《2011年10月西安大道致远白银金域观澜地产项目战略定位与规划建议方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011年10月西安大道致远白银金域观澜地产项目战略定位与规划建议方案（101页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、金域美景地产 金域观澜战略定位与规划建议 谨呈：金域美景地产 金域观澜项目组 2011.10 在定位指导下，尽快确定项目总规 确保定位准确前提下 给设计院预留足够时间，三方共同拿出最佳最优方案 确定项目开发次序，营销体系随之提前考虑 工农路与北京路十字，通达性好，昭示性强，确定为销售中心位置 阶段性工作重点 定位技术思路 市场机会发掘及竞争占位 宏观市场结论 企业发展战略 项目开发目标 明确项目开发目标 地块价值研判及制约 竞争个案解构 区域供求分析 地块价值分析 区域价值分析 市场背景分析 地块价值研判 开发目标界定 目标与开发方向匹配 可能的开发方向 项目发展战略 产品定位 市场定位 客户
2、定位 形象定位 项目发展战略及定位 定位量化解读 经济测算辅助决策 项目定位必须以开发商目标为出发点，以市场为导向，以地块为条件，最佳定位就是在以上条件制约下的最佳匹配。 实力型民营企业 在甘肃省提出要建设“兰白都市经济圈”的背景下，首战纺织厂改造工程金域观澜项目，需要靠高起点项目来树立并提升企业形象 开发商有信心有意愿打造区域高端项目 企业战略 打造全市领袖型项目（产品、形象、售价） 我们的目标 一、市场背景分析 四、项目营销时间表及项目经济测算 三、项目定位与分期建议 二、地块价值认知 1、宏观政策回顾： 2011年 2月 9日，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 0.25个百分点 20
3、11年 3月 29日，白银市人民政府发布“限价令”，政策规定 2011年白银城区新建住房价格控制目标为涨幅不超过 8 2011年 4月 6日，上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 0.25个百分点 2011年 7月 1日，白银实行一房一价备案制度 2011年 7月 7日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率 0.25个百分点 2011年 1-8月份：政策调控影响不大，房地产发展良好 白银市 1-8月份 完成开发投资同比增加 53.69% 商品住宅完成投资同比增加 50.1% 白银市 1-8月份 房屋施工同比增加 25.16% 住宅施工同比增加 18.01% 20
4、11年 8月：成交量稳步上升，市场业绩良好。 白银区 8月份 成交面积环比增长 29.4% 成交均价环比增长 7.4% 8月份白银区供需比值为 1.08，市场供需关系较为饱和。 2011年 8月：白银房地产开发市场如火如荼 白银市 8月份 开发投资同比增加 103.71% 商品住宅投资同比增加 88.49% 白银市 8月份 住宅施工同比增加 207.67% 房屋新开工同比增加 233.54% 白银现状房价处于正常合理范围 商品住宅价格上涨幅度略高于同期城镇居民家庭人均可支配收入增长速度。 截至 2010年白银市住房价格低于三线城市，四线城市同类比较，白银处于较低水平。 定基指数： 2007年
