 贷：库存商品 应交税费应交增值税（销项）,16,第二节 固定资产的初始计量,(二)出包工程,银行存款,在建工程,
6、固定资产,(预付工程款),(完工结转),预付账款,(结算工程进度款),17,第二节固定资产的初始计量,三、投资者投入的固定资产 其成本按投资合同或协议约定的价值确定 借：固定资产 贷：实收资本/股本 资本公积资本溢价/股本溢价 企业支付的相关税费也应计入该资产价值,18,第二节固定资产的初始计量,四、接受捐赠的固定资产 入账价值按下列顺序确定：,捐赠方提供凭据凭据上标明的金额税费,捐赠方未提供凭据： 存在活跃市场同类或类似资产市场价税费 不存在活跃市场该资产的未来现金流量现值,同时，受赠金额计入当期损益（营业外收入）,19,第二节固定资产的初始计量,企业还可以其他方式取得固定资产 如：融资租入
7、的固定资产 非货币性资产交换取得的固定资产 债务重组取得的固定资产,20,与初始计量相关的几个问题： 如果以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产，应按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的入账价值。,第二节固定资产的初始计量,21,第二节固定资产的初始计量, 对于购建固定资产的发生借款费用，在固定 资产达到预定可使用状态前发生的、符合资本化条件的，计入固定资产成本；其余应费用化处理计入当期损益。 对某些特殊行业（石油天然气、核电站等） 在确定其固定资产成本时，应考虑预计弃置费 用（承担环境保护和生态恢复等义务的支出）。,22,第三节 固定资产折旧,一、固定资产折旧
8、的概念 固定资产在使用中： 逐渐损耗服务潜力逐渐降低价值逐渐丧失衰竭报废 折旧：指固定资产因损耗而逐渐减少的价值。 计提折旧：指将固定资产的价值（成本）在其使用寿命 内按一定的方法进行系统地分摊。 各期折旧额有关的成本费用与收入配比 （价值逐步转移）（价值逐步补偿）,23,二、影响固定资产折旧的因素 （一）折旧基数 一般为取得固定资产的原始价值 （二）固定资产的预计净残值 预计使用寿命终了时，从该项资产处置中可 获得的现金净额的现值。 （三）固定资产的使用寿命 一般用预计使用年限表示 或用预计所能生产产品或提供劳务的数量表示,第三节 固定资产折旧,24,第三节 固定资产折旧,对于已计提减值准备
9、的固定资产，应计折旧额 还应扣除减值准备累计金额。,应计折旧额,=,原值,预计净残值,25,三、计提固定资产折旧的范围 （一）空间范围的界定 除下列情况外，应对所有使用、未使用和不需 用的固定资产计提折旧: 1.已提足折旧仍继续使用的固定资产 2.已单独估价作为固定资产入账的土地 3.处于更新改造过程而停止使用的固定资产 4.以经营性方式租入的固定资产,第三节 固定资产折旧,26,第三节 固定资产折旧,下列固定资产均应计提折旧： 因季节性或大修理停用的固定资产 融资租入的固定资产（视同自有资产） 经营性租出的固定资产 已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算 的固定资产（按暂估价入账，计提折旧
10、，办理决算 后，按实际价值调整原暂估价，但不调整已计提的 折旧额）,27,（二）时间范围的界定 每月末计提折旧 以月初应计折旧的固定资产为依据： 当月增加的固定资产，当月不计提折旧； 当月减少的固定资产，当月仍计提折旧。,第三节 固定资产折旧,28,四、计提固定资产折旧的方法 （一）年限平均法（直线法） 将应计折旧额按固定资产的使用寿命平均分摊,原值预计净残值 年折旧额 预计使用年限,月折旧额 年折旧额12,第三节 固定资产折旧,29,或：,1预计净残值率 年折旧率 100 预计使用年限,月折旧率年折旧率12 月折旧额原值月折旧率,第三节 固定资产折旧,30,（二）工作量法 将应计折旧额按固定
