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1、临邑项目前期沟通报告 整体市场评述 市场大势，立足之本 区域市场解析 知己知彼，百战不殆 项目市场建议 总结思路，寻找出路 本报告主要分为以下几部分内容：整体市场评述，分类市场解析，项目市场建议。报告将重点阐述产品定位 我们究竟卖什么？ 一、房地产市场整体评述 我们处在什么样的市场环境中？ 政策研究 临邑概况 宏观经济 临邑规划 上调存款准备金率 政策分析： 存款准备金率的上调是基于国内外大经济环境做出，在不同程度上对国内各行业产生影响，具体到房地产行业主要表现为开发商银行融资难度加大，购房者通过银行按揭购房也增加难度，对大部分的投资购房者具有很大的抑制作用。 应对策略： 面对越来越大的资金压
2、力，项目在销售策略上要随之改变， 采用 “ 短、平、快 ” 策略 快速回流资金，避免资金链断裂，造成资金上的压力。 政策研究 新 “ 国八条 ” 政策分析： 新 “ 国八条 ” 被称为最为严厉，但是存在着中央与地方利益的矛盾，主要针对一线房价上涨过快城市，对二三线城市在限购方面没有实质意义的调控作用，在近几个月的实施情况看并不理想。政策的实施这也促使一部分开发商抢占二三线或是四线城市市场。同时我们也看到，本轮调控重点是打压投机、投资性需求，而且主要针对住房市场，商业市场没有触及。 应对策略： 发挥本地资源优势，争取政府支持力度，避免与大型开发商短兵相接，寻求差异化竞争。 政策研究 房产税 政策
3、分析： 在房产税酝酿初期业内评论不一，未来推广的可能性不大，影响到二三线城市的可能也比较小。房产税也是国家抑制房价上涨过快，打击投机投资行为的一种方法。 政策研究 一房一价 政策分析： 一房一价措施是在国八条没有产生明显效果情况下的补充措施，抑制开发商随意涨价。如果国家执行力度加大、加严，对开发商非常不利。 应对策略： 房产税对县级城市并无影响 推售节奏上 少量多次 ；制定合理价格范围，减少变更。 国家出台相关新政旨在限制房价过快上涨，减少房地产泡沫，规范房地产市场，促进其良性健康发展。临邑县城处于房地产的末级城市，整个市场处于起步阶段，需求比较旺盛，整体均价较低，且稳定上涨。 对于房地产调控
4、新政 德州市政府以及临邑县政府尚未出台具体的地方调控政策跟随 。 目前，临邑县银行机构执行 首套购房客户首付 3成及以上；二套房首付款不低于 5成， 利率不低于基准利率的 1.1倍，最近，部分地区上调首付比例，在临邑还没与执行。 调控之于临邑 小结： 对于房地产调控新政德州市政府以及临邑县政府尚未出台具体的地方调控政策跟随。临邑不在重点调控范围之内；德州市与临邑政府没有出台调控政策对于该地开发企业是一大利好，但仍须克服银行贷款解决资金问题，总结来说，在宏观政策调控下临邑市场 威胁未除，机会尚存。 政策研究 威胁未除： 房地产市场宏观调控逐渐从严，限购更严格、范围不断扩大； 调控政策组合与叠加措
5、施，短时间内效果突显； 多数专家认为房地产市场未来调控周期还将持续 3 5年。 机会尚存： 临邑不在重点调控范围之内； 宏观政策对首次置业的影响不大； 目前临邑县作为不限购地区，将吸引限购地区需求流入； 德州市与临邑政府没有出台调控政策对于该地开发企业是一大利好，但须克服银行贷款解决资金问题； 宏观调控的起效时间与调控效果是自上而下逐渐延缓与削弱的，临邑县作为 4线以下城市受政策影响不会很严重； 政策研究小结 一、房地产市场整体评述 我们处在什么样的市场环境中？ 政策研究 临邑概况 宏观经济 临邑规划 小结： 临邑县历史悠久，文化底蕴浓厚，对于房地产发展有很大延展空间。资源丰富，特别是石油资源
