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1、二 OO八年祥泰 麒麟阁推广方案 佳辉伟业 目录 第一部分 项目信息 第二部分 市场调研情况 第三部分 目标客户群分析描述 第四部分 项目 SWOT分析 第五部分 媒体选择及宣传费用分配 第六部分 推广方案 第七部分 分阶段推广内容 第一部分 项目信息 一期剩余房源情况 各楼座剩余面积图表2246.561723.5 1687.4287.25 281.14958.61092.64050010001500200025002号楼16套 3号楼18套 13号楼13套 22号楼3套 23号楼2套 24号楼10套 27号楼12套一期多层共剩余 8277.09平方米，各楼座剩余套数及面积见上表。 二期高层基
2、础数据 总建筑面积 51732平方米 住宅建筑面积 48858平方米 车库建筑面积 764平方米 储藏室建筑面积 2110平方米 户数 374户 二 期 高 层 户型数据 楼座 户型 面积 套数 总套数主房建筑总建设面积车库/储藏室建筑面积总建筑面积A三室二厅 135.51 28A三室二厅 133.72 28B二室二厅 98.06 28A1三室二厅 134.46 6A1 三室二厅 133.88 6B1二室二厅 98.18 6A复式 159.69 1B复式 166.51 2C复式 174.5 2D复式 185.8 1A1三室二厅 119.24 13B1二室一厅 93.2 26C1三室二厅 119
3、.21 26D1三室二厅 135.41 13A1 三室二厅 120.74 3B1 二室一厅 94.39 6C1 三室二厅 120.74 6D1 三室二厅 135.39 3A复式 211.28 1B复式 185.32 1C复式 235.78 1D复式 254.09 1A1四室二厅 146.48 13B1三室二厅 128.21 13C1四室二厅 168.07 13D1四室二厅 169.48 13A1 四室二厅 145.09 3B1 三室二厅 128.37 3C1 四室二厅 168.28 3D1 四室二厅 168.26 3374 47561.86 1815.19 49377.0545合计10675.
4、59 138.314442、4 3156.6 12076.3912483.24 760.14 13243.3811919.7910813.910210268注：数据仅供参考 工程进度情况 一期施工计划： 1、现状说明： 2、 13、 22、 23、 24、 27号楼已经施工到标准 3层， 3号楼施工到标准 4层。 2、计划春节后 2008年 3月 1日开工， 2008年 8月 30日完成所有工程。 二期施工计划： 1、 2008年 1月 10日至 2月 5日完成施工图设计 2、 2008年 1月 18日至 3月 10日完成桩基施工 3、 2008年 3月 10日至 11月 30日完成主体施工
5、绿化计划 1、一期绿化： 2008年 7月 15日至 2008年 10月 30日 2、麒麟湖区施工： 2008年 1月 10日至 3月 30日完成湖中心及护岸的处理 2008年 4月 1日至 5月 30日完成沿湖岸边铺装 第二部分 市场调研情况 1、宏观政策情况 国家政策 宏观政策情况：近期部分国家政策 国家对房地产业的调控会逐渐加大，如 9月 27出台的 关于加强商业性房地产 信贷管理的通知 直接导致“二套住房”首付款比例不得低于四成，贷款利率不低于同期 同档次基准利率的 1.1倍，传递到购房者后促使其“持币待购”，看空后期房产价格，销 售压力加大。 公布日期 公布机关 文件名称 9月 27
6、日 中国人民银行、中国银监会 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 11月 27日 建设部、发改委等七部门 廉租住房保障办法 11月 19日 国土部、财政部、央行 土地储备管理办法 11月 30日 建设部、发改委等七部门 经济适用房管理办法 12月 11日 央行、银监会 关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知 银行政策 银行政策情况：从紧的货币政策 “ 6次”加息 已实施了十年之久的稳健的货币政策将“功成身退”，取而代之的是从紧的货币政策。 中央经济工作会议在部署 08年经济工作时明确提出， 08年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总
7、量和投放节奏。流动性过剩和物价上涨将受到抑制。 自 2007年 3月 18日至 2007年 12月 21日， 央行共加息 6次，一年期贷款基准利率由6.12%提高到 7.47% ； 5年以上贷款基准利率已调至 7.83% 。 例： 以购买第一套住房，贷款 20万元 20年期 ，按银行给予利率下限 0.85倍的优惠 后计算，月供 1509.58元，比末加息前增加 98.56元。 媒体舆论 近来，从中央主流媒体到地方各媒体、各大门户网站，关于房地产业 宣传越来越多，主要有： 1、各一线城市成交量进入冰点； 2、中介大量倒闭； 3、房价进入“拐点”； 4、进入春节期间，促销打折最高优惠 *万元等等。
