江苏徐州黄河故道边城市豪宅前期调研及营销策划2008年

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1、PART1 宏宏 观观 环环 境境 分分 析析 The macroeconomic environment analysis 1、徐州市基本概况 1.1、徐州市概况 徐州古称彭城，具有四千多年 的 历史，是国家历史文化名城之一。 它 位于江苏省西北部， 是苏北最大城市 和由苏、鲁、豫、皖边区 组成的淮海经济区的中心 。 在交通方面，徐州 “ 东襟淮海，西接 中原 ，南屏江淮，北扼齐鲁 ” ， 素有 “ 五省通衢 ” 之称 。京沪、陇海两大铁 路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要 “ 十

2、字 路口 ” 。 区域范围及人口： 徐州市现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及 鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区 。 全市 总面积 11258 平方公里 ， 人口 925 万 人 ， 其中市区面积 963 平方公里 ，至 2006 年 底，城市 人口约为 180 万 。 1.2、地理和气候状况 徐州位于东经 116.22 ,北纬 33.43 -34.58。属暖温带半湿润季风气候。地形以平原为主，低山和丘陵地相间，海拔19-45 米，沂河、沭河、京杭大运河、古黄河穿境而过，骆马湖、微山湖分布在南北两缘。境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭

3、大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。 1.3、城市资源 徐州为 苏北门户 ，市场兴旺、流通业发达，是承南启北的重要的货物和信息集散地。徐州自然资源丰富，煤炭、 石灰石、大理石、钾、磷、岩盐、石膏、石英岩 等矿产资源储量较为丰富。 1.4、文化旅游 徐州 古称 彭城 ，已有 6000 年灿烂文化 ， 是 中国 历史文化名城之一。夏禹治水时，把全国疆域分为九州，徐州即为 九州之一 。秦汉时，徐州是楚国的属地。楚汉相争时，这里是西楚国的国都。汉高祖刘邦建立西汉后，这里是其亲属的封地。东汉末年，曹操迁徐州刺史治彭城，始称徐州。至 1945 年正式设市，隶属江苏。为北国锁钥

4、，南国门户，地理位臵十分重要，自古便为兵家必争之地。四千多年的文明史为徐州留下了大量文化遗产和名胜古迹，宛如斜挂于历史苍穹中的璀璨星河。其中尤以 “ 汉代三绝 ” 汉兵马俑、汉墓、汉画像石为代表的两汉文化最为夺目，集中体现了古人的非凡创造力和深遂智慧，极具艺术欣赏和考古价值。以云龙山水、泉山森林公园为中心的风景区风光怡人，美若西子，秀比江南，兼有北雄南秀之美。名胜古迹掩映其中，与之交相辉映，令人流连忘返。 徐州历来就是钟灵毓秀、藏龙卧虎之地。中华 易 经和养生学的鼻祖彭祖，汉代开国皇帝 刘邦 ，人杰鬼雄 项羽 ，一代文豪苏东坡 ，都在徐州留下了他们的痕迹 。 2、 城市定位及发展战略 2.1、

5、城市功能定位 淮海经济区中心城市，区域性物流中心 2.2、 城市性质 （ 1）全国综合性交通主枢纽； （ 2）陇海兰新经济带东部和淮海经济区的中心城市，商贸都会； （ 3）徐州都市圈的特大核心城市； （ 4）国家历史文化名城、优秀旅游城市； （ 5）区域制造业基地。 2.3、城市荣誉 “ 国家园林城市 ” 、 “ 中国优秀旅游城市 ” 、 “ 江苏省文明城市 ” 、 “ 中国品牌经济城市 ” 、 “ 台商极力推荐投资城市 ” 、“ 中国大陆最佳商业城市 ” 、 “ 浙商（省外）最佳投资城市 ” 、 “CCTV 中国最具经济活力城市 ”20 强和 “ 中国特色魅 力城市 ” 2.4、城 市发展战

