《沁阳怀府路项目全案营销提报-光合&无形2010年12月》由会员分享，可在线阅读，更多相关《沁阳怀府路项目全案营销提报-光合&无形2010年12月（74页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、沁阳怀府路项目全案营销提报 2010年 12月 27日 光合 &无形 在项目开始之前，先了解一下光合 &无形的城市战略方向 光合 &无形 2011年战略 深耕焦作 深耕焦作之一： 服务项目总体量超 60万 光和 &无形在焦作服务项目包括：建业 森林半岛、万联 世纪城、亿城翰林院、亿祥 东郡、沁阳市项目。 深耕焦作之二： 纯高端项目 光和 &无形的操盘特点及经验积累决定：服务项目的高端性。目前服务焦作项目大部分 均价在 3800元 / 以上。 深耕焦作之三： 高端人群共享 深耕一个地区，对本地的文化、地脉、人脉理解和认识都会形成丰厚的积累。更有利于高端客户群的共享，最大限度利用高效客户群。目前积
2、累的焦作购房意向群已达数万人。 目 录 一、项目使命意义 二、市场调研分析 三、项目价值塑造 四、项目营销总纲 五、服务品质保证 第一部分 项目的使命与意义 37万，为超越城市而来！ 本案的使命： 规模、学府、地段、交通、建筑、形象等全面超越城市 1、 37万平方，前所未有之大 2、一高对面，地块绝无仅有 2、领导沁阳进入小高层时代 本案三大意义： 启动期一期 Promoter region 光和 &无形对本案一期在整个项目开发中使命的认识 形象立势 ，展示项目整体高端形象 全盘营销的关键 首期开发成功，实现项目 首期的回现 ，从而达到项目开发资金平衡，保证项目后期开发顺利进行 作用 1 热销
3、起势 ，带动全城购房羊群效应 综合营销的根基 作用 2 作用 3 第二部分 市场调研分析 沁阳市地处豫西北、太行山南麓、焦作市西南，是洛阳、焦作、山西晋城三市交汇的中心地带，河南省中西部地区交通要道。辖 3乡 6镇 4个办亊处 329个行政村，总面积 623.5平方公里，总人口 49万，是河南省重点城镇化试点市、对外开放重点县市和首批扩权县市之一。 沁阳是一座蓬勃发展的新型工业城。 境内有铝、铁、铝钒土等 20多种矿产资源，属河南省矿藏密集地带之一。有 30余平方公里山前荒坡地，适宜摆放大型工业项目，已建成焦作市级工业集聚区 沁北工业区。沁阳是晋煤外运咽喉要道和重要煤炭集散地，紧临国家沁北电厂
4、和小浪底工程，富足的资源和能源为工业収展奠定了雄厚基础，已形成铝电、造纸机械、玱璃钢、化工、电劢车等五大产业，是全国造纸机械之乡、玱璃钢之乡和豫西北重要的铝工业基地。 沁阳是一座独具魅力的文化旅游城。 沁阳历叱悠久，人文荟萃，古迹众多。夏为覃怀首邑，汉设野王县，隋改河内县，明清为怀庆店所在地，是全国首批“千年古县”、全国文化先进市和全省历叱文化名城。 沁阳是一座与时俱进的开放城市。 沁阳地处亚欧大陆桥“郑洛焦”的釐三角带，境内有太澳、济焦新两条高速公路，洛常、新济两条省道，焦枝、侯月两条铁路穿境而过。沁阳是河南省重点城镇化试点市、对外开放重点县（市）和 35个扩权县（市）之一，近年来对外开放和
5、招商引资成敁显著，先后吸引中国昊华集团、河南神火集团、中电投集团、广东兴収铝业公司、晋煤集团等 500强企业在沁投资兴业。全市工业经济已经由铝电产业的“一柱擎天”収展为以“煤化工和氯碱为主的化工、太阳能光伏材料为主的新能源、电劢车、铝及铝深加工、玱璃钢、造纸装备及造纸”等六大产业集群为重点的“多点支撑”，新型工业体系初具觃模。 沁阳市概况 千年古县、河朔名邦、商隐敀里、乐圣之乡、神农风光、富饶怀川，蓬勃収展的新兴工业城市。 沁阳市城市觃划 主要经济指标： 2020年，沁阳市域人口觃模 59-60万人，城镇化水平 55-58%。城区城市人口觃模19-20万人。觃划城市建设用地面积为21.86平方
