开封市通许项目发展建议报告

《开封市通许项目发展建议报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《开封市通许项目发展建议报告（180页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、群雄逐鹿 差异制胜 通许项目发展建议报告 通许项目发展建议报告 群雄逐鹿 差异制胜 通许项目发展建议报告 项目核心问题 背景：通许县房地产处于初步发展阶段，整体规划及产品有待提升，现在通许县地产项目主要集中西区，分布在惠贾渠两侧，周边环境优美，区域认识度越来越高；北区板块正在崛起，现在只有一个中央公园，咸平湖环境资源丰富，将来是通许地产项目突出板块，相信将来一定会超越西区板块，本案紧邻咸平湖，自然环境，提升本案的区域价值。 项目全案在通许承担一个什么样的市场角色？ 本案应该做什么产品来满足我们的目标客群？ 项目优点很多，我们采取什么样的营销策略吸引客户、塑造品牌； 我们如何锁定我们的目标客户？

2、 群雄逐鹿 差异制胜 通许项目发展建议报告 本案需要解决的问题 明确方向 （企业战略、市场竞争下的策略） 清晰思路 （整体定位、营销思路） 群雄逐鹿 差异制胜 通许项目发展建议报告 本案总体轴线 宏观市场分析 客户群定位 营销策略 市场环境分析 项目物业发展建议 竞争环境分析 项目属性诠释 整体产品定位 群雄逐鹿 差异制胜 通许项目发展建议报告 通许北区，再造一座城 50万稀缺舒适住宅区 如何树立核心？ 如何引领高尚？ 群雄逐鹿 差异制胜 通许项目发展建议报告 PART1：通许印象 群雄逐鹿 差异制胜 通许项目发展建议报告 河南中心，开封相邻 通许县隶属开封市，地处豫东平原，北临黄河，距省会郑

3、州市 100公里，七朝古都通许市 45公里 。 通许县东接杞县、西连尉氏，南邻扶沟、太康，北交通许县。东西宽 27.7公里，南北长 34.8公里，总面积 767.53平方公里。 2008年，辖 6个镇、 6个乡：城关镇、竖岗镇、玉皇庙镇、四所楼镇、朱砂镇、长智镇、冯庄乡、孙营乡、大岗李乡、邸阁乡、练城乡、厉庄乡。 309个行政村， 611个自然村， 62.46万人。民族汉族居多，占 99.2%，回族和其他少数民族占 0.8%。县人民政府驻城关镇。 通许县 扶沟 太康 尉氏 杞县 城市属性：通许位于河南省中部，紧邻通许，距通许仅 45公里 群雄逐鹿 差异制胜 通许项目发展建议报告 通许县区位优势

4、明显，交通十分发达。西距新郑国际机场、京广铁路、京珠高速公路 60公里，北距陇海铁路 45公里。地方铁路登杞线穿越境内，长达 46公里。境内高速公路纵横交错，遍布全县，日南（日照至南阳）、大广（大庆至广州）两条高速公路交汇与县城东北 3公里，内蒙古阿拉善旗至深圳高速公路纵贯全境，已开工建设的郑州机场至商丘高速成公路穿境而过。境内有 S218、 S325、 S326省道 3条，全县通车总里程已达 1422.7万公里，公路密度每百平方公里 185.8公里，现已形成了以高速公路、铁路、国道、省道为骨架，以县、乡、村道路为脉络的交通网络体系 城市属性：西距新郑国际机场、京广铁路、京珠高速公路 60公里

5、，北距陇海铁路 45公里，南兰、大广距城区 3公里，交通便捷。 群雄逐鹿 差异制胜 通许项目发展建议报告 通许县产业集聚区规划占地 15.5平方公里，分 城东 和 城北两个集聚区，已开发利用 5.1平方公里，入驻企业 35家，全部投产后可实现年产值 46亿元，年获利税 3.88亿元，可安排 7000余人就业。区内基础设施日趋完善。已形成以电动车产业为支柱，纺织服装、机械制造、酿酒、化工、农副产品加工五大优势产业并存的良好局面。 产业集聚区按照“ 统一规划、成片布局、整合资源、拓展空间 ”的要求，从基础设施建设、信息平台打造、服务环境的优化、优质项目的引进等方面高起点规划，高标准建设，最大限度降