11、资产使用寿命内完成的工 作量分摊,单位工作量折旧额 原值（1预计净残值率） 预计工作总量,某项固定资产月折旧额 该项固定资产当月工作量单位工作量折旧额,第三节 固定资产折旧,31,（三）加速折旧法（递减折旧法） 特点： 各期折旧额呈递减趋势 理论依据： 随资产的效能逐渐降低 带来的经济利益逐渐减少,第三节 固定资产折旧,32,1.双倍余额递减法 根据每年年初固定资产账面净值（折余价值）和双倍的、不考虑净残值的直线法折旧率计算折旧额 （1）年折旧率,年折旧率,=,2,预计使用年限,第三节 固定资产折旧,33,（2）折旧额,年折旧率,逐年递减,逐年递减,第三节 固定资产折旧,34,注意：采用双倍余
12、额递减法在预计使用年限到期前的两年内，应将固定资产账面净值扣除预计净残值后的余额平均摊销（即最后两年改用直线法）。,第三节 固定资产折旧,35,2.年数总和法 根据应计折旧额和逐年递减的分数计算折旧额 （1）年折旧率,尚可使用年限,预计使用年限的 逐年数字总和,包括当年,第三节 固定资产折旧,36,（2）折旧额,（原值-预计净残值）,年折旧额,逐年递减,逐年递减,第三节 固定资产折旧,37,五、固定资产折旧的账务处理 按月计提的折旧额: 借：制造费用（车间用） 管理费用（管理部门用；未使用、不需用） 销售费用（专设销售机构用） 研发支出（研发项目应负担的） 其他业务成本（经营性租出） 贷：累计
13、折旧,第三节 固定资产折旧,38,第四节 固定资产后续支出,一、固定资产后续支出的内容 （一）后续支出的内容 投入使用后发生的支出 （二）后续支出的会计处理原则 分为资本化和费用化两种处理方法：,更新改造支出,修理费用 等,39,第四节 固定资产后续支出,固定资产的 后续支出,予以资本化 计入固定资产账面价值,予以费用化 直接计入当期损益, 更新改造支出一般作资本化处理 修理费用一般作费用化处理,40,在建工程,原账面价值,后续支出,被替换部分价值,完工后的价值,固定资产,借:在建工程 累计折旧 固定资产减值准备 贷:固定资产, 借：银行存款等 贷：在建工程,第四节 固定资产后续支出,三、固定
14、资产后续支出的账务处理 （一）资本化的后续支出,41,完工后应根据重新确定的尚可使用年限及折旧 方法计算折旧额。 （二）费用化的后续支出 如：日常修理或大修理费用 借：管理费用(车间、管理部门) 销售费用(专设销售机构) 贷：银行存款 等,第四节 固定资产后续支出,42,第五节 固定资产清查和处置,一、固定资产清查 (一)盘盈固定资产的核算 盘盈固定资产： 作为前期重大会计差错处理 通过“以前年度损益”账户核算 入账价值按同类或类似固定资产的市场价格， 减去按该项资产新旧程度估计的价值损耗后的余额 确定。,43,第五节 固定资产清查和处置,(二)盘亏固定资产的核算 盘亏固定资产： 通过“待处理
15、财产损溢”账户核算 按管理权限报经批准处理时： 盘亏损失计入营业外支出,44,第五节 固定资产清查和处置,二、固定资产处置 固定资产处置： 出售不适用或不需用的 报废丧失使用效能的 处理发生非正常毁损的 用于对外投资或捐赠 用于债务重组 用于非货币性资产交换,固定资产满足下列条件之一的，应当中止确认：（1）该固定资产处于处置状态；（2）该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。,45,（一）出售、报废、毁损固定资产的核算 固定资产清理,转入账面价值 发生的清理费,处置所得,所获各种赔偿款,应交纳的税金,营业外收入 结转净收益,结转净损失 营业外支出,第五节 固定资产清查和处置,46,第五节 固定资产清查和处置,（三）对外捐赠固定资产的核算 固定资产清理,转入账面价值 发生相关税费,营业外支出,47,第六节 投资性房地产,一、投资性房地产概述 投资性房地产 是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括： （1）已出租的土地使用权； （2）持有并准备增值后转让的土地使用权； （3）已出租的建筑物。 “已出租”是指以经营租赁（不含融资租赁）方 式出租。,48,第六节 投资性房地产,投资性房地产与其他资产的区别 其非用于销售区别于存货。 其非自用区别于固定资产、无形资产（土地使用权）。 投资性房地产的确认 也应当满足资产确认应具备的两个条件。,本节介绍