6、略 中心城市竞争发展能力不断增强，综合实力明显提升。 徐州的 战略发展规划 是 “ 东进、南扩、北造、西延 ” 。未来徐州城市空间发展布局框架为 “双心 +五区” 结构，城市向东及东南方向发展，形成以双心为核心、以绿化带相隔离、以快速交通相连接的组团式城市结构。 未来城市人口规模将由 现在 的 180 万增加到 220 万人。 “双心” 指以淮海路和中山路地区为代表的城市旅游商业文化服务中心 老城区；潘塘古黄河地区未来徐州市的新区 徐州新区，也是城市的行政、商务中心。 “五区” 即城东新区、铜山新区、金山桥片区、坝山片区、九里山片区。 根据城市发展布局总体框架，城市用地规模将由 116 平方公

7、里扩展 到 220 平方公里，城市区域扩展到 21 公里长、 20公里宽的区域。未来城市人口规模将增加到 300 万人。 在 “东进南扩” 的城市整体规划指导思想之下，徐州的城市规模将进一步扩大，基础设施的建设力度也将进一步加大。受城市整体规划及基础设施建设的影响，更加刺激了徐州房地产市场的发展，城市外沿的拓展改善了郊区的整体居住条件。 3、 城市经济发展情况 3.1、 经济快速增长 城市 GDP 值均以两位数值保持高位增长， 2006 年，徐州综合实力及地方财力再上新台阶。 初步统计， 2006 年徐州市GDP1428.91 亿元，增长 15.1， 总量在全省第六位 ； 数据来源：徐州市统计

8、局 3.2、经济结构进一步优化 2006 年，徐州 经济结构优化升级取得新成效。三次产业比例由 2005 年 14.0： 50.7： 35.3 优化为 12.7： 51.9： 35.4。第一产业比值下降， 第二、三产业增加值占 GDP 比重达到 87.3%，比上年提高 1.3 个百分点；其中工业增加值占 GDP 比重由上年的 43.1%，提高到 44.3%，上升 1.2 个百分点。 2 0 0 4 - 2 0 0 6 年城市 G D P 值增长情况分析05001000150002468101214161820GDP 总量（亿元） 1070 1207 1428增长率（） 10 14 182004

9、年 2005年 2006年20 05 -2 00 6 年三次产业发展示意0102030405060第一产业 第二产业 第三产业2005年2006年 数据来源：徐州统计局 3.3、工业生产持续高位增长 2006 年 全市工业完成总产值 1632.55 亿元，增长 32.0%；规模以上工业增加值 503.97 亿元，增长 21.2%。规模以上工业企业 1586 家，与上年末持平。 2006 年，全市规模以上工业经济效益综合指数为 212.4，比上年同期提高 25.6。产品销售收入达 1586.14 亿元，同比增长 30.0%，销售收入的增长与生产总值的增长基本同步。实现利税 202.56亿元，同比

10、增长 33.8%；利润 86.50 亿元，同比增长 43.8 %。均创历史最好水平。 从而 表明徐州的工业化进程 速度的 进一步加快，工业正成为拉动经济增长的支撑力量。 3.4、外向 型经济大幅提高 利用外资实现高速增长， 招 商引资力度加大，对外贸易增势强劲。全年新批外商投资企业 151 家，协议注册外资 6.85亿美元，增长 140.0%；实际到帐注册外资 2.44 亿美元，增长 7.1%。全年完成进出口总额 18.53 亿美元，其中出口 12.53亿美元，分别增长 64.5%和 66.6%。全市期末实有三资企业个数 720 个，同比增长 20.0%。 3.5、人均可支配收入 不断提升。

