2011年8月写字楼LOFT市场专题研究报告

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1、1 LOFT写字楼 专题报告 2011-8-26 2 目 录 第一篇 背景资料 第二篇 市场概况 第三篇 产品研究 一、 释义及源起 二、特点分析 三、优劣势分析 四、购买因素分析 一、 需求情况分析 二、供应情况分析 三、销售情况分析 四、重点案例分析 一、 户型结构 二、经济性分析 3 第一篇 背景资料 4 一、 LOFT释义及源起 LOFT释义 LOFT原意是 “ 在屋顶之下、存放东西的阁楼 ” 现在指的是那些 “ 由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间 ” 。 LOFT的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。 5 LOFT要素 高大而开敞的空

2、间， 上下双层的复式结构， 类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁； 流动性，户型内无障碍； 透明性，减少私密程度； 开放性，户型间全方位组合； 艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。 6 LOFT源起 20世纪 40年代的时候， LOFT这种居住生活方式诞生于纽约 SOHO区。 在 20世纪后期， LOFT这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。 在 20世纪 90年代以后， LOFT成为一种席卷全球的艺术时尚。 艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间，在浩大的厂房里，他们构造各种生活方式，创作

3、行为艺术，或者办作品展，淋漓酣畅，快意人生。而这些厂房后来也变成了最具个性、最前卫、最受年轻人青睐的地方。 7 SOHO区全是上了年头的老建筑，而且建筑风格几乎是一个样子：大方块状的几何体、红砖外墙、老式防火梯、又黑又旧的水塔 这里以前是囤积纺织品的仓库区，所以这些建筑根本不是为了审美而设计的，它唯一给人的感受就是高大、宽敞、结实。（贫穷的艺术家）通常的做法是：把建筑里大开间或者挑空的部分设计成工作的区域，然后在空间中的某一局部搭建出阁楼用以居住，这就是 LOFT的雏形。 因为这些建筑设计之初，根本就不考虑采光的问题，而且即使有巨大的窗户，窗外也没有风景可言，所以墙壁被涂上灿烂的颜色，巨大夸张

4、明亮的工业照明设备经过改造被继续使用。 为了生活，艺术家们把这些建筑的一层临街的房间改造成商店，出售自己的作品。他们没有多余的钱去装修如此巨大的房间，于是这种工业建筑本身的特征被充分地裸露在外面，与橱窗和商品之间产生了巨大的视觉反差，这种视觉矛盾产生了令人好奇的效果。 ” 纽约 SOHO区 LOFT源起 纽约 SOHO区 8 二、 LOFT特点 背景资料： 2010年 2月下发的 成都市建设项目容积率计算规则 ，新规则对层高、阳台赠送等做出了新规定，使开发商再也不能利用层高、阳台来 “ 偷面积 ” 了。其中首次明确，住宅建筑层高不应大于 3.6米。办公建筑、酒店建筑层高不宜大于 4.9米。建筑

5、公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。商业用房层高不宜大于 6.1米。 最大特点 面积赠送，超高性价比 总投入比照住宅，收益上要比照商业 商务公寓，特别是 LOFT兴起的根本原因。 “ LOFT”最大的卖点就是 “ 面积赠送 ” ，即所谓的 “ 偷面积 ” ，无一例外赠送的面积都超过了 100%，甚至有开发商的赠送可以达到200%（万景峰的 “ LOFT”可以达到 3层之多 ）。 住宅不能 “ 偷面积 ” 了， LOFT还行。 9 在商业地产领域， LOFT是入门级的投资产品，总价低、易手能力强、租售两宜、投资回报率高 诸多的优势，让 LOFT在今天依然成为很多年轻投资者青睐的对象。 对消费者来说

6、，投资性能优越： “ LOFT”最大的特点还是在它的投资属性上。 有足够高度由一层变幻为两层，这种看得见的实惠，让很多初次尝试投资的新手，能以一层的总价挑战两层的面积。 从价格来说，大多数的 “ LOFT”都采用了买一层送一层的定价策略，虽然房价会比同区域的商务公寓贵，但是从实得的单价来说，“ LOFT”在价格上具有非常巨大的优势。售价 1万元，但是实得面积单价 5000多。 而在投资的租赁市场上，可以搭建的“ LOFT”往往也比普通商务公寓租金更高。 10 据了解， 5.4米的层高比 2.8米层高的建设成本每平方米多不到 1000元，土地面积不变，产权登记面积不变，每平方米却要多卖出好几千元

7、，可以说这种户型比普通户型的利润要高。 在目前的市场条件下， “ LOFT”确实是让开发商和客户都可以实现双赢的物业产品。 对开发商来说，成本增加不多，卖点增大不少 11 三、 LOFT优劣势分析 新型、灵活的产品和户型设计，可以赋予更多现代感和艺术性地家居生活，得到了年轻置业者的青睐 ; 性价比较高，一层的价格，两层的面积：LOFT产品层高一般在 4.9-6米，可以给客户更加实惠的感觉； 在有限的面积内通过建筑和户型的创新设计来实现上下两层楼的布局功能； 动静真正分离，上下截然分区。 优势 12 劣势 居住难，不合适老年人及小孩居住 ; 每层的空间受高度限制，有局促感和压抑感； 另外在政策和

8、税费、物业费等待交纳标准方面，客户存在着担忧，因为目前 loft项目基本为商业性质，后期物业生活成本较高； 此种产品不可避免的提高了装修成本，费用相当于一半房款。 13 四、购买因素分析 有利因素 LOFT产品面积小、总价底等等这些具有相当吸引力的优势虽然受到很多投资客户的青睐，但是，同时也存在一些不利因素，因此，对于 LOFT产品的投资也需要更多的分析及理智 。 不利因素 面积小（一般在 30-70平米左右） 总价底（一般每套在 30-60万左右） 买一层送一层 不限购 宜投资宜居住 投资回报率较高（投资一层的价格，收取双层的租金） 商业产权（只有 40年） 首付高（办理按揭首付不低于 50

