2011年10月张家口房地产市场调研报告

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1、张家口房地产调研报告 2011年 10月 本报告委托伟业、思源、亚豪三方调研人员进行数据采集。 本报告对张家口市四区共 33个项目进行抽样调研，并根据调研数据进行汇总、归纳、整理、分析，生成此调研报告。 一、城市介绍 1、历史发展 张家口，历史悠久、文化底蕴深厚。 -胡锦涛 2004年 1月 21日至张家口调研时 城市介绍 -地理位置 张家口地处 华北平原、蒙古高原交界之地，京、晋、冀、蒙四省（市、区）交界处。 西临云岗石窟和北岳恒山，北接内蒙古草原，东与北京相邻。是北京的西部屏障，是沟通中原与北疆、连接中西部资源产区与东部经济带的重要纽带。 全市地势西北高、东南低，阴山山脉横贯中部，将全市分

2、为坝上坝下两个地貌浑然不同的自然区域。 城市介绍 -行政区划 全市面积 2964.4平方公里， 张家口市下辖 4个区、 13个县、 2个管理区、 1个高新技术开发区。其中 4个辖区分别为： 桥东区、桥西区、宣化区，下花园区； 13个县分别为： 康保县、沽源县、尚义县、张北县、崇礼县、赤城县、怀安县、万全县、宣化县、阳原县、蔚县、涿鹿县、怀来县； 2个管理区分别为：察北管理区、塞北管理区； 1个高新技术开发区是指高新区。 全市全市户籍总人口 450.29万人 ，其中农业人口 319.23万人；非农业人口 130.55万人。市区人口 98.68万。 城市介绍 -历史发展 春秋时北为匈奴与东胡居住地

3、，南部分属燕国、代国。秦时南部改属代郡、 上谷郡。汉时分属乌桓、匈奴、鲜卑。隋时东为涿郡，西属雁门郡。唐时 多属河北道妫州、新州，少属河东道蔚州。北宋时为武州、蔚州、奉圣州、 归化州、儒州、妫州地。南宋时皆属辽。元属中书省上都路宣德府，西北 部置兴和路 (治今张北 )。明为延庆州、保安州、云州、蔚州及万全都指挥 使司十二卫、所地。清时北属口北三厅（多伦诺尔厅、独石口厅、张家口 厅），南属宣化府（治今宣化）。 （民国时期地图) （清末张家口) 城市介绍 -历史发展 张家口历史文化悠久。在这里留下的 200万年前人类与自然抗争的历史痕迹所衍生出的泥河湾文化，开创了东方人类从这里走向文明的先河。 5

4、000年前，中华民族的人文三祖黄帝、炎帝、蚩尤共同生息战斗在张家口的涿鹿大地，逐步形成并最终确立了中华文明“和谐、统一、团结”的核心价值。 1551年，大境门外开设“马市”，由官方以布釜之类易蒙古鞑靼马匹、皮张。 1570年，鞑靼首领俺答臣服受封，张家口被辟为蒙汉“互市之所”。 （涿鹿之战） （泥河湾遗址） 城市介绍 -历史发展 1613年，张家口堡之侧筑来远堡，以张家口堡和来远堡为基础，张家口逐渐发展成为蒙汉民族贸易交往的中心。 1676年，清军击垮葛尔丹，打通了通往漠北的商道，立大境门为蒙古与本部贸易的场所。 1884年，英、美、法等过商人纷纷到张家口收购皮张和羊毛，张家口逐渐成为陆路大商

5、埠，“百货之所灌输，商旅之所归途”，年进出口平均银高达15000万两。成了誉满中外的“皮都”。 1909年 10月 2日由詹天佑设计中国第一条自主建设的铁路通车，民国时期，孙中山专程视察京张铁路，对张家口进行视察。 （商业街） （孙中山视察京张铁路） 城市介绍 -历史发展 1954年新中国第一个水库在张家口官厅建成， 毛泽东主席亲笔题词：“庆祝官厅水库工程胜利完成”，并亲临视察，周恩来、朱德等同志先后视察了官厅水库。 1995年 5月 9日，国务院国批准张家口正式对外开放。由于张家口一直为军事重镇，对张家口开放发展而言，这一政策的获得具有里程碑的意义。此时中国的改革开放已经过了十五年的历史。

6、2007年投资近千亿的“三年大变样”计划开始实施。 建设“京冀晋蒙交界区域中心城市” ，全力推进张家口“城市大变样、经济大发展、品位大提升、环境大改善、素质大提高”。 2010年张家口城市发展有了质的飞跃。 （改革开放前) （三年大变样) 小结 张家口市一个典型的北方城市，四季明显，气候干燥，有利于房地产的施工建设； 张家口市是一座历史古城，山河壮美，历史悠久，民风古朴，文化传承源远流长。可以探寻古老的中华文明在这里孕育发祥的足迹，绵延起伏的长城古堡，也会使我们联想到这里曾经“大漠孤烟”下的不羁豪情。 散落在张家口大地上丰富的历史文化遗存构成一部敞开的历史画卷，为我们揭示出远古至今的沧桑变迁。