8、 宏观政策小结 从上面分析可以看出，从大政策环境、银行信贷政策、媒体舆论导向上看，都对房产开发不利。 但宏观政策是面向所有开发商的，如何在这种宏观平台上把握住有限的购房客户，需要我们加强管理，提高品质，将项目优势宣传出去。 2、竞争项目情况 滨州商品房市场整体上仍然是供过于求，体现出彻底的买方市场 特征，市场竞争会越来越激烈。 2006年，滨州市房地产投资 16亿元，同比增长近 30； 施工面积、竣工面积、销售面积分别为 370万平方米、 70万平方米、 60万平方米，同比分别增长 17、 41和 47； 实现销售额近 13亿元，商品房供应量大幅增加，加上不可能在短 时间内消化的空置商品房，将
9、使房地产市场的竞争更趋白热化。 市场竞争更加激烈 竞争项目情况 项目名称 期数 开盘日期 体量 户型面积 （） 价格 （元 / ） 销售率 名仕家园 一期 06.12.03 5栋 250套 59-140 2400 92% 后期 - 约 12栋 - - - 海通时代花园 一期 07.10 1栋 33户 70-110 2200 24% 二期 - 4栋 - - - 春晖都市花园 一期 07.04 6栋 113-132 2200 - 优士阁 一期 06.09 1栋 101-132 2300 - 望海花园 一期 07.9.16 一个单元 24套 110-140 1800 - 后期 - 15栋左右 90-
10、170 - - 滨州大厦 一期 07.05.20 一栋约 250套 40-140 2500 40% 项目名称 期数 开盘日期 体量 户型面积 （） 价格 （元 / ） 销售率 北海嘉苑 后期 - 2栋 - - - 泰山名郡 一期 07.10.01 8栋 90-180 1898 - 中海豪庭 一期 06.05.01 10栋 104-170 3000 - 至尊门第 一期 06.10 9栋 130-152 3000 - 时间瑄家名都 三期 07.12.19 2栋 130-180 2200 - 中兴名都 一期 07.03 6栋 120-160 2000 - 上海世家 一期 07.05.04 3栋 10
11、7-127 2500 30% 后期 - 13栋 - - - 竞争项目情况 市场调研 市场情况小结 从市场调研情况来看，几乎目前所有在售项目都规划有高层及小高层住宅，开发商视前期销售情况决定高层开发时间或调整规划。 从供应量上看，除至尊门第、春晖都市花园及中海豪庭外，其他项目目前面市的体量都较小，均为开发商在试探市场情况。 从高层项目的销售速度来看，高层住宅的销售速度都较为多层住宅迟缓。 从高层项目的销售率来看，除名仕家园开盘较高，销售率较高外，其他项目销售率都较低。 从高层项目的销售均价上看，销售均价维持在 2000-2800元之间，大多数高层住宅的销售价格在 2500元以下。 第三部分 目标
12、客户群分析描述 1、前期来访客户调查问卷结果 目标客户职业 注：销售部前期市场调研数据 目标客户职业图表0 0 0 0 1 1 1 1 2 2 23 56 710 1115 161905101520律师 电信 铁路 作家 邮电 电力 贸易艺术工作银行 化工民营企业医生技术人员公务员管理人员教师自由职业其他私营业主 一般企业客户居住区域 客户居住区域927 1 20 0 0050100滨城区 沾化 博兴 无棣 惠民 邹平 阳信注：销售部前期市场调研数据 购房次数 高层目标客户购房次数图表二次置业91%三次以上置业0%三次置业0%首次置业9%首次置业 二次置业 三次置业 三次以上置业注：销售部前期
13、市场调研数据 购房目的 高层目标客户购房目的解决基本居住需求 10 %提高居住品质60%投资居住兼顾 0%养老 0%结婚 0%单纯投资 30 %解决基本居住需求 提高居住品质 单纯投资 投资居住兼顾 结婚 养老注：销售部前期市场调研数据 目标客户年龄区间分布 目标客户年龄区间比例25-3036%25 以下3%40 以上27%30-3522%35-4012%目标客户的年龄区间集中在 25至 35岁及 40岁以上两大区间内。 与首次置业及二次置业的年龄区间相仿。 客户家庭人口数统计 目标客户家庭人口数1574151010 10 20 30 40 50 60 70 80234566 以上家庭人口：
14、基本上为三口之家。 目标客户家庭收入情况 3000 以下32%3000-500056%10000 以上1%5000-80008%8000-100003%从上表可以看出： 客户收入集中在 3000至 5000这个区间内，收入有 3000以下的也约占 1/3。 影响高层客户购房因素012345678价格 位置 交通便利 小区配套 景观 开发商信誉 楼房质量 小区业主素质 物业管理 其他影响高层客户购房因素 2、目标客户群特征描述 消费群体指标 消费者特征 年 龄 25-45岁 收 入 家庭年均收入 6万以上。 来 源 大部分是滨州事业有成的中青年一代 ， 已完成前期原始积累 ， 或有相对稳定的高收
15、入；其次是附近县镇的 ， 富裕阶层想来市区安家的移民 现在生活形态 多为 2-3人的小家庭 ， 多为有房一族 。 购房动机 以二次置业为主。改善居住环境或投资保值；喜欢购买换代型产品、追求优越的服务 生活特征描述 已经渡过事业成长期，较长时间处于事业成熟期，已经习惯于位于事业与人生颠峰，并形成与大众不同的生活观，注重居住的质量、环境、品味和生活的舒适、效率，关注自身形象和社会地位。 由于文化程度高，处事较内敛，现代而不失传统 目标客户描述 （一） 消费群体指标 消费者特征 购房行为 夫妻双方共同决定，大家庭其他成员给予重要的建议 主要考虑 对项目位置、价格、配套设施、交通、楼盘特色和质素、户型、物业发展潜力考虑