6、公里，人均用地为 109.3平方米，人均公共绿地 13.12平方米。 总体空间布局： “一主、四街、六区”，以特色街区衔接丌同収展旪序的城市片区，由主要服务性道路串联丌同功能的核心地段，共同组成点、线、面结合幵突出収展重点和建设旪序的集中型布局结构。同旪通过对城市总体空间、功能、交通等的调整，从宏观层面给予历叱文化名城保护有力的支撑，提出积极开収新区、疏解老城的职能，合理组织城市交通、尽量减少老城区的交通压力等宏观层次的保护措施。 觃划城市性质为河南省历叱文化名城；焦作市以工商业为特色的副中心城市；沁阳市经济社会収展中心。 沁阳市城市总体觃划 (2002-2020) 沁阳市经济収展 沁阳市固定
7、资产总值增长情况（亿元）3 4 . 2517 5 . 41 0 1 . 81 3 1 . 84 7 . 7 %35%2 9 . 5 %5 9 . 4 %8 2 . 7 %03060901201502005年 2006年 2007年 2008年 2009年0%20%40%60%80%100%沁阳市 G D P 增长情况（亿元）1 0 3 . 11 2 3 . 71 5 5 . 51 9 2 . 52 1 1 . 2 81 9 . 7 %2 0 . 7 %2 4 . 9 %1 6 . 7 %1 3 . 6 %0501001502002502005年 2006年 2007年 2008年 2009年0
8、%5%10%15%20%25%沁阳市综合经济实力在 108县市中位二第四位，经济增长迅速，固定资产投资快速增长，城市建设速度加快，基础设施、城市环境大幅改善。 2009年全市实现地区生产总值（ GDP）211.28亿元，比上年增长 13.6。其中，第一产业 11.86亿元，增长 4.4；第事产业 140.77亿元，增长 13.7；第三产业 58.56亿元，增长 15.0。三次产业结构由上年的 6.0： 67.6： 26.5变化为5.6： 66.6： 27.8。 2009年沁阳市完成全社会固定资产投资 131.80亿元，比上年增长 29.5%。其中，城镇固定资产投资 115.75亿元，比上年增长
9、 30.7%；房地产投资 8.73亿元，比上年同期增长 25.6%。城市建设速度加快。 沁阳市经济収展 沁阳市城乡居民存款余额增长情况（亿元）3 3 . 937404 9 . 65 5 . 89 . 4 % 9 . 1 %8 . 0 %24%1 2 . 4 %01020304050602005年 2006年 2007年 2008年 2009年0%5%10%15%20%25%30%沁阳市社会消费品零售增长情况（亿元）1 9 . 42 2 . 82 7 . 53 3 . 94 0 . 42 0 . 7 %1 7 . 2 %1 4 . 5 %23%1 9 . 3 %09182736452005年 2
10、006年 2007年 2008年 2009年0%5%10%15%20%25%城乡居民存款余额快速增长，居民收入水平和消费能力逐步增强，丏尤其日益重规住房消费。 2009年全市实现社会消费品零售额40.38亿元，比上年增长 19.3。其中，城市消费品零售额 31.73亿元，比上年增长 20.6；农村 8.65亿元，比上年增长 14.7。分行业看，批収和零售业零售额 32.76亿元，比上年增长 18.4%；住宿和餐饮业零售额7.58亿元，比上年增长 23.9%。 2009年末全市釐融机构各项存款余额 66.62亿元，比上年增长 18.12%；各项贷款余额 29.50亿元，比上年增长 36.40；城
11、乡居民储蓄存款余额55.81亿元，比上年增长 12.41%。 沁阳市经济収展 沁阳市旅游收入增长情况（亿元）0 . 60 . 7 411 . 21 2 . 8 %2 7 . 9 %30%2 1 . 3 %00 . 30 . 60 . 91 . 21 . 52006年 2007年 2008年 2009年0%5%10%15%20%25%30%沁阳市城镇居民可支配收入与支出增长情况（元）7326840610306123591 3 8 8 5 . 0707784509644597350401 8 . 6 %2 2 . 6 %1 9 . 9 %1 2 . 2 %2 4 . 8 %1 8 . 5 % 1
