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1、关于学习考察农村宅基地“三权分置”改革的调研报告为更好地督办市十四届人大二次会议2号议案关于推进“三乡工程”建设，实施乡村振兴战略的办理工作，推进农业产业转型升级，促进农民致富增收，近日，在市人大常委会副主任XXX带领下，市人大农村委员会、区人大常委会相关负责人、市政府相关部门分管领导、部分涉农企业负责人一行，赴省市学习考察农村宅基地“三权分置”改革和城乡协同发展工作，现将有关情况报告如下。一、市农村宅基地“三权分置”的主要做法(一)务实创新农村宅基地“三权分置”顶层设计1、坚持以农村宅基地“三权分置”改革为主线，明确中心思想定位。20年3月，被列为全国农村土地制度改革试点地区。在设计宅基地所
2、有权、资格权、使用权“三权分置”制度体系之初，市就明确制度设计的中心思想是：必须在坚持宅基地的集体所有制性质不改变的前提下，强化用地总规模控制和规划用途管控，确保耕地红线不突破;保障好农户宅基地分配的资格权，确保农民的基本居住权利;维护好农民的宅基地使用权权益，显化和丰富宅基地使用权权能，使宅基使用权能抵押和有条件转让，增加农民财产性收入。2、坚守三条底线根基，大胆探索制度设计。改革实施以来，市在守牢“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线的基础上，积极推进理论创新和实践探索，在全国率先提出和确立宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”制度设计，并坚持把农村宅基地“三权
3、分置”制度创新作为重要的突破口、主引擎来抓，系统破解乡村振兴当中“钱从哪里来，人到哪里去，空间在哪里”的难点问题，让改革红利惠及农民、农村以及全市经济社会发展诸方面。通过基层首创和近三年的改革实践，农村宅基地“三权分置”最终上升为中央顶层制度设计。3、坚持从农村实际出发，清晰构建制度体系。20年4月，市委、市政府印发关于推进农村宅基地制度改革试点工作的若干意见提出，在确保“户有所居”的前提下，按照自愿、有偿的原则，在不改变宅基地所有权性质和不改变集体经济组织成员资格的前提下，允许宅基地使用权以合法方式有条件转让。基于“三权分置”的顶层设计，市从宅基地的取得置换、明晰产权、抵押担保、入市转让、有
4、偿使用、自愿退出及民主管理等七方面进行了制度创新，系统建立了农村宅基地制度改革试点“1+7+9”的制度体系，简称“一意见、七办法、九细则”，在此制度框架下积极推进先行先试，多项改革成果位列全国第一。(二)维护宅基地的村集体所有权1、实行宅基地规模和村庄建设规划控制。分区域保障农民住房。在城镇建设用地红线范围外的近郊211个村实行美丽乡村改造，村庄规模按每人100平米标准，按人分配，按户控制。在核定的村庄规模范围内，由村集体经济组织自主提出规划编制意见，明确农民建房分配方案，按程序报批用地。并记载在规划上，成为村庄建设规划，在建设上突出农村特色。截至目前，全市启动农村更新改造47个村，累计拆除旧
5、房1744户、建筑占地17万平方米，30个村已开工改造。节余的村庄建设用地可以集体经营性建设用地入市。目前，全市已累计完成入市21宗，总用地面积114亩，成交价款9173万元，因地制宜拓展入市用途，在城镇建设用地规划红线范围外的远郊村，实施“异地奔小康”工程，引导农民下山脱贫，用产权置换或货币置换方式，集中安置到建制镇规划红线范围内。2、探索宅基地有偿配置。宅基地可以在本村集体经济组织范围内有偿调剂，有需要的农户可以改善住房;鼓励在农村更新改造当中，用公开竞争方式进行有偿选位，实现宅基地真正的市场化配置，价高者得;可以有偿退出复垦为“集地券”，政府按40万元/亩保护价回购等。目前，全市完成“集
