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1、高密机电职高项目市场可行性评估报告策源机构咨询研发中心2006年12月高密市康成大街项目市场可行性评估报告我司在综合考察分析了高密市城市发展，房地产市场供求，区域竞争市场，结合本案所在的地理位置的特点，做出以下市场研判： 项目市场前景 经过对高密整个房地产市场的调研，发现虽然高密虽然经济处于快速发展期，但是其房地产市场仍处于初级阶段，整体开发水准较低。 而由于高密市近年来土地供应较大，特别是05-06年高密市房产供应呈爆发式增长，且未来开发及供应量依然庞大，将造成未来房地产市场供大于求的局面。 消费者分析 高密房产消费却处于封闭阶段，需求大都来自于本区域城镇人口，而总体全市人口规模为86万人，
2、其中主城区人口仅25万人，房地产市场容量小，刚性需求有限。 价格成为影响高密房地产消费的主要因素。消费者的对多层、小高层、别墅不同物业类型的消费有特殊偏好，多层住宅由于占据庞大的市场份额以及符合区域客户的居住偏好而成为是消费的首选，小高层具有一定的市场抗性。 市场价格分析 房地产市场均价经过03-05年的快速增长后，2006年稳定增长，结合市场的未来供应情况，保守预测年均增长率为8-10。 项目定位研判 根据调研高密市全市没有一个真正意义的中高档综合住宅项目，为避免后期的同质化竞争，因此本项目定位在中高端市场上，以减少竞争对项目未来销售的影响。 建议本项目在营销推广阶段，在宣传策略上突出中高档
3、概念，以确立本项目作为高密地标性综合住宅社区的地位。报告概述1. 项目概况分析 .41.1 项目地块特质分析 .41.1.1 项目位置与四至 .41.1.2 项目规划指标 .41.1.3 项目地貌特征 .51.2 项目周边环境 .62. 项目开发经营环境分析 .72.1 高密市宏观环境研究 .72.1.1 高密市城市概述 .72.1.2 高密市经济发展分析 .82.1.3 高密市域总体规划 .102.1.4 高密主城区规划 .102.2 高密市房地产市场分析 .122.2.1 高密市土地市场分析 .122.2.2 高密市房产市场分析 .122.2.3 高密市区动迁改造分析 .133. 项目周边
4、房地产市场调查分析 .143.1 周边房地产市场概述 .143.1.1 高密市区房地产分布格局 .143.1.2 高密市区房地产市场分析 .163.2 竞争市场分析 .183.2.1 板块市场分析 .183.2.2 南湖板块市场分析 .213.2.3 老城区板块市场分析 .233.2.4 城北板块市场分析 .253.3 高密市场在售物业类型浅析 .263.4 市场总结 .284. 项目 SWOT 分析 .305. 项目可操作性及市场定位建议 .315.1 类比楼盘分析 .315.2 地块可提升价值判断 .315.2.1 类比楼盘土地价值因素比较 .315.2.2 地块可提升价值研判 .325.
5、3 市场定位建议 .335.3.1 项目整体定位建议 .335.3.2 项目产品定位建议 .345.2.3 项目客户定位建议 .355.3.3 项目初步市场价格研判 .366.1 项目开发建议 .376.2 投资风险分析及其规避方式提示 .376.2.1 市场风险分析 .376.2.2 经营管理风险分析 .386.2.3 投资周期风险 .38目录第 5 页1. 项目概况分析1.1 项目地块特质分析1.1.1 项目位置与四至高密康成大街项目地块位于高密市城东地区，城市主干道康城大街以南。项目地块的四至范围是：东至规划道路（以目前的“天硕电讯商铺”为界） ，南至目前高密唯一纯别墅“胶河花园”项目，
6、西隔规划道路与胶河相望，北至康成大街。1.1.2 项目规划指标项目总用地面积为 253207 平方米，约合 380 亩，综合容积率为 1.29，建筑密度26%,绿化率 67%。规划总建筑面积为 325167 平方米，其中住宅建筑面积为 306097 平方米，住宅类型分多层、小高层公寓、叠加别墅、联体别墅四种。公建总建筑面积为 19070 平方米，其中商业建面为 15030 平方米、会所建面 3640 平方米、配套建面 400 平方米。图 1-1：本项目地块位置图本项目市区方向青岛方向胶州方向第 6 页1.1.3 项目地貌特征项目地块西隔规划道路与胶河相望，地块内目前大部分为待平整土地，土地地势
7、较低，平整时须大量填土。除此之外，地块上尚有未完成拆迁的厂房及沿康成大街商铺。胶河 待平整土地沿街商铺 厂房图 1-2：项目地块现状图第 7 页1.2 项目周边环境 项目基地处于高密市东经济技术开发区姚哥庄镇，南临高密唯一纯别墅项目“胶河花园” ，周边以民宅、农田、商铺为主。 基地以北为高密主干道康成大街(双向四车道)，由此可通往青岛，道路情况较好。 基地西侧为天然景观河道胶河，从而为本项目提供良好的景观条件支撑。 基地东面大都姚哥庄镇的民宅、商铺及厂房，生活环境不甚理想。 周边文教配套包括：姚哥庄中心小学、姚中及职业中专等各级学校。 周边医院设施有：姚哥庄医院 周边商业配套有：商业主要集中于
8、康成大街，以餐饮、通讯、银行为主。图 1-3：项目周边环境图胶河花园 康成大街餐饮店 银行第 8 页2. 项目开发经营环境分析2.1 高密市宏观环境研究2.1.1 高密市城市概述高密已有 2200 多年的历史。高密市版图面积 1605 平方公里，总人口 86 万，辖 17个镇、3 个街道。高密有良好的区位优势和便利的交通条件。位于胶东半岛和山东内陆的结合部，东临旅游名城青岛，西依世界风筝都潍坊。气候宜人，四季分明。境内胶济铁路、胶新铁路、济青高速公路纵横贯穿，高等级公路四通八达，连接济南、青岛、潍坊、烟台、日照等开放城市和港口城市，距青岛、潍坊机场不足 70 公里，是山东沿海地区通往内陆腹地的
9、交通枢纽。图：高密市区位分析图第 9 页2.1.2 高密市经济发展分析高密位于青岛经济圈，是接轨山东半岛城市群中的中小城市之一，也是山东省胶东半岛制造业基地的未来发展城市。高密有明显的产业优势，工业已形成轻工、纺织、印染、工艺品、机械、化工、建材、医药、酿造、服装等支柱产业，其中纺织、食品加工和机械制造三大产业优势明显。为高密实现跨越发展提供了历史性机遇。 经济持续快度发展，综合实力显著提高2004-2006 年高密市 GDP 统计经济指标 2004 年 2005 年 2006 年计划地区 GDP（亿元） 102.5 130.2 160人均 GDP（元） 11957 15120 1860数据来源：高密 2006 统计年鉴/高密 2006 国民经济与社会发展计划经初步核算，2005 年全市实现 GDP130.2 亿元，按可比价计算比 2004 年增23.10%，创经济增长新高。2006 年计划达到 160 亿元，比 2005 年增长 23%。