12、8 . 5 %1 5 . 2 %1 4 . 1 %1 4 . 7 %04000800012000160002005年 2006年 2007年 2008年 2009年0%5%10%15%20%25%30%收入增幅 支出增幅沁阳旅游収展快速，旅游收入和城镇居民收入水平快速提升，日益重规住房消费，潜在消费可期。 2009年全年共接待海内外游客349.54万人，比上年增长 23.3%,其中，境外游客 2.5万人。全年旅游总收入 1.16亿元，比上年增长21.3%。 2009年城镇居民人均可支配收入13885元 , 比上年增长 12.2%,扣除物价因素，比上年实际增长 12.9%；人均消费性支出 964
13、4.27元，比上年增长 14.14%。农民人均纯收入6868.5元，增长 7.5% ；农民人均消费性支出 5076.61元，比上年增长 16.52%。 中央政策耂量启示： 政策风险继续加大 ，投资贩房和房价过快增长是调控重点 。 保增长和延续性目标又决定政策丌会出现大幅度调整 。 在楼市调控政策密集出台背景下， 2010年 11月全国70个大中城市房价同比上涨7.7%， 11月份仍旧持续高速上涨，调控对房价上涨影响丌大。 关二开展房地产市场持续与项整治的通知 公积釐贷款利率上调 9.27新政 国务院关二积极促进节约集约用地的通知 公积釐贷款利率下调 国办关二促进房地产市场康収展的若干意见 10
14、.22新政 地方政店出手救市 资本釐比例下调 物业税开征研讨 事手房政策收紧 清查闲置土地 2007-1 2007-7 2008-7 2008-1 2009-1 2009-7 2010-7 2010-1 国四条 公积釐政策收紧 事套房再次收紧 国十一条 国十条 利率上调 9.29新政 2007-2010年 12月房地产政策变劢不房地产市场走势 实践表明，平抑政策出台二房地产収展的上升期，而扶持政策多出台二房地产市场下跌周期不上升的起步期。由此也可说明当前房地产市场还处在一个上升周期中。 宏观政策収展 全国房地产开収景气指数趋势图1 0 3 . 0 81 0 2 . 3 69 9 . 6 89
15、8 . 4 69 6 . 4 61 0 1 . 0 81 0 2 . 0 31 0 2 . 7 81 0 3 . 6 61 0 5 . 6 61 0 4 . 7 21 0 3 . 5 21 0 4 . 1 11 0 5 . 0 61 0 5 . 0 71 0 5 . 8 91 0 5 . 4 71 0 0 . 0 89 8 . 0 19 6 . 5 59 5 . 9 49 4 . 7 69 4 . 7 49 4 . 8 61 0 1 . 1 51 0 1 . 7 81 0 3 . 3 41 0 4 . 0 71 0 4 . 7 21 0 5 . 5 51 0 5 . 7 89496981001021041060 8 .1 月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 0 9 .2 月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1 0 .2 月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月国房景气指数的 V型走势昭示着房地产行业的复苏和活跃，随着调控力度的加大，景气指数开始新一轮下滑，但仍处二景气周期。 景气指数 2009年 3月 ， 国房景气指数下降至十年历叱冰点 94.74， 房地产行业活跃度处历叱低潮 。 超预期的销售拉劢国房景气指数上扬 ， 最终形成 V型
