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1、集体土地流转 现行法律规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，换言之，集体土地资产价值的实现只能通过征为国有而没有别的途径。建设用地供地渠道的单一性，使得集体土地各种产权不仅先天发育不足，而且后天还受到种种歧视，集体建设用地一直游离于土地市场之外。即使进入市场。也受到诸如使用主体、使用范围等种种限制。一涉及流转，一般都先征为国有再办理出让。这种简单划一的做法，利少弊多，其最大的弊端在于：人为制造了国家所有制和农民集体所有制在土地收益权上的不平等。以现行的征地制度为例来分析，不难看出这一点：在用地者所要支付的总地价的构成来看，第一部分为用地单位所要支付的被征地农
2、民及集体经济组织的土地补偿、安置等费用；第二部分为上缴国家的各项税、费；第三部分为交地方政府的土地出让金及各项配套费用。在这过程中，用地者动用了国家征地权（实际上显得过于泛滥），以相当低廉的使用资源的“补偿”价格代替国家解决了对农民集体土地永久性所有权的“买断”，取得了一定年限的土地使用权；国家在得到用地者支付的土地税、费后，拥有了永久性的土地所有权；农民（包括农村集体经济组织）在得到了一定的土地补偿（这种补偿在总地价中所占比例是较低的）后永久性失去了在土地上投入、收益的权利。集体非农建设用地使用权流转受现行法律规章的制约，一般都严格设定了范围：地域范围在规划区以外；使用主体为同一集体经济组织
3、内部，一般外来经济成分原则上要求使用国有土地。土地管理法第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”按照上述法律规定，集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租，因此集体非农
4、建设用地流转在法律上是被禁止的，现行法律的规定与集体非农建设用地流转的现实情况发生了冲突。按照法律规定的因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的集体非农建设用地流转的情况，虽然允许集体土地流转，但对于流转的程序、流转对象，以及流转后土地产权关系的调整等均缺乏明确规定。集资房是职工或居民集资兴建自助解决住房困难形成的一种产权形式，但是由于用地性质的差异和滥用职工名义，曾一度出现混乱，侵占国家和集体的利益，小业主产权也得不到保障，政府将逐渐理顺其产权，使之合法化，并通过补足地价差，向经济实用房（微利房）或商品房转化，但是目前政府明令禁止炒卖集资房。 判断集资房合法非法，要看其有无合法的报建手
5、续：1、看有无建到红线之外；2、看有无经过政府批准，若批准，拿出相关证明；3、看有无超过批准标准。一般合法的集资房，都会有土地出让使用合同、建筑用地许可证、建筑工程规划许可证等，有了就是合法的，没有，就是非法的。 现实中集资房一般都是成品楼，是存量房，因此，是否合法就看其有无产权证。而有无产权证，又取决于有无相应的土地出让合同，有无合法的报建手续，有无相应的竣工验收手续，有则才能证明是合格的，可以上市流通。如果购房者在买集资房的过程中，卖家许诺 12 年内办到产权证，这里是有很多黑洞的，开发商很大程度上是在拖购房者。 合法的可以办，在深圳市政府 2001 年 10 月份 100 号令深圳土地交
6、易市场管理规定发布之前，必须由国土局批准，批准你合作建房(2001 年 8 月 6 日后，政府不再批准合作建房)，补交了地价后，成为商品房，上市流通；在100 号令出台之后，必须在交易中心经过挂牌交易，然后才能建房，上市流通。对于已有报建手续的集资房，可以转红，但如果说集资房没经过报建，就要按两个规定来审核，如果可以转为合法建筑，就可以颁发蓝皮房地产证，但不得买卖，至于蓝皮房地产证今后能否转红，目前还没有具体规定。而不能合法化的集资房，蓝皮房地产证都办不了。对于非法建筑，依据两个规定处理，一是市人大 1999年 2 月份发布的关于坚决查处违法建筑的决定，一个是市人大 2001 年 10 月份发
7、布、2002 年 3 月份实施的深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定，后者明确规定：对于 1999 年 3 月 5 日以前的集资房，补交罚款和地价，补办土地出让使用合同，明确了土地使用年限和用途后，业主可以购买。村委会肯定是没有开发资格的，但目前很多村委会都成立了股份合作公司，如果具备了房地产开发资质，就可以开发；如果不具备开发资质，就要同具有房地产开发资质的公司进行合作开发。但从 2001 年 8 月 6 日后，政府部门已经不再审批合作建房了。 集资房是用来自住的，如果原来已有报建手续，补了地价后，可以转红(换发红皮房地产证)，能上市流通，所以，集资房转红后再买卖的话，就按商品房来操作，买受者首先要看到卖方的红皮房地产证。目前，南丽市场上出现的大量集资房，很多是没经过报建的，购房者要首先看国土部门的用地手续，这一点保证土地的合法性。其次要看有无报建手续，有报建手续，国土部门会发给规划建筑许可证，建设部门也会发给开工证，一般来讲，有国土部门的报建手续，土地就是合法的，土地若不合法，则根本不存在报建环节。