9、%） 生活成本高（水、电按商业标准收取，一般不通气） 买卖税费高 装修成本高 14 第二篇 市场概况 15 一、需求情况分析 需求层面 目前市场上的 LOFT大多同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体包括个性和功能两大群体; 在目前整个成都经济发展的大环境下，除了一些世界五百强这类的大公司进入成都外，很多与之配套的上下游小企业也有很大的办公需求，同时成都的创意产业也非常发达，这些都是 LOFT产品的市场； 16 需求结构 办公需求： 主要求点基于目前发展中的小型企业的办公用途（比如广告公司、礼品公司、摄影工作室、咨询服务公司、创意产业、 IT企业等） 居住需求： 主要以大中型高新产业企业高级

10、白领选择临时租赁居住的用途；其中也有部分因为暂时缺少资金但又需要定居而购买用于过渡性居住的用途。 17 需求群体 纯投资性客户： 有一定闲钱的中小型投资者，购买后不自住，仅租赁。 特点： 事业小有成就，年龄主要集中在 30-45岁之间 过度性居住兼投资性客户： 因为特殊原因（定居、工作），目前又没有资金实力购买住房的刚需客户，用来作为临时过度性用房，待以后有能力购买新房后，再将其用来租赁。 特点： 刚毕业或工作不久，以 85后的年轻人为主 18 保利系列项目目前推出的 LOFT产品供应量 50万平米左右 ; 龙湖时代天街 LOFT产品超过 2000套,规划供应面积 28万平米左右 ; 花样年福

11、年、香年及美年广场 LOFT产品供应量约 30万平米左右。 二、供应情况分析 目前LOFT供应情况保利系列33%龙湖时代天街19%花样年系列20%其他28%数据展示：成都仅今年入市的 LOFT产品供应将超过 150万平米 19 目前成都市场在售、待售以及规划中的 LOFT产品超过三十个 南延线是 LOFT最为集中的区域之一。仅花样年 “ 年 ” 系列的美年广场、福年广场两个项目就将贡献 20万平方米 LOFT产品。而城西的龙湖时代天街规划了 28万平方米 LOFT产品、保利地产推出的 LOFT将达到 30万平方米； 一些二圈层市场，包括郫县 (微博 )、新都、温江等地，也出现了 LOFT的身影

12、，仅新都新城区就有汉嘉国际社区、缤纷时代广场两个项目提供了接近 10万平方米的 LOFT供应量。 20 未来两三年内， LOFT供应还将继续加大。 从成都 LOFT的发展情况来看，近年开始成都的 LOFT才真正开始兴起，属于填补市场空白的产品，总体供应量与其他商业地产产品相比，还处于不饱和的状况； 随着越来越多的开发企业涉足 LOFT产品，未来两三年里，更大体量的 LOFT供应也将进一步释放。 体量最小的 LOFT项目有一两万平方米，体量大的已经达到十多万平方米， LOFT已经成为成都楼市产品的重要组成部分。 21 三、销售情况分析 LOFT成为逆市之下的快销品 在城南，整体市场不太乐观，且

13、LOFT的供应量较以前有较大的增量，即使如此，一些 LOFT项目也以每天 6-7套的平均水平，成为整个项目的领跑部分。 “ 很多投资者将我们项目当做理财产品来购买，众所周知， LOFT的回报率是远远高于一般理财产品。 ” 据了解， 万通红墙国际最先卖完的是 LOFT部分。该项目今年开盘以来，项目卖得最好的就是 LOFT部分，每平米 1.4万元的均价，在极短时间内就销售一空。 22 花样年美年广场旗下的 “ 美库 ” ，自 2009年 10月正式亮相，到 2010年 10月清盘， 10万平方米的 LOFT只用了一年时间就宣告售罄 ,当时销售均价为（开盘 8800元 /平米，销售 70%后上升到9

14、400元 /平米）； 而保利中心、保利香槟国际这两个项目提供的 LOFT产品也深受投资者欢迎；其中保利中心于2010年 6月开盘，当时 LOFT销售均价 15000元 /平米，至 2010年 10月，最后一栋 LOFT均价升至17000元 /平米，并于年底宣告售罄； 凭借 LOFT一路 “ 飘红 ” 的还包括合景泰富 万景峰、香木林 领馆尚城、成都合院等众多项目。 23 四、重点案例分析 从目前众多项目的 LOFT产品供应情况来看，主要供应区域集中在以高新产业 /商务集中的高新区及高新西区和中心城区，其中高新区是 LOFT项目最为集中的区域。 高新区：福年广场、香年广场、美年广场、保利心语花园

15、等 高新西区：龙湖时代天街、保利香槟国际、万景峰等 中心城区：金牛万达广场、万通红墙国际、红星国际广场、保力中心等 24 保利 .心语花园 LOFT层高 销售价格 户型面积 装修情况 产权 5 5米 均价 1.2万 /平米 69、 107平米 清水 商业 40年 项目情况： 保利心语花园位于国际城南，是未来的城市中心，南成都核心生活圈，剑南大道与新拓街交汇口 。 目前项目推出电梯高层均价为 8600元 /平米 25 龙湖 .时代天街 LOFT层高 销售价格 户型面积 装修情况 产权 4 9米 30万 /套起 40-80平米 清水 商业 40年 项目情况： 时代天街位于成都主城区内唯一一个集中央居住区、中央教育区，国家保税区于一体的城市核心区 高新西区。 目前项目推出 SOHO房均价为 65