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1、前 言 沈阳 -中国特大城市， 东北地区 最大的国际大都市，东北地区 政治，金融，文化，交通，信息 和 旅游 中心，有 东方鲁尔 与 北方之珠的美称 前 言 浑南新区为沈阳重点发展的区域 老城区 浑南新区 项目位置 浑河 前 言 项目经济指标： 总占地 68万平方米 总建筑面积约 200万平方米 其中，地上 183万平方米 地下 17万平方米 综合容积率 2.68 项目资源： 1 . 地铁上盖 2 . 区域新政中心 3 . 大运会 200万大体量，集商业，办公，住宅与一体 城市级综合体 报告思路 PART1.城市认知 城市发展 城市规划与区域规划 地域特征与文化倾向 PART2.宏观政策影响分
2、析 PART3.城市房地产市场 市场部分框架结构 城市宏观政策 宏观政策影响 未来市场预判 政策对项目定位启示 城市商品房市场 城市土地市场 城市住宅市场 城市办公市场 城市商业市场 城市房地产市场对项目启示 PART4.竞争市场分析 综合体市场分析 住宅类市场分析 办公类市场分析 商业类市场分析 竞争市场对项目启示 PART5.项目综合分析 项目现状分析 核心价值提炼 项目定位 客户定位 城市发展 城市规划不区域规划 地域特色不文化倾向 PART1：城市认知 城市发展 区位特点：东北地区最大的国际大都市，两大经济圈核心位置。 沈阳位于中国东北地区南部， 面积 12948平方公里，大小相当于
3、2个上海，人口约 810.6万人 目前 市辖区户籍人口 506.6万 ，是以汉族为主体 ， 满、鲜、回、蒙 多民族组成的聚居大都市 。 立体式交通网络 铁路： 沈阳是东北地区铁路枢纽。京哈、沈大、沈吉、沈丹、沈抚和秦沈客专、哈大客专等多条铁路干线交汇于此。 公路： 以沈阳为中心的已建成了沈大、京沈、沈四、沈抚、沈丹、沈集、沈彰、沈康、铁朝、沈阳过境绕城及辽宁中部环线等高速公路。 机场： 沈阳桃仙国际机场是东北地区第一大的航空港，还是中国东北联系东北亚各国的窗口。 沈阳 产业布局结构 城市特点：基础工业和加工工业城市，被誉为“东方鲁尔”。 重型工业和加工工业一直是沈阳经济迅猛发展的核心要素，也城
4、市可持续发展的源泉。但未来沈阳将实行多产业结构并进发展趋势。 东 汽车工业 西 制造业，重型工业 北 农产品加工业 南 高新科技产业、 现代服务业 中 现代服务业 城市发展 城市实力：经济高速发展，城市基础能力坚实，综合实力较强。 2003年以来，沈阳 GDP每年保持两位数的增速，发展势头强劲； 沈阳 GDP增速多年保持全国 20强之内，东北数 一数二的龙头地位； 10年上半年实现财政收入 189.9亿元 ，全 省财政的 40%来自于沈阳 。 年度 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 历年 GDP 全国排名 15 15 16 18 1
5、7 16 15 15 城市发展 地产行业：沈阳 GDP的高速增长带动房地产开发高速发展 宏观经济增长与房地产开发的关系： GDP增长率 小于 4% 4%-5% 5%-8% 大于 8% 房地产开发情况 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 沈阳连续八年 GDP以 15%左右增幅递增， 为该区域的房地产市场的快速发展提供了良好城市环境。 城市发展 人均收入：依托城市产业、资源优势，沈阳人民生活水平稳步提升 2009年，沈阳经济实现稳健发展的同时，城镇居民的生活水平又上了一个新台阶。城镇居民人均可支配收入达20506元，同比增加 1946元，增长 10%。 依托加工工业和重型工业以及矿产资源为基础，人民生