6、，为经济发展提供充足的动力，间接刺激房地产发展 历史概况 临邑概况 临邑县地处鲁北平原，属于德州市，总面积 1016平方公里，人口52万。县城人口仅为 5万左右。 临邑历代人才辈出，三国时期的祢衡和明末著名书画家、诗文家邢侗诞生于此地 ,还涌现出盖忠、郭谌、葛守礼、邢慈静、王洽等一批历史名人 临邑县地理位置优越，是山东省进出京津的喉咙之地。是鲁北重要的交通枢纽和商品集散地。 104国道和临枣、临南、临武、溶莘、永馆等 5条省道贯穿县境，交会于县城；境内公路四通八达，交通十分便利。 临邑县矿产资源丰富，尤其是石油天然气资源，现已探明石油地质储量 2.92亿吨，天然气储量 40亿立方米。 一、房地
7、产市场整体评述 我们处在什么样的市场环境中？ 政策研究 临邑概况 宏观经济 临邑规划 全县居民收入和消费水平相对较高，但增长率降低，在岗职工工资收入整体不高且增长缓慢。 临邑经济是一个以能源为支柱产业的经济特征，以能源为产业链，以此为附属的工业、加工、纺织、制造等产业经济。 城镇人均月收入为 1500-1700元左右，而涉及能源产业的职工收入在月收入在 2000元左右。相对而言，对能源的依赖性较大，整体经济结构较单一，但能源产业的不可替代性，日趋稀缺性，在经济发展过程中最具有稳定性和抗风险性。 政府大力进行旧城改造，老城区的成熟配套势必吸引周边乡镇客群的购买力，改善居住品质的客群也是旧城改造的
8、重要目标群体。 临邑房地产市场处于发展的初级阶段，存在较大的提升空间，我们可以利用这一机遇，通过产品质量的提高来引领市场 临邑 2010年经济运行情况 一、房地产市场整体评述 我们处在什么样的市场环境中？ 政策研究 临邑概况 宏观经济 临邑规划 临邑县将逐步城市换改善建设，这给临邑县的房地产发展带来新的契机。 临邑县规划 临邑城市未来发展方向为西南片区，西面为经济开发区，南面为新兴城市政务区，目前临邑城市的发展偏重于老城区旧村改造，这将促使老城区的改造建设，加快临邑的城市化进程。 总结 政策对临邑市场影响甚微，不足以改变临邑房地产的发展方向。 临邑房地产市场处于发展的初级阶段，存在较大的提升空
9、间，我们可以利用这一机遇，通过产品质量的提高来引领市场 临邑城市规划重心西移，但老城区地段交通及传统的商业居住中心地位还一时不能动摇，本案地段位置优越依托于政务区优势，弱化新城对客户心理的影响。 二、区域市场解析 区域市场解析 各类产品在市场上的表现如何？ 项目本体分析 项目本体面临的优劣势及突破点？ 临邑县主要现售楼盘分布图 金龙 盛世花园 比德弗 国际花园 水木清华 索通小镇 南鑫世纪城 鑫都 御景苑 经济开发区 工业园 万泰佳苑 老 城 区 西南片区 本案 区域市场解析 片区分析 项目位于老城区，目前周边有南鑫世纪城、鑫都御景苑和万泰家苑等竞争楼盘。老城区是临邑县目前的政治中心和商业中心
10、，齐全的生活配套和便利的交通是其最为有利的竞争因素。 区域 区域概况 老城区 临邑县目前的政治中心、商业中心。生活配套齐全，交通便利 西南片区 临邑县未来的政治中心，目前正在建设中，道路便利，生活配套匮乏。 经济开发区 临邑县的工业园，道路较便利，生活配套较匮乏。 1、区域概况 楼盘名称 地理位置 开发商 项目规模 （ 总建面） 物业类型 南鑫世纪城 迎曦大街路北 南鑫地产 15万 平米 多层 /小高层 比德弗国际花园 南部新区明德广场正东 比德弗房地产 16万平米 多层、小高层、 花园洋房 金龙盛世花园 花园大道与迎曦大道交汇处东行 100米路南 临邑金龙房地产 / 山东德兴 28万平米 多
