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1、再审申请书 第 1 页 共 3 页被拆迁人的拆迁安置补偿权利应优先于银行的抵押权广东德培律师事务所 谢辉律师实践中，被拆迁人的安置补偿权利往往会与其他主体的权利产生冲突，比如，发展商将（承诺）安置给被拆迁人的房屋抵押给了银行，当银行行使抵押权的时候，被拆迁人的补偿安置权就与银行的抵押权发生直接冲突。本律师认为，被拆迁人的安置补偿权利应该无条件优先于其他权利，包括银行的抵押权。理由有 2 点，如下：一、众所周知，在九十年代，我国的被拆迁户是在没有任何担保、任何保障的情况下、在发展商没有支付任何对价的情况下，仅凭发展商一纸回迁承诺、仅凭政府的一份拆迁公告，就可以将被拆迁户的房屋予以强制拆除。如果被
2、拆迁户不同意拆迁的话，则发展商是以国家强制力作为拆迁实施的保障。比方说，房管部门作出的房屋拆迁裁决书就是具有强制执行力的法律文件， 房屋拆迁裁决书最后一句是：“复议或诉讼期间，不停止本裁决的执行”，这就是国家强制拆迁的充分体现。也就是说，不管被拆迁户是否同意裁决补偿方案，也不考虑该所裁决补偿方案能否最终落实，政府制作的拆迁裁决都必须执行。由此可见，在房屋被拆除的时候，被拆迁户的利益是屈服于国家意再审申请书 第 2 页 共 3 页志的，其利益是被牺牲的。从这个角度看，国家是有愧于被拆迁户的，所以，当被拆迁户要求回迁的时候，国家也应该以同等的强制力保障被拆迁户的最基本的权益，亦应以强制力排除一切困
3、难、确保被拆迁户的回迁补偿权利亦应得到优先保护。这就是国家（政府）为什么要优先照顾解决被拆迁户利益的根本原因，这不仅仅是法律问题，同时也是政治问题和社会问题。这是处理一切被拆迁户问题的根本出发点，包括法律适用有分歧时亦应向被拆迁户倾斜，作出对被拆迁户有利的解释。2、从我国的法律体系看，被拆迁户的利益应该优先保护是有法律依据的。实践中体现被拆迁户权利应优先保护的具体法律条文有：A、合同法第 286 条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依
4、法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。由此可见，没有承包人付出代价，就不会有抵押物（抵押物是承包人建造的）。所以，承包人的工程款优先于银行抵押权。同理，没再审申请书 第 3 页 共 3 页有被拆迁户无偿交出自己房屋和土地，抵押物怎么可能建成？所以，被拆迁户的回迁权利亦应优先于银行抵押权。B、 最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第二条规定：消费者交付购买商
5、品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此可见，购买了商品房的小业主的权利优先于承包人的工程款优先权。C、 最高人民法院关于审理 商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”由此可见，被拆迁户的补偿房权利优先于购买了商品房的小业主。综合比较上述法条，我们可以清楚看出当权利发生冲突的时候，各方权利优先顺序如下：被拆迁户的补偿权利优先于购买了商品房的小业主，商品房小业主的权利优先于承包人的工程款优先权，承包人的工程款优先权优于于银行抵押权。所以，被拆迁户的拆迁补偿产权理所当然应优先于银行的抵押权。综上所述，被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性，在产生权利冲突时，应优先于其他权利。