6、活水平得到快速提升，居民人均可支配收入位于东北主要城市前列，同时，也孕育了大量财富人群，将是沈阳房地产市场持续快速发展的可靠保证。 城市发展 城市发展阶段：城市扩容促使沈阳多中心发展模式的加强 双核模式 形态：以政府规划为导向，城市呈新区与老区双核的发展模式 城市代表：中国许多的发达二线城市，如苏州、南京、无锡等城市 城市发展的四个阶段 单核模式 形态：依托于老城区，向外呈圈形的扩张态势。 城市代表：中国绝大数三线城市，如长三角的盛泽、新安江等城市 多中心模式 形态：城市呈多中心的发展模式，郊区化运动开始 城市代表：中国的一线经济发达城市，如上海与北京等城市 网络模式 形态：城市多中心通过快速
7、干道相连，并形成定位的差异都市圈 城市代表：世界的大型发达都市圈，如日本的东京都市圈与美国的纽约都市圈 江苏省盛泽 苏州市 上海市 日本东京 与其他大都会国际城市建设模式相同，沈阳处于多中心模式的城市化进程中，并且正在快速发展，随着沈阳城市容量的扩大，多中心模式将进一步加强。 城市案例 沈阳 发展阶段 城市发展 城市环境不经济实力 城市规划不区域规划 地域特色不文化倾向 PART1：城市认知 城市规划 以沈阳为核心沈阳经济区远景将形成区域一体化发展 “多轴、多心 ”的星状城镇空间结构。 多轴：以沈阳为核心，向沈大 (沈阳至大连 )、沈辽 (沈阳 辽中 )、沈本(沈阳至本溪 )、沈抚 (沈阳至抚
8、顺 )、沈铁 (沈阳至铁岭 )、沈新 (沈阳至新民 ) 多心：沈阳为经济区核心城市，依托发展轴， 与鞍山、抚顺、本溪、辽阳、铁岭、营口以及辽中、新民区域副中心城市一起形成沈阳经济区 “多心 ”格局 。 辽宁中部城市群的核心城市 以 沈阳为中心，半径 150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的 8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。 区域规划 浑南以打造为沈阳现代化大都市缩影为目标 西部 : 沈西工业走廊 新型工业基地 综合性生活区 北部 : 农业高新区 物流中心 农产品加工基地 东部 : 旅游度假区 休闲度假区 南部 : 高新技术产业区 南部新城区 综
9、合性生活区 新行政中心 四大空间规划 铁西区 沈北区 浑南新区 棋盘山 区域规划 浑南新区总面积 120平方公里 整体规划：项目所在的浑南新区是“十二运”的主功能区，京哈、沈大、沈吉、沈丹和沈抚等 5条干线铁路均在浑南新区汇集，同时距桃仙机场仅 7公里，未来整个浑南新区将打造成为沈阳市的行政中心、科技中心及文化中心。 浑南总体规划为 “三区一城一带 ”，即高新技术产业区、高档次中央商务区、高品质生活居住区、大学城和浑河观光带五个功能区。其中，高品质生活居住区，规划用地面积 19.70平方公里，分别位于新区的东、中、西部。现在中、西部已经开发，东部开发尚未启动。 浑南新区顺延浑河形成特征鲜明的四
10、大板块，分别为 奥体板块、白塔板块、长青板块和即将发展的东陵汽博园板块。 。 项目所在区域 项目位置 白塔板块 奥体板块 长青板块 区域规划图 区域规划 交通 交通规划：打通联系老城区南北交通干道，在大浑南区域形成方格网式道路系统。轨道交通近期开通 2、 4、 9、 10号线，未来将进步开通 6、 8号线。规划建设中的地铁二号线机场线距离项目东侧距离仅约 700米，建成后将进一步便捷项目的出行交通 项目位置 区域规划 人口 人口导入：浑南新区位于沈阳市南部，面积 292平方千米，人口 30万，随着浑南新区的规划逐步完善，政府加大对当地基础设施建设，浑南新区会不断增加，同时， 2012全运会的举
