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1、 上海嘉定新城 B18-1A商办地块评估报告 2011.09.23 同策咨询与研究发展中心 专业 精准 前瞻性 可操作性的顾问服务 同策咨询 Tospur Consulting 背景资料 住宅用地开发商已无热情 2011年 9月份上海共有 33幅经营性用地进行出让,其中纯宅地仅有 2幅,其中 1幅是在 9月 1日进行出让的嘉定区横沥河以东嘉程路以北地块,该地块虽有 19家企业领取竞买申请书,但申请竞买企业却只有 1家,所以该地块最终以底价成交。该地块出让面积 81252.4平方米,容积率 2.0,规划建筑面积 16万平方米,起始总价为 11.86亿元,起始楼板价 7300元 /平方米,与该区域
2、的普遍楼板价 7500元 /平方米相当。 高溢价出现在商业地块 据上海规土局网站统计显示,今年前 8个月嘉定区域内共成交经营性用地 29幅,成交面积共计 146.82万平方米,累计成交面积约占全市经营性土地成交面积总额的 18%,居各区之首。而 9月的首场土地出让也以嘉定 4幅土地开场,这 4幅土地包括 1幅纯宅地, 1幅商住办用地和 2幅商办用地。世越房地产销售有限公司以及自然人黄栽叶以 1.37亿元竞得嘉定区沪宜公路以西、叶城路以南商办地块,出让面积 12737.1平方米,起始价格为 8789万元,溢价率 55.88%,楼板价 3585元 /平方米;上海新沙滩实业有限公司以 1.08亿元竞
3、得嘉定区天祝路以南、永盛路以西( B19-1)商办地块,溢价率 0.94%,楼板价 2017元 /平方米。该地块曾在 2010年 9月 21日进行预申请,本次出让面积 19085.2平方米,起始价格为 1.07亿元。 本报告评估的是即将推出的嘉定新城 B18-1A商办性质地块,出让面积为 1.3万平方米,容积率为 2.8。 同策咨询 Tospur Consulting 提纲: 基本概况 1 整体市场 分析 2 地块前期定位 3 地块评估总结 4 地块概况 区域概况 地块现状总结 区域土地市场分析 地块 SWOT分析 板块商品房市 场分析 地块可发展物业 车位配比建议 地块未来产品价格预测 板块
4、商品房市场总结 地块价格预估与分析 同策咨询 Tospur Consulting PART 1 区域概况 地块概况 地块现状总结 同策咨询 Tospur Consulting 区位 : 嘉定位于上海的西北部 , 是名副其实的江南历史文化名城 。 东与宝山 、 普陀两区接壤;西与江苏省昆山市毗连;南襟吴淞江 ( 苏州河 ) , 与闵行 、 长宁 、 青浦三区相望;北依浏河 , 与江苏省太仓市为邻 。 嘉定区辖 3个街道 、 7个镇 , 1个新区 、 1个市级工业区 。 近年来 , 在改革的浪潮中 , 嘉定凭着特殊的区位条件和历史 、 人文 、 基础设施等方面的诸多优势 , 吸引了海内外众多的外商
5、前来投资创业 , 成为广受瞩目的投资沃土 。 交通 : 09年年底开通的地铁 11号线及多路公交线路 , 使嘉定区域之间及到达市区更加便利 。 嘉定区基本概况 嘉定区主要六大房产板块: 嘉定北部板块 、嘉定主城区板块 、 安亭汽车城板块 、 南翔板块、 江桥板块 、 真新板块 本地块位于嘉定新城主城区板块内 。 地铁 11号线 同策咨询 Tospur Consulting 嘉定老城区 安亭 南翔 江桥 马陆 本地块位臵 嘉定新城核心区 嘉定重点发展区域分布图 嘉定新城核心区 : 汇集众开发商 , 高端定位 , 打造具备文化内涵的高端商务核心区 嘉定目前已经形成了 2个核心商圈 ( 老城区商圈
6、、 新城核心区商圈 ) 和 4个区域级商圈 ( 马陆商圈 、 南翔商圈、 安亭商圈 、 江桥商圈 ) , 本地块则位于新城核心区商务商圈 , 受制于核心商圈的集中商业的限制 , 承接核心商圈商业氛围的辐射 , 目前新城区各项配套严重缺乏 , 人气不足 , 未来商业办公氛围浓郁 。 嘉定区商业商务现状 本地块 主城区:主驱动轮片 , 体现传统文化 、 现代文明 、运动休闲及生态魅力 。 同策咨询 Tospur Consulting 嘉定新城规划(紫气东来、司法中心、东云 CBD、保利大剧院) 现代功能之城 多维网络之城 怡景生态之城 立体空间之城 “ 一轴、一心、四瓣、数点、几片 ” “ 一轴