5、=100 住宅销售价格 定基指数 可支配收入 定基指数 可支配收入与住宅销售价格增长比较（白银） 130.8 157 市场小结： 在限价、一房一价公示、三次加息的市场情况下，市场成交量一度出现萎缩，尤其表现在 6月份； 政府力推福利房和保障房，对于商品房市场产生一定的冲击 白银目前处于房地产启动阶段，未来一段时间市场将维持饱和状态。 2、区域市场 区域受多引擎助力，未来预期良好 兰州 白银经济区发展规划 的出台，为白银未来发展增添机遇 兰州、白银两市间高速公路交通建成“一小时经济圈” 白银高新产业园升级为国家级高新区 兰州 白银经济区发展规划 ，白银城市发展不可估量 2010年 5月， 国务院
6、办公厅关于进一步支持甘肃经济社会发展的若干意见 （国办发 2010 29号） 明确提出大力支持兰白核心经济区率先发展 ，在制定“十二五”规划中，把“兰白都市经济圈”建设作为重点目标任务进行研究部署，使之成为培育经济增长极、提升核心竞争力、增强转型发展能力新的“发动机”和“助推器”，力争到“十二五”末期或更长一些时间， 使“兰白都市经济圈”生产总值接近或达到全省的一半以上。 兰州到白银两市 要通快速公交车 “十二五”期间，甘肃省将投资亿元，用于道路运输站场建设和道路运输装备更新，全面提升全省道路运输体系， 五年内公交客运网络将得到完善，陆续开通兰州至白银 、临夏、定西，酒泉至嘉峪关，金昌至武威，
7、平凉至庆阳，甘南至临夏等一批城际公交班线，方便全省群众的出行。 中科院白银高新技术产业园 -中科院在全国设立的第二个产业园 中科院白银高技术产业园 园区起步期规划面积 2平方公里（ 3000亩），已有 29个项目开工建设，项目总投资 19亿元，建成投产后预计工业总产值可达 40.33亿元，二期规划面积 3.3平方公里（ 5000亩），基础设施建设计划投资 1亿元，目前正在进行场地平整。 力争用五年时间，使园区技工贸总收入达到 20亿元，占全市 GDP的比重达到 15%，对全省 GDP增长的贡献率达到一个百分点；十年达到 50亿元，占全市 GDP的比重达 25%，对全省 GDP增长的贡献率超过二
8、个百分点。 银奥佳园 祥和嘉园 金色华府 本项目 金地阳光 滨河小区 白银区域项目分布 长通电缆厂 在售项目 未来预售项目 白银区域未来供应量预判 兰白都市经济圈、高新技术产业园建设等多种利好综合发力，未来白银区域开发热度持续上升，区域大发展逐渐展开，后市供应量将不断加大 白银区 2011年 -2012年商品房项目 名称 地址 占地面积 开发进度 银奥佳园 工农路与北京路交汇处西南 角 69亩 正在开发 中集金色华府 棉纺厂十字西北侧 19.8亩 已交房 祥和嘉园 西山路与北京路十字西北角 148.21亩 已交房 滨河小区 育才路 39号，市委党校门口 86亩 正在开发 金地阳光 兰包路 16
9、2号 7.6亩 已封顶 长通厂改造 长通路以北，建设西路以南 400亩 尚未开发 正在开发部分 尚未开发部分 正在推售项目存量较小，约 12万，后期随着城区旧厂改造的深入，潜在供给项目体量较大，未来区域供给量约为 67万。 竞争个案解构： 中集地产金色华府 开发主体：中集集团主导的白银高档项目 项目规模：净用地 19.8亩，总建面 5.86万，共 400户 定位：白银首席城市中央、台地形态、纯剪力墙、板式小高层水景园林社区。 项目进展：目前为现房，剩余 15%房源，已入伙 客户情况：企事业单位、乡镇领导及私营个体户，以企事业单位居多 开发主体：以兰州桃园开发为主导的城市商住项目 项目规模：总用
10、地 69亩，总建面 13万，一期共 372户 项目四至：东起工农路，西与天润园小区相依；北起北京路，南止康视达公司 定位：都市繁华生活倡导者 项目住宅 12万，商业为 0.96万，其中商业分布于北京路与工农路十字 商业状况：临街面 80米，四层商业，体量为 0.96万，定位高档百货商场，拟引入知名品牌入驻。项目具备大的商业广场，吸引顾客滞留并能解决购物停车难问题 客户情况：以私营个体户居多，其余为企事业单位及公务员 竞争个案解构： 银奥佳园 白银区域感知 区域以成熟居住区及 旧厂区相结合，成熟居住区以企业福利房及市场商品房为主，旧厂区以老厂区、工业、科技为主 经济基础差，居民收入水平低，但消费