11、2006 年徐州人均可支配收入平稳上涨。 城市居民人均可支配收入为 12837 元， 同比 增长 14.8%，此数值低于全省14084.26 元的平均值，但高于苏北其它城市。 2 0 0 4 - 2 0 0 6 人均可支配收入发展情况02000005101520城镇人均可支配收入（元）9840 11185 12837增长率（） 10 13.5 14.82004年 2005年 2006年数据来源：徐州市统计局 徐州凭着其优越的交通区位以及便捷的路网设施，进一步加快了融入淮海经济圈的共同发展轨道，其城市的经济显现出了新的活力。在以工业为主导的同时，大力发展外向型经济，城市的 GDP 值近年来也一值

12、保持高位运行，同时人均可支配收入也在逐渐提高，进一步的确定了其打造成维海经济圈核心城市的作用和地位。 PART2 房地产市场基本运营情况 The real estate market situation in the operation of basic 1、 一级市场简述 1.1、 近年徐州市土地市场供应情况 从近来徐州土地市场成交分析中可以看出，在 2004 年前，由于土地市场还未完全放开，还有大部分是通过协议出让的土地存在，其年土地投放量较少，使得供求关系较为紧缺，随着土地市场的逐步成熟，市场整体开始放量， 2005 年就有 411万平米土地持牌，同比增长了 645%， 2006 年挂牌

13、量略有下降，但整体仍有 368 万平米的土地上市 。 4 0 . 31 2 5 . 55 5 . 24113 6 8 . 3 84 0 1 . 1 90501001502002503003504004502002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 1 - 10 月徐州土地挂牌量比较 （单位：万平方米）1.2、 近年来徐州土地供应分布情况 在 城市整体规划指导思想之下， 2005-2006 年土地供应的区域主要还是基本分布在东区和北区；东区的土地供应最大，未来北区还存在较大的发展空间。 1.3 十月土地市场成交情况 地块 编号 土地 位置 土地面积 (平方

14、米 ) 规划 用途 容积 率 起始价 (万元 ) 成交价 (万元 ) 竞得人 成交时间 单价 (万元 /亩 ) 2007-32 号（新城区 7号地块） 新城区大龙口水库南 420709 居住 1.21.8 63100 93300 江苏省房地产投资有限责任公司 10 月 12 日 147.86 2007-33 号（新城区商住综合地块） 新城区大龙口水库东南 333417 综合 0.052.0 38300 38300 江苏中茵置业有限公司 10 月 15 日 76.6 1.4 地块位臵 1.5、十月土地市场挂牌信息 编号 土地座落 土地面积 (平方米 ) 规划用途 规划指标 容积率 建筑密 度 绿

15、地率 2007-38 号 (衡器厂地块 ) 煤港路西侧 ,朱庄村南侧 41679 商住 1.8 24% 35% 该地块位于滨湖城市花园北侧，由于 07 年出让地块对于建设进度的要求，该项目预计 08 年上半年 上市。 2、 二级市场简述 徐州房地产正从粗放型开发模式迅速向精细化、集约型开发模式转变，开始进入大盘时代、品牌时代和服务时代。房地产市场的竞争由简单的价格和地段竞争变为性价比竞争、开发规模竞争、品牌竞争和产品细节竞争。 2.1、市场分区 根据徐州市的城市发展状况与房地产市场的特点，徐州市场住宅区块划分为 5 个，按方位分位中心区、东区、北区、南区、西区。 2.2、各区域特点介绍 中心城

16、区 范围：中心区东起迎宾大道，南至和平路，西到西安路，北至黄河南路。 由于政府对城市规划及建设要求，中心区住宅以高层建筑形态为 主。如黄河锦园，景染名居等。由于中心城区的土地供应的减少，及地价的持续高涨，造成该区域的房价居高不下。目前房产基价维持在 3600-4100 元。由于近期上市新盘不多，预计短期内该区域的住房价格上涨空间不大。 东区 范围：东南均到市界为止，西至复兴北路、迎宾大道、徐淮公路，北到大庆路。 徐州城东南区拥有地理上的优势，区位上的优势， 104 国道、连徐高速路、观音机场等连贯其中。作为这次城市规划的重心，新城区规划就是要打造一个新型的中央活力区，以此增强城市活力和城市开放度，其房