邵阳市新邵大坪项目市场定位及产品建议报告

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1、2008.8.15 谨呈：祥发地产 我们的思维导图 开发商的目标 市场现状 项目面临的问题 项目定位 产品建议 快速回笼资金，保持合理利润，降低项目风险 根据开发商现有资源条件及运作方式并结合市场现状分析，把目标定位以下三点： 开发目标的确定 第二：价格突破 2600元关口 第三：做祥发标杆项目，实现项目和开发商品牌的双赢 第一：快速回笼资金 我们的思维导图 开发目标的确定 开发商的目标 市场现状 项目面临的问题 项目定位 产品建议 市场现状 项目概况 调研问卷需 求分析 宏观市场分 析 项目原基本指标 项目由 5栋 28层高层，。 8栋 4层洋房， 12栋 12层、 17层电梯小高层、少量临

2、街商铺组成，呈南北状排列。项目由住宅、会所、商铺、地上地下停车场、幼儿园组成。总建筑面积 225810平米。其中住宅面积：约为 20万平米，商业约 2万 1千平米。地下停车场：17603平米。在邵阳市场中，本项目规模较大，能形成极强的品牌效应。 项目规划指标 项目最大地上可建筑面积为 22万平方米左右。 地块四至 地块四至：地块的四向都为居住或教育性质规划，交通较方便，但是目前商业配套缺乏 1、本项目位于邵阳新邵大坪开发区，与邵阳酿溪镇中学相邻，周边没有工业污染源，是邵阳与新邵的连接节点，地段极具升值潜力。 2、项目周边城市开发进度逐年加快，属于新邵城市发展的主方向，在邵阳新邵的融城概念中，并

3、地段是真正意义上的融城核心。但本项目未来的大部分目标客户群将来自于邵阳城区之内，靠新邵本土消费群来支撑，则难以提升销售价格。 3、新邵及邵阳的土地成本近年来提高很快，房地产市场价格一直保持着上升趋势，本项目区域价值将能逐步体现，在消费者心目中建立消费信心。 4、本项目在新邵范围内属于优质地段，但是从邵阳市消费者的心目中，本项目的心理距离就偏远了。在邵阳市消费者心目中，江北就是极限。 市场现状 项目概况 调研问卷需 求分析 宏观市场分 析 政策分析 新政抑制了投资性需求，整体市场观望气氛产生 自 2011年 1月 5日至2011年 6月 25日，中国人民银行先后 6次调高存款准备金利率，加强房贷

4、管理和调控。 20076年 1月 5日之前存款准备金利率为 9%，当前是21.5% %，增长了两倍多。 2011年，国土资源部先后出台多项政策法规，严格土地调控和监管，明确了土地参与宏观调控的政策取向。国家土地督察将开展重点地区批而未供和闲置土地处置、土地出让制度实施、供地政策执行情况等的督察。 特别是规定土地闲置期最高不得超过两年，商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过 3年。 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会为了加强信贷管理政策，下发了 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 。明确规定，对申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的

5、同期同档次基准利率的 1.1倍。 开发商资金链受到威胁 近几年房价持续高涨 房地产泡沫大，有购房需求的人买不起房 市场反应：降价、销售量下滑等 中央宏观调控政策挤压泡沫，保障房地产稳步发展 投资性客户购房需求被抑制 整体市场观望氛围浓厚 新政对新邵市场影响 邵阳房地产市场主要受观望气氛影响 新邵房地产市场也受到宏观形势的影响 市场的观望氛围 房价增幅下降 成交量下降 新邵房地产市场的特殊情况 刚性需求为主，投资性需求比例很小 城市发展、旧城改造、大坪开发、融县入区等利好消息 邵阳房地产市场受宏观形势影响，但是主要的影响因素是整体的观望气氛 经济因素 经济持续快速增长，为房地产健康发展提供了良好