7、” 的主题为 “ 紫气东来 ” , 即荷花之干 “ 一心 ” 即以荷之绽放的滨湖天地为荷之蕊 , 堪称新城最高雅 、 时尚之所; “ 四瓣 ” 即荷花之城的四朵花瓣 “ 数点 ” 比喻散落在荷花上的露珠 , 是分布在横沥河两岸 , 连接新城与老城的建筑小品 , 体现着新城的文化品位与内涵 “ 几片 ” 是荷花的碧叶 , 是生态公园和创业园区, 以及 F1和轨道交通的大平台 , 共同托起嘉定新城这朵绚丽的荷花 分别是 1000亩的生态公园和建成的轨道交通 11号线 紫气东来 司法中心 地块 同策咨询 Tospur Consulting 区域概况总结 购房户将逐渐增加对嘉定楼市的认可,区域发展乐观
8、 政府的完善规划 特殊区位 交通便利 定位高端商务核心区 人口“被动郊区化” 同策咨询 Tospur Consulting PART 1 区域概况 地块概况 地块现状总结 同策咨询 Tospur Consulting 地块概况(天祝路合作路交叉口,处于外郊环间) 地块名称 嘉定新城 B18-1A地块 占地面积 (公顷) 1.3 建筑面积 (万方 ) 3.64 地块四至 东至基地边界、南至基地边界、西至合作路、北至天祝路 性质 商业 40年 +办公 50年 容积率 2.8 白银路站 嘉定新城站 同策咨询 Tospur Consulting 江 苏 省 青 浦 区 闵 行 区 宝 山 区 地块区位
9、现状(主城区板块,临近 11号线嘉定新城站) 地理位置 宗地位于上海市的嘉定区 。 嘉定新城 B18-1A地块位于嘉定区的嘉定主城区板块 , 东至 B18-1B基地边界 、 南至 B18-1C基地边界 、 西至合作路 、 北至天祝路 。 与 B19-1地块相邻 。 交通可达 地块东面靠近司法中心,处于嘉定区核心行政区域,周边分布有大量的写字楼,办公氛围浓厚。 地铁 11号线的嘉定新城与白银路站均离本地块不远,步行约 15分钟,或可方便换乘公交嘉定 9路抵达永盛路,即地块东侧。 区域内嘉亭线、嘉定 1路、嘉定 6路均可与安亭、嘉定老城连接。 上海市 同策咨询 Tospur Consulting
10、宗地实调现状(地块现处于平整拆迁阶段) 场地不够平整,较多的堆坡,目前正处于平整阶段。 地块内动拆迁工程基本完工,目前还剩一小栋小厂房在拆。 地块的前身是工厂,地面干燥不潮,灰尘较大。东侧规划有依玛路及一条小河,自然水系景观较好。 同策咨询 Tospur Consulting 1 地块四至(周边人气不足、配套极为欠缺) 北面的天祝路目前不通 , 正处于封路整改阶段 , 由于项目北侧规划有长约 2800米的紫气东来绿化带 , 使得原始的天祝路需要南移 , 目前新建的天祝路处于规划施工阶段 , 可能要穿过本地块 。 西面的合作路也处于整修延伸阶段 , 施工环境嘈杂混乱 。 地块周边的整体路况较差
11、, 均处于施工平整阶段 。 3 1 3 2 2 4 5 5 4 天祝路 合作路 金太怡和 嘉鼎国际 东云街 同策咨询 Tospur Consulting PART 1 区域概况 地块概况 地块现状总结 同策咨询 Tospur Consulting 地块现状总结 地块现状及周边 环境嘈杂 路况较差 人气不足配套极度缺乏 紧邻紫气东来、司法中心 紧邻地铁 11号线 紧邻新城初级中学 同策咨询 Tospur Consulting PART 2 区域土地市场分析 板块商品房市场分析 商业市场分析 办公楼市场分析 住宅市场分析 酒店式公寓市场分析 房地产市场小结 同策咨询 Tospur Consulti
12、ng 嘉定 2005年 -2011年 9月土地供应情况 嘉定区土地供应在 06年有了大幅增长 , 约为 05年的两倍 , 为 340万方; 2008年土地供应量最大 , 共 113幅土地 , 土地面积为 380万方 , 可建筑面积达 624万方 。 2006到 2009年土地供应大致保持稳定 , 都在 300万方以上; 2010年土地供应较 09年下降了约 90万方 , 为 242万方;而 11年上半年土地供应为 170万方左右 , 占 10年全年的 2/3,若保持这个势头 , 则将较 10年有较大增长 , 土地市场供应较充足 。 嘉定土地市场供应情况分析 同策咨询 Tospur Consul
13、ting 18 18 从 2005年至 2011年 , 嘉定区通过招标 、 挂牌拍卖等方式出让土地 424幅 , 共计出让土地面积达 1914万平米 , 其中住宅 114幅 1050万平米 , 商办 92幅 213万平米 , 工业用地 214幅 632万平米; 2005-2011年 , 嘉定区土地出让主要位于嘉定主城区板和南翔板块 , 合计占 57%。 近年来土地供应逐步集中于嘉定主城区板块 , 2009土地出让占总出让面积的 53%。 2005-2009年嘉定主城区板块出让土地成交价在逐渐增长; 2009年之后 , 价格有所下跌 。 嘉定区土地出让分布状况 嘉定区出让土地板块分布 嘉定主城区板块出让土地情况