6、低企业入区成本，吸引项目向集聚区聚集，力争将两大集聚区建设成为通许县对外开放的“窗口”和招商引资的重要基地 3 产业园聚集区 产 业 园 聚 集 区 城市属性：按照通许市委、市政府打好工业强市攻坚战的总体部署，通许县大力实施“开放引进”战略，全面出台各项招商引资优惠政策，打造“政策洼地、投资福地、兴业高地”。 群雄逐鹿 差异制胜 通许项目发展建议报告 2011年 1-11月份，通许县规模以上工业企业达到 128家。截至 11月末，规模以上工业共完成总产值 1263835万元，同比增长 25.8%；实现现价工业增加值 334175万元，同比增长 26.3%。 （一） 1-11月通许县规模以上工业

7、发展情况 1-11月以来，全县规模以上工业发展呈现稳步上升的态势，尤其进入第二季度，由于各企业生产力度的不断增强，一批新建新增企业的加入，全县规模以上工业处于稳增速运行状态，三个月当月的总产值增长速度一直保持在 23.7%以上，平均速度达到了 23.8%，全县规模以上工业增加值获得了 24.3%以上的增长速度。同时产销衔接良好， 1-11份销售产值共完成 1256692万元，产销率达 99.4%，同比增长 0.7个百分点，工业用电量平稳控制， 1-11月共用电 1955.5万千瓦时，同比下降7.6个百分点，远低于工业增加值的增长速度。 12.5 16 30 30.9 70 36 0 10 20

8、 30 40 50 60 70 09年 10年 规划 通许县城市化进程 城市建成区 城市化率 城市属性：近 6年来，尽管经济总量仍然不高，但经济增长势头良好，实现了4年翻一番的较快增速 群雄逐鹿 差异制胜 通许项目发展建议报告 （二） 2012年及未来全县规模工业发展形势展望 鉴于通许县工业结构及传统发展模式，历来县规模以上工业发展会在下半年开始提速，相应而言每年的下半年也是同比基数逐步加大的时期，给县规模以上工业增长的压力也开始逐步加大。 首先，老企业增长空间进一步压缩，难有潜力可挖。全县目前的 128家规模以上工业企业中，纳入统计两年以上的企业有 124家，基数十分庞大，而且经过多年的发展

9、，其产能利用基本饱和，部分企业已经处于下滑状态，仅仅依靠企业自身自然的增长，已经没有多少空间，正常情况下能有 10个百分点的拉动力已很不错了。其次，新增企业规模相对较小，拉动力不足。 2011下半年全县共新增企业 4家，预计规模没有一个亿元企业，对全年规模以上工业增长的拉动力预计不会太强。 鉴于上述情况，可以预期随着去年同期基数的逐步加大， 2012年县规模以上工业经济增长的压力将是空前的，预计累计增长速度将会慢速提升。 城市属性：近 6年来，尽管经济总量仍然不高，但经济增长势头良好，实现了4年翻一番的较快增速 群雄逐鹿 差异制胜 通许项目发展建议报告 本案 城市属性：以打造生态园林城市为目标

10、，以创“三城”为载体，按照“两心、两轴、三带、五大片区”的规划布局 群雄逐鹿 差异制胜 通许项目发展建议报告 区域属性：北城区，将成为一座集居住、工业、办公、休闲为一体的生态型新城；将成为通许未来的行政中心与发展重点；将来对通许市经济发展的价值逐渐展现，具有良好的发展前景；西区居住区逐步形成。 通许以北，生态新城 通许新区核心区是集居住、工业、办公、休闲为一体的生态型新城区。 建设初建成效，区域崛起在即 从近几年的发展情况看，西新区高端项目云集，绝大部分项目都集中在此，北区生态居住规划已经初步形成，区域崛起在即，相信将来一定会超过西区 群雄逐鹿 差异制胜 通许项目发展建议报告 区域属性：北区的

