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1、宝安公明 小产权房 市场调研报告 报告提纲 1 区域概况 2 政策研究 4 案例分析 6 未来发展 7 操作建议 3 地块分析 5 客户分析 第一篇：区域概况 光明新区 概况 经济运行 发展与规划 区位 深圳市西北部，东至观澜、西接松岗、南抵石岩，北与东莞市接壤。 交通状况 龙大高速公路、南光高速、机荷高速、梅观高速、广深高速相连，与珠三角主要城市中心形成便捷高效的“半小时生活圈” 行政面积 156.1平方公里 总人口 约 80万（户籍人口约 4.2万） 城市发展定位 “绿色新城、创业新城、活力新城、和谐新城” 光明新区概况 光明新区概况 光明新区 深圳绿色城市示范区 深圳重要的城市副中心 创
2、新型高新产业基地及其配套服务区 承接香港、辐射东莞的生产中心 公明中心区 光明中心区 经济运行 光明新区自 2007年成立以来，经济发展保持良好的态势。虽然在 2008年受 到全球金融风暴的影响，总体经济增长速度有所减缓，但随后经济快速回升， 2010年完成地区生产总值 273.27亿元，同比增长 28%。 光明新区 G D P 走势图1 5 0 . 5 51 8 0 . 8 52 1 1 . 92 7 3 . 2 75%2 0 . 1 0 % 2 0 . 7 0 %28%010020030007年 08年 09年 10年0%10%20%30%G D P （亿元） 同比增长经济强劲，有望实现双
3、赢 城市发展与规划 “一轴” “两心” 城市发展 与规划 “八片区” “一环” “一门户” “四点” 利用光明新区良好的自然环境背景，优化城市建设区与周边生态用地的边界，建立 紧凑集中、功能多元、生态优先的集约效益型的绿色新城 。 沿茅洲河空间景观轴 光明中心区和公明中心区 广深港际客运站及周边地区 将石、玉田、红坳、高新区 公明老城区、公明新城区、高新区、将石片区、玉田片区、红坳片区、西北高新农业产业发展基地、东北部北态农业研发与观光基地和东南部郊野公园旅游服务基地 快速公交引导发展环 山水间绿色城 深圳梦光明城 发展目标 绿色新城 活力新城 和谐新城 创业新城 发展策略 塑造优美城市形象
4、营造宜人生活方式 打造诱人创业平台 提高城市运营效率 培育城市竞争优势 保护城市资源环境 行动计划 塑造优美边缘、通道、入口、小区、地标 把乡野引入城市，把市民送到田园 舒适的居住区，充满活力的城市中心 健康的交通、生活、工作方式和环境 多元文化融合，多样化居住，方便的休闲 公园化生活、工作、休闲、度假、学习 降低生活成本、降低创业成本 数字新城 高铁站点和 BRT 商务区、教育区 节水、节能、节材 。 城市发展与规划 1 交通优势： 四通八达的交通环境，对其工商业发展提供了必要条件 2 竞争优势 : 依托深圳、东莞等珠三角核心城市，区域竞争力不俗 3 商业价值 : 经济总量相对较小，但整体经
5、济发展迅速，潜力巨大 4 未来价值 : 完善的城市定位于功能规划，为进一步发在指明了方向 光明新区总体状况 第二篇：政策研究 小产权 房属性 政策解读 市场现状 1 2 所谓小产权房屋（又称乡产权房屋），是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡 (镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，未缴纳土地出让金等费用，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。 这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，故称之为乡产权。 3 即市场商品房，拥有完全产权，得到国家承认并合法登记的私人财产，其权益部分包含了房产使用权证与国有土地使用权。享有房地
6、产应有的各项权益，在进行市场交易过程时，无需缴纳土地出让金，符合交易时限规定的也无须缴纳房产增值部分的税费。 广义概念 狭义概念 大产权房 小产权房属性 即不完全产权房屋，是指未办理统一规划、征收和出让手续，直接在国有或集体所有性质土地上，违法违规建设或超标准建设所产生的房屋，即违建房。由于购买者仅与房屋筹建者签订了交易合同，只有房产部分的使用权和收益权，但无法获得国家房管部门颁发的房产证，无法进行抵押、赠与和拆迁补偿。一旦房屋产权发生变更或纠纷时，购买者各项权益均不能得到法律的保障保护。 小产权房分类 1 一种是在 集体用地上或者占用耕地 违法建设的。将农民集体所有建设用地使用权流转，用于商
7、品住宅开发的违法建筑。 2 一种是在政府划拨或者出让的土地上， 不按规划功能开发或使用 ，并将限制销售的房屋直接在市场上进行销售，有产权纠纷隐患的不完全产权房。 3 一种是在 军队享有使用权的土地上， 进行房地产开发，之后卖给军人以外的地方居民而产生小产权房，俗称“军产房”。 小产权房属性 小产权房 质量差 服务差 无产权 价格低 无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。 同样位臵只是商品房价的 20至50。物业、水电等费用便宜。 开发工程多承包给小建筑商，质量难保证 。 无物管，或指定成立管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。 产权不受法律承认，合法权益无法得到法律保障，是小产权房最大
8、特点。 小产权房属性 种类 特征 商品房 合作建房 集资房 经济适用房 小产权房 土地取得方式 国土出让 国土出让 政府划拨 政府划拨 农民集体土地 开发方式 房地产开发企业出资开发建筑 一群有民事行为、有购房能力的中国公民集合开发 政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造开发 社会保障性质的商品住宅，属于政策性开发住房 乡政府独立开发或联合房地产开发企业开发 产权证 具有完全产权 具有完全产权 按出资比例确定产权比例 拥有有限产权 不具有产权 销售对象 不限 参加该项合作建房的公民 单位员工 只供给城镇中低收入家庭 不限 交易规定 自由进入二级市场流通交易 自由流通 居住满 5年方