6、的经济环境 1、邵阳房地产市场还处于起步阶段，仍有大量的粗放型经营项目存在。 2、市场上整体供求比趋于正常，中高端项目的销售情况较为理想，但同时值得注意的是邵阳绝大多数项目因为产品设计中的缺陷而造成了销售期人为延长。 3、目前的市场热点在于江景房与园景房，畅销面积段在不超过 85平米的两房，不超过 115平米的小三房，不超过 135平米的大三房，不超过 144平米的四房。而中高端项目的畅销户型段则在不超过计算建筑面积 90平米的两房。不超过 120平米左右的小三房，不超过 140平米的大三房，不超过 150平米的四房。其中，公园一号带入房花园或者阳光房的 141平米左右的四房，实际可做五房，在

7、销售过程中最为抢手。而本项目的产品，基本处于邵阳市的畅销段之中。 4、目前整体市场均价在 2400元 /平米 3200元 /平米之间，中高端项目的入市均价在 2800元 /平米至 3200元 /平米之间，在销项目中，以敏州路板块的现房去化速度最快，从价格面上看，目前以御江花园项目销售均价为最高 3500元 /平米，邵阳市场从 10年下半年 09年之前的邵阳房价涨幅一直维持在 5%6%之间，这个值低于繁荣性市场最低起点值数 8%。从 10年初开始至 11年第一季度，邵阳房价年平均增幅超过 10%，今年一季度环比增幅除定向开发房外，超过 18%。目前市场统计均价超过 3100元 /平米，按照预计，

8、今年整体涨幅较去年应该保持在 12%以上。 5、宏观调控不容乐观，价稳量跌是本地市场下半年的整体趋势海口市在 4月 25日提出有限度解禁限购，结果立刻被上级严厉驳斥。海南是国家确定的旅游特区，仍然如此严厉限购，可见本轮调控的政治信号。而国务院督查组对 70个大中城市在近期的抽调结论为：调控仍未到位，下半年即将出台更严厉的政策。而再出台的政策，将直接打击消费信心，促使市场成交量下降，以稳定楼面地价及开发商最终售价。从邵阳来看，下半年供应量整体增长较大，价格较趋于稳定。 人均 GDP与房地产发展关系 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重

9、缓慢发展 综合发展型 800-4000美元 4000-8000美元 8000-20000美元 0-800美元 启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期 经济因素 从 2003年到 2011年，人均国内生产总值持续增长，与 2003年相比翻了一番。 2010年的人均 GDP总值达到 42350元人民币，折合美金 5561美元（按当前汇率计算），比 2006年增长了 16.4%。 人均 GDP达到中等发达国家水平，房地产行业进入稳定发展期 经济因素 人均可支配收入增幅稳定，年均增长 10%以上， 2011年将达到 10900元， 人均消费性支出约为可支配收入的 60%，整体上随可支配性收入的增长

10、而增长。 年份 2001 2002 2003 2004 2005 年工资 10480元 11245元 15456元 17065元 18098元 月平均工资 873 937 1288 1422 1508 2010 19657元 1638 收入水平、生活水平提高，消费结构升级，改善性住房需求 经济因素 产业经济结构调整的深化与优化，扩大了房地产业的市场需求 邵阳市第三产业所占比例越来越大； 产业结构更趋合理。 2011年，三次产业比例由上年的 6.64： 45.85： 47.51调整为 5.89：45.53： 48.58。 近三年以来，邵阳市房地产业占第三产业的比重一直比较稳定，维持在 9.8%左

11、右。 消费者整体消费理念得到提升。在 07年之前，邵阳高层以及小高层项目的销售难点在于消费者的不接受，在 09年之后，消费者非江景及园景项目不买。在 10年之后，得房率低于 90%的项目，可以称为无卖点。消费水平在不断提高的同时，对开房商的前期工作也提出较大考虑。举例“竞争项目同类户型 3平米的差距就可能决定客户的选择。（ 3平米概念即一万至一万二的总价差，五千左右的首付差。这是消费心理的具体体现。） 经济因素 房地产市场处于高速发展期，投资增长快；房地产投资占固定资产投资比重远小于一线城市水平和国内其他二三线城市水平 固定资产投资与房地产投资从 2003年到 2011年呈现逐步上升的趋势；