6、地券”项目立项2426亩;已验收1953亩，政府已全部回购，统筹用于民生和重大产业项目。3、宅基地所有权收益由村级组织支配。宅基地有偿选位费、有偿使用费、有偿调剂收益、“集地券”交易收益和奖补收入、宅基地转让所有权收益归村集体所有，主要用于村内基础设施、农田水利建设等公共事业建设，收益盈余分配实行民主管理，由村民(代表)大会讨论决定。目前，全市村级组织在改革中共获利51亿元，其中“集地券”收益7亿元，有偿选位费32亿元，有偿使用费95亿元，入市获利07亿元，留地安置货币补偿1亿元。(三)固化宅基地资格权1、实行宅基地资格权无偿取得。严格界定村集体经济组织成员的资格条件，通过“按人分配、按户控制
7、”实现宅基地资格权无偿分配，并探索不同区域农民住房保障的多种实现形式，实现“一户一宅”向“户有所居、住有宜居”转变。城镇规划建设用地红线范围内(类似市新城区城关的城中村)，实施城乡新社区集聚建设，宅基地资格权人均最高不超过35平方米，现已安置8208套、完成协议签订5316户;城镇规划建设用地红线范围外，实施农村更新改造，宅基地资格权人均最高不超过30平方米;最高按户控制面积不超过140平方米。把解决住房困难户和D级危房户住房问题列为十大民生实事，目前已解决住房困难户3010户，治理改造危房户21153户。2、市场化优化配置宅基地资格权。在城镇规划建设用地红线范围内，新社区集聚建设允许农民以合
8、法宅基地置换国有出让土地高层公寓和产业用房。高层公寓保障“户有所居”，产业用房增加农民财产性收入，推动农村向社区转变、农民向市民转变。以合法的宅基地占地面积为基数按115确定置换产权面积。鼓励置换权益在统一平台上交易，置换权益已成交5078宗，成交面积280669平方米，成交金额约20亿元。城镇规划建设用地红线范围外落实“一户一宅”开展控制宅基地总量为前提的“空心村”改造，宅基地资格权在落地前，如权利人自愿退出宅基地的，由村集体统一回购，再通过市场公开配置方式有偿调剂给本村集体经济组织成员。20年，xx镇xx村和xx镇xx村以公开拍卖方式进行宅基地村内有偿调剂，成交面积674平方米，成交金额8
9、21万元。(四)完善宅基地使用权1、开展农村住房历史遗留问题处理和不动产权证发放。坚持“尊重事实、一户一宅、面积法定”的原则，分类妥善处理农村宅基地历史遗留问题。区分严重与轻微违法，严重违法拆除，全市农村宅基地共拆除350万方;轻微违法，即土地违法36平米以下，规划违法超过一层，由村级组织收取土地有偿使用费。对于轻微违法，超标准占用宅基地的农户，允许集体经济组织参照农村宅基地基准地价收取有偿使用费。经集体经济组织按20年一次性收取有偿使用费后，允许农户办理不动产权证，超出面积要在不动产权证上标注。目前，全市已有278个村按不动产统一登记要求开展权籍调查，已测绘5万余宗;已完成权调入库35484
10、户，登记受理32988户，累计发放农房不动产权证32300宗;完成农村住房历史遗留问题处理128个村，累计34592户农户交纳有偿使用费95亿元，占全国试点地区总量的2/3以上。2、允许宅基地使用权转让。完善宅基地使用权权能，允许合法取得的宅基地使用权连同地上建筑物，转让给本市域集体经济组织成员。转让方必须保证转让后仍拥有人均建筑面积不低于15平方米的合法住宅，且不得再申请新的宅基地。受让人在同一行政村内只能转让取得一宗宅基地使用权且面积不得超过最高户型面积限制，防范土地投机风险。截至目前，市已办理转让登记104宗，其中跨集体经济组织13宗，集体经济组织内部转让91宗。市人民法院还审理判决了5
11、宗宅基地转让纠纷案件，有力地维护了契约精神。3、开展宅基地使用权(住房财产权)抵押贷款。全市范围内依法持有宅基地使用权证和房屋所有权证(或者农村住房不动产权证)的农户，都可以农村住房抵押担保方式申请贷款，须承诺房屋处置后仍有人均建筑面积不少于15平方米的住房。市率先建立了全国首个农村宅基地基准地价体系，区片价格从最高25870元/平方米，逐步过渡到最低的2870元/平方米，使宅基地抵押贷款有了准确的价值评估标准。截止目前，全市24家金融机构累计发放农民住房抵押贷款7029笔，贷款金额34亿元，占全国试点地区总量的1/3以上，预计2018年全年抵押贷款金额将突破100亿。(五)建立富有特色的宅基