11、办将进一步向浑南新区导入更多的外省市人口。 全运会片区 浑南老城区 外省市人口 外省市人口 区域规划 全运会 全运村落成，将会是浑南新区的又一亮点， 是未来沈阳新地标，重要的城市板块；济南全运村是史上第一个全运村，全运会之后，曾经是运动员和媒体住的房子对外发售，也催高了济南的房价，未来浑南房价在沈阳全运村的带动下也会较快提升。 沈阳市是 2013年第十二届全国运动会的主会场。 位于浑南新区的全运村，总建筑面积 154万平方米，包括运动员村、媒体村、技术官员村。 浑南新城，将是全运会的主功能区，也是承担沈阳市未来行政、科技和文化中心重任的浑南新城整体规划的重要部分。而全运村则位于 “浑南新城 ”
12、南北轴的东侧，为全运会主赛场所在地。 城市发展 城市规划不区域规划 地域特色不文化倾向 PART1：城市认知 财富支柱： 地域特色不文化倾向 制造工业、矿业开采 辽宁钢铁产量长期雄居全国前三甲，石油产量稳居全国第三位，原油加工能力位居全国前列，有色金属冶炼能力约占全国七分之一。 钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦，环绕沈阳周边。 汽车、石化、信息产品制造和钢铁工业四个支柱性产业，占全省工业总产值的 64.5，占全国工业总产值的 4.6。 矿产名称 资源储量单位 储量 基础储量 资源量 煤炭 千吨 2829197 5285768 1092211 油页岩 千吨 88429
13、5 3535628 110780 石油 万吨 剩余可采储量 19558.0 天然气 亿立方米 剩余可采储量 469.1 石煤 千吨 1548 4710 980 铁矿 矿石 千吨 3708948 5952571 5050341 辽宁省主要矿产资源储量表 沈阳 地域特色不文化倾向 代表人物： 清太祖 努儿哈赤（ 1559-1626） 姓爱新觉罗，女真人。清王朝的奠基者，通汉语，喜读 三国演义 ，二十五岁时，在祖居起兵统一女真各部，平定中国东北部，并屡次打败明朝军队，明神宗万历四十四年，建立后金，割据辽东，建元天命。萨尔浒之役后，迁都沈阳。次年于宁远城之役被明将袁崇焕炮石击伤。忧愤而死。 清朝建立后
14、，尊为清太祖。 山海经 载：“大荒之中，有山名曰丌咸，有肃慎氏之国。” 竹书纨年 载：“帝舜有虞氏二十五年，息慎（即肃慎）来朝，贡弓矢。”公元前夏商周时的肃慎王国、汉至两晋时的挹娄、北魏时的勿吉、隋唐时的靺鞨、北宋至明时的女真；满族文化绵延数千年，在中国历史上留下浓墨重彩的一笔。 爱新觉罗 努尔哈赤 （ 1559-1626） 盛京 “一朝发祥地，两代帝王城” 千年的历史文化沉淀使得沈阳这两个字显得如此厚重 沈阳共有三处世界文化遗产保护单位，是除北京之外中国世界文化遗产最多的城市。 沈阳故宫 始建于后金天命十年 (明天启五年， 1625)。清顺治元年 (1644)，清政权移都北京后，成为“陪都宫
15、殿”。 清昭陵 清昭陵是皇太极以及孝端文皇后博尔济吉特氏的陵墓，占地面积 16万平方米，是清初“关外三陵”中规模最大、气势最宏伟的一座。 无垢净光舍利塔 “ 一湾塔影水流春，寒食烟生树树新，疑是雨余青到眼，十三山色欲留人 ” 正是形容该古迹；寺内佛塔供藏 1548颗“舍利子” 清昭陵 清昭陵是皇太极以及孝端文皇后博尔济吉特氏的陵墓，占地面积 16万平方米，是清初“关外三陵”中规模最大、气势最宏伟的一座。 地域特色不文化倾向 沈阳人继承着北方豪爽、大气的性格血统： 待人主动热情 做事富有激情 爱炫富 地域特色不文化倾向 沈阳人继承着北方豪爽、大气的性格血统： 待人主动热情 做事富有激情 爱炫富