9、可进入二级市场，并需补交土地出让金 居住满 5年方可进入二级市场，并需补交土地出让金 不能进入二级市场流通 从几种常见类型的房产物业来看，小产权在法律上表现为非保障性特征 小产权房属性 未开发土地 高层住宅 单栋小高层 天地楼 “ 小产权房产 ” 种类多样化，满足各种需求，渐渐成为除商品房、廉租房外的 另一种城市房屋供应类型。 小产权房属性 农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得私自出让、转让或者出租用于非农业建设。村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。 城市规划法 转变为 城乡规划法 ，一字之差
10、，却标志着中国将从 2008年起彻底改变城乡二元结构的规划制度，进入城乡一体化的规划管理时代。而与此相反，商品化的土地使用权的管理却仍然是用征地制度这个独木桥来连接城乡两个世界 农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 城市居民不得购买在集体土地上建设的房屋。因为非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。 土地管理法 第六十三条 国发改委 08年 1月 8日“禁售通知” 国土资源部 07年12月 14日重申 07年 6月 18日建设部风险提示 07年 10月 28日 中华
11、人民共和国城乡规划法 国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知 ，国办严令禁止地方借农民集体所有建设用地使用权流转、土地整理折抵和城乡建设用地增减挂钩等名义，擅自扩大建设用地的规模。 1 2 5 3 4 国土资源部 09年 6月 9日强调 政策 6 “ 小产权房 ” 实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的 “ 小产权房 ” 等违法用地、违法建筑行为 。 国家针对小产权房现象，陆续出台相关政策 三令五申，坚决制止、打击“小产权房”。 政策解读 文件名称 颁布时间 相关机构 政策相关内容及执行情况 深圳市人民代
12、表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定 1999.3.5 人民代表大会常务委员会 坚决依法清理、拆除违法建筑、惩罚违法行为，禁止非本村村民买卖宅基地和以合作建房的形式在宅基地兴建住宅。执行有一定的力度，但是没有根治抢建风潮。 深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定机器实施细则和深圳经济特区处理历史遗留生产经营行为法建筑若干规定；简称两规 2002.3.1 深圳市人民政府 对于不属于“历史遗留违法私房”的违法建筑，则按其他有关法律、法规的规定予以查处。非原村民在原农村用地红线内锁建违法私房，由规划国土资源部们按建筑面积没收并罚款。确认产权。 深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法 20
13、07.3.15 深圳市人民政府 拆迁纳入原农村历史遗留问题处理方位的 违法私房和生产经营型房屋，符合两规办及市政有关规定处理条件的，或者已经过处理、并确认产权的，按规定给予补偿。 整顿和规范市场经济秩序举报奖励实施细则 2008.2.20 深圳市国房局 经是城府同意，为奖励社会公众举报土地、矿产和放低长是长的违法行为。保障土地、矿产和房地产市场健康有序展，举报下列违法行为并经查证属实的，依照办法及本实施细则规定予以奖励。 关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定 2009.5.21 深圳市人大 符合确认产权条件的，适当照顾员村名和原村名集体经济组织利益，不符合条件的，坚决禁止。 政策解读 20
14、09年 5月 21日，深圳人大 处理决定 第六条 网易周刊 新闻中心 热点新闻 正文 深圳小产权房有望获全国首个 “ 准生证 ” 核心提示，深圳今日通过 关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定 ，其中规定违法建筑处未申报的外，符合确认条件的办理初始登记，依法核发房产证，这标志着深圳的小产权房可能拿到全国首个 “ 准生证 ” ，业内人士估计，这将对商品房形成灾难性冲击。 深圳是人大表示：深圳小产权房拿准生证是误读 深圳市人大明确否认媒体宣传的 “ 准生证 ” 解读，表示该解读属于完全误读。 政府旨在解决城市化土地遗留问题的相关立法，而大部分现有违建登记确权后， 将只有合法的使用权。 第一首页
15、深圳频道 “ 深圳小产权房拿准生证是误读 ” 决定 一出，深圳房地产市场掀起了轩然大波，也引发了深圳小产权房“ 转正 ” 猜想， “ 准生证 ” 成为一时社会的热门话题。 政策解读 国家不予支持消费者购买小产权房屋 ，小产权房由于没有法律保证而带来一定的风险 建在集体土地上的，购买的房子拿不到国家发给的产权证，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利 。 除了不能办理房产证外，小产权房严格说属于违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安臵补偿。 房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。小产权房一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。 小产权房几乎都没有教育、绿化等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。 由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。 购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，