11、崛起，启动了通许县发展的新篇章，将成为通许经济未来发展的新兴区与改革发展的孵化器涵盖产业、教育、居住、商贸等功能 产业聚集区 产业聚集区 居住区 咸平大道聚集行政单位，产业园区聚集于此，势必会带来强大的人流，咸平湖的建设改造必将提升北区区域价值。 群雄逐鹿 差异制胜 通许项目发展建议报告 区域属性：而随着北区的建设，通许也将逐渐开始共享部分通许市的优势资源，享受通许 20分钟城市圈的便利区位优势 通许 20分钟城市圈 2003年，为了实现建设小康社会和中原崛起的宏伟目标，河南省委、省政府制定了 河南省全面建设小康社会规划纲要 ，作出了实施区域性中心城市带动战略、加快中原城市群发展、实现中原崛起

12、的战略决策，并确定以郑州为中心，一个半小时经济圈内的通许、洛阳、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源 9个省辖市组成中原城市群，同时大广高速和国道到通许仅需 20分钟，享受开封老皇城城市生活圈。 未来的 20分钟城市圈中心 作为通许到通许的桥头堡，通许北区新区将与通许西新区一起成为卡疯城市带的副中心，从而共享 20分钟城市圈核心带来的巨大区位优势。 20分钟生活圈 群雄逐鹿 差异制胜 通许项目发展建议报告 项目属性：本项目地块所属区域位于通许北区咸平湖景观中心，属于通许新区的第二组团，随着北区道路管网等系统的完善和咸平湖改造建设完成，北区组团即将大规模开发；项目发展机遇明显。 咸平湖 本案 群

13、雄逐鹿 差异制胜 通许项目发展建议报告 项目与城市的关系：项目的发展将推动通许房地产市场的升级，提升通许人居水平并奠定新区的形象，从而奠定核心区的发展基调 主导通许房地产开发方向，引领新一轮建设热潮 项目距兰南高速不足 5公里、距 S218不足 1000米，未来的城市之门在项目之北，项目未来将承担通许北大门的形象的使命 形成通许新城形象，奠定核心区发展基调 作为核心区启动路的一号路从项目南北贯穿，将带动区域与核心区发展共同建设，极大的推进项目的面世进程。 升级通许人居体系 随着核心区的建设，项目将享受核心区域的市政配套与咸平湖湖景资源，将成为项目开发的巨大利好 群雄逐鹿 差异制胜 通许项目发展

14、建议报告 项目与区域的关系：项目位于新区核心区的发展轴线上，承载着引领区域强势启动的关键角色 咸平大道次主轴线上，通许北门户 项目紧邻上海路，与咸平大道不足 500米， 10分钟直达兰南高速，项目未来将承担通许北大门的形象的使命。 咸平湖改造、道路建设，北区崛起在即！ 咸平湖改造方案已经审批，道路管网正在如火如荼的将建设，北区崛起指日可待！ 群雄逐鹿 差异制胜 通许项目发展建议报告 PART2：通许房地产现状 群雄逐鹿 差异制胜 通许项目发展建议报告 通许县房地产市场洞察 （一）、市场现状 随着政府对城市的重新规划定位，通许县房地产发展迎来了真正的春天，瑞通嘉园 、水榭花都、俪景湾 、凯旋城

15、、假日澜湾 等一批规模性住区开工建设，通许 楼市出现了供销两旺的繁荣景象。 近两年，通许 县房地产市场虽然取得了较快的发展并且势头良好，但直到目前，楼市发展并不完 善，规模性楼盘及私人建房共存，楼市整体仍处在 “ 市场发展的初级阶段 ” 。 作为一个新兴市场，民权县房地产市场有着自己鲜明的个性，同时也存在诸多问题值得关注。 群雄逐鹿 差异制胜 通许项目发展建议报告 通许县城目前有房地产项目十余处，房地产项目主要集中在在行政路为中心的县城中西部，目前集中了通许县城的大部分楼盘。 项目售楼处也主要沿行政路两侧布置，包括俪景湾、名门世家、瑞通嘉园及城北新区新亮相的中央公园等。 建筑形态处在多层向小高层过渡阶段，居民对小高层产品接受度尚可。 房价水平多层均价 2700-2800元 / ，高层均价 2800-2900元 / 。 户型以常规户型为主，水榭花都有部分创新。 市政无集中供暖，采暖源以地热资源为主。 城北新区范围内有大块闲置土地，具备良好房地产开发价值。