12、地退出机制1、政府主导下的宅基地退出。在城镇规划红线范围内的村庄，实施城乡新社区集聚建设，实行整村退出方式;在城镇规划红线范围外的村庄，对于自愿退出宅基地和主动放弃宅基地分配权的农户，允许其有序参加城乡新社区集聚建设。2、村级集体经济组织主导下的宅基地退出。对用于集体经济组织内部再分配的腾退宅基地，由集体经济组织与宅基地使用权人协商确定退地补偿价格，政府给予每平方米1200元的补助。3、探索退出宅基地的统筹利用方式。鼓励农户将腾退的宅基地在符合规划和用途管制的前提下，通过土地整治后以“集地券”的方式在市域范围内统筹使用。二、市农村宅基地“三权分置”取得的成效(一)保障了农民基本居住权利。是改革
13、地区探索不同区域农民住房保障多种实现形式的典型代表，根据城镇规划红线范围内外实际情况对农民给予了不同形式的住房保障。(二)壮大了农村集体经济。通过宅基地所有权的体现、资格权的有偿调剂和有偿选位，宅基地使用权的有偿退出，解决了村集体经济不足的问题，帮助l5个村摘除了经济薄弱的帽子。(三)增加了农民财产性收入。通过城乡新社区集聚建设和农村更新改造，农民宅基地使用权和房屋价值大大提升，租金也稳步提高;通过宅基地使用权的转让和有偿退退出等工作，农民财产性收入不断增加。改革前农村居民收入25963元，其中人均财产净收入3063元;改革后农村居民收入33393元，其中人均财产净收入预计超过4000元。(四
14、)激发了城乡经济活力。改革助推有效投资年增长率在14%以上，促进农村新产业的培育和发展，新增各类经济主体20余万户。市总共有宅基地20余万宗，按平均每宗贷款50万元推算，理论上全市可盘活资产1000亿元，撬动了农民沉睡的巨额资产，为农村发展提供了新动能。(五)实现了社会财富再分配。有偿使用贯穿了宅基地取得、使用到退出的全过程，促进了宅基地的高效配置，有效解决了经济困难家庭建房资金问题。(六)实现了土地节约利用。在城市建设用地新增的同时，实现了农村建设用地规模的缩减，改革试点以来，共实现节地5975亩。据测算，7个城乡新社区集聚建设项目比传统四层半改造模式节约土地约51%，比村庄现状用地节约36
15、%。(七)改善了城乡人居环境。城镇规划红线范围内，城市品质得到有效提升，城市更像城市;城镇规划红线范围外，建成美丽乡村，农村更像农村。三、启示与建议市人大常委会适时出台决定、全程跟踪支持“三权分置”改革做法，以及政府相关部门的改革创新精神和务实实践能力，值得我们学习。对于做好市十四届人大二次会议2号议案的督办工作，推进农村宅基地改革、美丽乡村建设和农村产业发展，具有积极借鉴作用。(一)立足实际，大胆创新，在充分调研基础上做好顶层设计今年的中央一号文件对乡村振兴战略作出重大部署，其中首次提出宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，不仅为新时期宅基地制度顶层设计明确了方向和定位，也为城乡资源更充
16、分配置、实现融合发展创造了有利条件，需要我们进一步结合工作实际深入学习思考。20年以来，市在宅基地“三权分置”改革方面积极尝试，系统设计了农村宅基地制度改革试点“1+7+9”的制度体系。这7项制度创新具有先进性，不仅为发达地区农村宅基地制度改革提供了样板，也为全国不同地区提供了实践经验。要认真总结研究在开展农村宅基地“三权分置”改革实践的理念、思路和办法，围绕全面实施乡村振兴战略，结合自身实际，明确我市开展农村宅基地“三权分置”改革工作的方向和重点，在创新方式方法和完善工作机制上下功夫，大胆创新，在充分调研的基础上做好顶层设计、总体布局、统筹协调，在推进深化农业农村各项改革的理论研究与具体实践方面有