11、层、小高层 鑫都御景苑 邢侗公园南门 临邑鑫汇房地产 公司 20万平米 多层、小高层 水木清华启秀苑 临邑南部新城第一中学 南邻 德嘉房地产 15万平米 多层，小高层 万泰佳苑 渤海路与永兴大街交汇 处 临邑万泰置业 12万平米 多层 龙腾华府 市场街与为民路交汇处 南面 山东大圣房地产 17万平米 多层、小高层 竞争项目基本资料表 (一 ) 2、 竞争环境分析 竞争项目基本资料表 (二 ) 楼盘名称 户型面积区间 主力户型面积及分布 销售价格 （元 /平米） 销售情况 南鑫世纪城 87-102平米 两室两厅， 60%； 130平米三室， 40% 多层均价： 3900 小高层已售完 目前一期已
12、 基本售完；小 高层已售完， 后期不再推售 比德弗国际花园 在售的主要是 116 平米的三室 116平米的三室 均价： 3600 最好楼层 3层： 4100 23、 26号楼刚 开盘不久，去 化良好 金龙盛世花园 80-130平米 80-98平米两室； 120-130三室 三室为主推户型 多层均价：约 3900 小高层： 3200-4100 前期团购，后期散售，去化不足 40% 鑫都御景苑 90-140平米 商铺 58平米左右 90-94平米的两室， 97-140平米的三室 多层均价： 4000 目前只剩一 套 140平三室 水木清华启秀苑 90-126平米 90-98平米两室； 99-126
13、平米三室 共 12栋，已 推出 8栋 万泰佳苑 85-130平米 三室为主，两室为辅 新开盘多层预计 4000元 /平米以上 暂无房源，小高层已售完，多层在售 老城区 - 南鑫世纪城 地理位置：迎曦大街路北 开发商：南鑫地产 占地面积： 109013平米 建筑面积： 150688平米 容积率： 1.49 楼层： 6/11层 物业：广厦物业 0.2元 /平米 户型面积： 87-102平米，两室两厅约占 60%， 130左右的三室两厅户型 40% 多层价格： 3900元 /平米 （ 小高层已售完，后期不再推） 3、重点竞争项目剖析 项目点评：该项目为临邑县城老城区典型项目，地理位置较好，整体项目品
14、质在临邑属较高水平，小区配套较为齐全，项目自开盘以后就备受市场追捧，目前一期已基本售罄。 项目地址：邢侗公园南门 开发商：临邑鑫汇房地产开发有限公司 全程营销：盛大策划 总占地面积： 20万平米 户型面积：目前在售户型为 90 -140的两室和三室。 项目售价：目前在售多层（ 6层产品），均价约 4000元 /平米，其中 2-3层楼价格最高。其项目中间为著名的临邑第一商业步行街，沿街商业现已售罄，商铺单层面积在 58平米左右。 老城区 鑫 都御景苑 重点竞争项目剖析 项目点评： 该项目为临邑市区中心位置楼盘，紧邻新世纪广场和邢侗公园，地理位置优越，周边配套成熟。项目整体品质尚可，为目前临邑售价
15、最贵楼盘，是整个县城的价格标杆项目。 地理位置：渤海路与永兴大街交汇处 开发商：临邑万泰置业 总建筑面积： 12万平米 建筑形态：多层、小高层 物业费：预计 0.1元 /平米 面积区间： 85-130平米的两室和三室 销售情况：项目前期有部分房源被石化厂等企业团购；目前小高层已售完， 2011年 11月 20号多层开盘。 项目售价：新开盘多层项目价格未定，预计4000元 /平米以上 老城区 万泰佳苑 重点竞争项目剖析 项目点评：该项目建筑密度大，楼座布局过密，一楼采光不足，园林规划较差，整体品质一般。该项目最大的优势就是紧邻临邑实验小学教育优势是该项目的主打品质。 地理位置：南部新区明德广场正东 占地面积： 200亩 总建筑面积： 16万平米 建