11、较高 区域印象差，房地产发展滞后，未形成规模开发； 老城区人口较为密集，其区域大众生活配套完善，特别是教育资源完善； 兰白都市经济圈的建立，使得近期和未来改造力度大； 白银市民对老城区认可度较高 居住环境差异明显 / 现状差 / 潜力大 整体区域形象较好，楼盘相对集中，中档楼盘为主，公务员为主 代表楼盘：云锦苑 成交均价： 4100元 /m2 西区（新城区） 北区 南区 东区（老城区） 整体区域形象一般，楼盘多为福利房，暂无可销售楼盘 2 整体区域形象为新兴区域，以工业为主，楼盘较少，个体及工厂职工为主 代表楼盘：宝胜嘉园 成交均价： 3896元 /m2 可用地少，主要发展商业 成交价格： 4
12、370元 /m2 整体区域形象较差，楼盘较少， 多数为单位福利房。 代表楼盘：金地阳光 成交价格： 4200元 /平 区域市场板块划分 项目名称 容积率 主力梯户比 户型 面积（） 配比 中集金色华府 2.68 1T2H 两室两厅一卫 97-103 30% 122 10% 三室两厅两卫 143-158 45% 四房两厅两卫158 12% 复式 166-284 3% 银奥佳园 2.8 1T2H 两室两厅一卫 90-110 40% 两室两厅两卫 118 8% 三室两厅两卫 120-130 45% 三室两厅两卫 150 7% 滨河小区（一期） 1T2H 两室两厅一卫 96 33% 两室两厅一卫 98
13、 67% 区域目前供给产品特征 目前区域供应产品多以高容积率，无创新意识的产品为主，以价格和地段制胜，缺乏拉动区域价值的领军项目； 户型 面积 配比 总配比 两室两厅一卫 97-110 56.6% 62.6% 122 3.3% 两室两厅两卫 118 2.7% 三室两厅两卫 120-130 15% 32.4% 143-158 17.4% 四室两厅两卫 158 4% 5% 复式 166-284 1% 在售产品中两房占绝大多数，约 62.6%左右 其次为大三房约 17.4%左右； 两房中占比最大的为 97-103平米的大两房。 三房中占比最大的为 120-130平米的中三房和145-158平米的大三
14、房 房地产处于初级发展阶段，产品设计、营销推广、价值挖掘均存在很大提升空间； 建筑设计较为保守，以 1梯 2户为主，户型以 100平米左右两房 +130三房等中大户型为主； 售价以老城区与新城区交界处为圆心，依次递减，均价 38004300元 /平方米； 建筑立面以现代风格为主； 区域产品品质一般，区域缺乏领袖型项目； 受多引擎助力，区域未来发展前景良好，目前存在很大机会； 区域房地产市场感知 客户访谈 孟先生 46岁 个体户 祖籍河南，随父母一起过来白银， 已拥有房产和多套商铺 ，现在住的是 103平的 两房，在银奥佳园所购面积是 106的两房，四口之家，小孩都在外地上学。 付款方式 为按揭
15、 ，当初买银奥主要是因为 小区地段好，户型设计合理 。 孟先生觉得房子不愁卖，有钱人多，但 目前大部分有钱人都去兰州买房了 ，对于自住而言， 房价上涨 200-300不是很在意 ； 车位比例应该充足； 三房面积在 110-130最为合适，超过 150平销售存在困难； 幼儿园应该有； 建议做恒温泳池，可以提升楼盘档次； 建议做一个大卖场，目前华润商场不够规模； 关注的媒体主要是白银晨报和金点子 DM； 建议使用集中供暖。 假如项目产品好，考虑购买 旁白 ：白银本地的个体户多数是外地人，且在本地扎根多年，收入高，购买力强， 而目前与之收入匹配的楼盘供应短缺， 本项目中高端存在较大的市场机会 孙女士 64岁 退休教师