12、房地产投资占固定资产投资的比重在 0.17左右 ， 远小于北京等一线城市的 0.50， 也小于长沙等国内二线城市的 0.31。 邵阳银行系统的权力寻租较普遍。经实际操作中总结，邵阳各大银行的服务水平以及服务意识仍然是较为落后保守的。特别是在房贷放款以及按揭放款两个与房地产开发商最直接的项目上影响较大。据调查邵阳市目前没有一家银行会上门进行按揭办理面签工作（集中客户面签也不上门办理）而同时也有较多的不合理内部规定（只接受在本市工作的人办理按揭、收入超两千元的必需提供纳税证明、必须进行存折打单、首付成数高于省会及其它地级市、必须缴存维修基金后才能放款、贷款利率折扣取消）有的内部规定甚至于现行法规相

13、抵触。 在此不得不提醒我方开发商注意的是，贷款银行与按揭提供银行可不选择一家，最好有两家提供按揭贷款的银行，最好签定一家新进入邵阳的银行参与按揭（招行 11年有进驻计划）。寻找适合的银行进行按揭将是影响回款进度的关键点之一。举例： 30个工作日放款与 30日放款的区别，以及资料审核的细节不同，最关键的一点，目前额度极为紧张，越小的银行，反而越有额度空间 消费理念 城市人口增长迅速，区县外来人口的增加，带来持续而大量的住宅需求。 消费者整体消费理念得到提升。在 07年之前，邵阳高层以及小高层项目的销售难点在于消费者的不接受，在09年之后，消费者非江景及园景项目不买。在 10年之后，得房率低于 9

14、0%的项目，可以称为无卖点。消费水平在不断提高的同时，对开房商的前期工作也提出较大考虑。举例“竞争项目同类户型 3平米的差距就可能决定客户的选择。（ 3平米概念即一万至一万二的总价差，五千左右的首付差。这是消费心理的具体体现。） 政府部门管理将会有从严的趋势。最直接的现象有：无房证明、首套房证明、住房情况证明等购房证明要求更为严格。无证预售将受到部分限制，在施工证未申领，或在项目未动工的情况下，已经不可能有预售可能。最低预售要求为动工（ A：土方工程动工、 B：施工方进场开始进行桩基础施工） 人口构成 区域人口构成：私营企业主、个体户和国企职工为主，流动人口多，收入差距大 私营企业主 、 个体

15、户和产业工人为主 ， 流动人口多 ，收入差距大 工作的白领最多 ， 居住人口以老居民和私营企业主为主 ，学历和收入均居第三 ， 人口年龄较轻； 多原来老企业职工和旧村居民 ， 年龄偏老 ， 学历 、收入均较低 人口多高级白领 、 中层管理人员和老企业员工 ，学历水平较高 ， 年龄结构年轻化 ， 收入较高 教学人员较多 ， 学历较高 ，人口收入水平最高 ， 年龄结构中年化 房价增长率与 GDP增长率比值 房价增长率与 GDP增长率之比 ， 主要测量房地产行业相对国民经济的扩张速度 。 一般指标值在 1以内属于合理范围 ， 1-2泡沫预警 ， 2以上房价虚涨泡沫显现 基本定义 2010年 ， 住宅成交价格最高 3900元 /平方米 ， 最低 1500元 /平方米 ， 新楼开盘价格屡创新高 。 上半年 ， 小 区电梯房开盘价格大部分在 2500元 /平方米 ， 最高 2880元 /平方米 。 下半年 ， 高档小区电梯房开盘价大部分开在 3000元 /平方米以上 ， 最高 3600元 /平方米 ， 最低 2800元 /平方米 ， 邵阳房价首次 破 “ 3”(3000元 /平方米 )奔