7、这为张家口的旅游产业发展奠定了基础。 2、经济发展 张家口经济步入发展“快车道” 城市介绍 -经济发展 2010年张家口全市生产总值 966.12亿元较去年增长 14.1%。其中第一产业151.38 亿元，增长 15.0%， 第二产业416.45亿元增长 15.7 %，第三产业 398.30亿元增长 12.2% 。 人均生产总值 22770元增长 13.6%。 05101520252006 2007 2008 2009 2010三大产业的增长率 第一产业 第二产业 第三产业 从张家口的产业结构来看，第三产业所占比例相对较大，说明其服务业与旅游业相对较高。 三大产业均是稳步增加，第二产业增加相对

8、较高，工业化进程加快。 第三产业稳步增长，以滑雪和草原风光为特色的旅游业发展成为新的亮点 注解说明 城市介绍 -经济发展 2010年，全市规模以上工业总产值、工业增加值分别突破 800亿元和 300亿元，分别达到 878亿元和 302亿元，增幅分别达 29.88%和 16.1%。 2010年，五大工业主导产业均保持了较快增长。 装备制造业 产销两旺，累计完成增加值 39.7亿元，同比增长 26.17%； 新型能源产业 随着风电产业的加快推进，今年装机容量达到 374万千瓦，同时张、宣两大热电产能发挥和全市供热普遍推开， 电力热力产业再上新台阶，新型能源实现增加值 50.2亿元，同比增长 23.

9、4%； 矿产品精深加工业和食品加工业 平稳增长，累计完成增加值 135.3亿元和 62.3亿元，同比分别增长 13.24%和10.24%； 电子信息产业 随着国内外市场的强势回升，全市单晶硅产量达到 763吨，增幅实现翻番，电子信息产业完成工业增加值 4.8亿元，同比大增 53.26%。 总体上看张家口工业生产实现较快增长，经济实力明显增强，主要产业均呈两位数增长，产业结构明显提升。 注解说明 城市介绍 -经济发展 生产性投资比重逐步提高； 农业支柱产业进一步壮大，奶业成为新的经济增长点，初步形成了畜牧、蔬菜、果品三大农业主导产业 ； 工业以能源、钢铁等六大主导产业主导行业拉动作用明显，信息产

10、业、风电产业快速发展； 民营经济逐步壮大服务业加快发展，以滑雪和草原风光为特色的旅游业发展成为新的亮点，社区服务、房地产、物流、保险等新兴服务业比重提高，连锁店、超市等新型商贸经营方式得到推广。 城市介绍 -经济发展 2010年城市居民人均可支配收入达到 14649元，五年年均增长 11，电脑、汽车等反映消费结构升级的商品开始进入百姓家庭，居民住房条件进一步改善。 注解说明 02000400060008000100001200014000160002008 2009 201010689 12520 14649 张家口可支配收入 城市介绍 -经济发展 从数据上看房地产开发投资仍呈现快速增长态势，

11、但增速回落。近年来在张家口市城市化进程不断加快的大趋势下，房地产投资保持了快速发展态势。一至七月份，房地产投资增速位居全省第四，总量位居全省第六，高于承德、沧州、秦皇岛等市。一至八月份，张家口市房地产开发企业累计完成投资 140.75亿元，同比增长 36.7%，增速较上月下降 12.2个百分点，但仍较建设项目投资快 10.7个百分点。投资额占固定资产投资的 24.3%，较上年同期提高 1.5个百分点。 注解说明 截止到 2011年八月底，张家口市固定资产投资累计完成 578.89亿元，同比增长 28.5%，较上月提高 1个百分点。八月份当月完成投资 134.22亿元，占前八个月投资总量的 23

12、.2%。从投资构成上看：城乡建设项目投资 437.84 亿元，同比增长 26.0%。房地产开发投资 140.75亿元，同比增长 36.7%。 城市介绍 -经济发展 社会消费品零售总额增长快速。 2010年，张家口市社会消费品零售总额实现146.14亿元，比上年增长 12.1%。 其中，餐饮业实现零售额 23.03亿元，比上年增长 15.9%。目前，餐饮业是张家口市消费增长的热点，增幅居各行业之首 。 注解说明 05000100002008 2009 2010张家口 人均消费性支出 城市介绍 -经济发展 储蓄额的不断增加，说明了人民收入的增长，同时也反映了该城市投资渠道单一。 注解说明 截至 2

13、010年末，全市金融机构存款余额 1300.29亿元 ,比上年末增长 14.8%。城乡居民储蓄存款 848.15亿元，比上年末增长 17.1%。 小结 工业生产运行平稳，工业经济效益继续保持良好增势。 固定资产投资平稳较快发展。房地产板块增幅明显。 消费品市场活跃。 经济的稳定增长保证了当地社会的稳定性，逐渐提高了自身的消费能力；但投资渠道较为单一 3、未来规划 国家十二五规划 -打造首都经济圈 城市介绍 -未来规划 国家十二五规划纲要指出：推进京津冀、长江三角洲、珠江三角洲地区区域经济一体化发展，打造首都经济圈。 - 摘自 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 第 44页 这

14、是国家发展规划中首次写进“打造首都经济圈”，标志着这已是国家层面的发展战略，应该加强协调合作，全力做好落实。 2011年 5月在中国 廊坊国际经济贸易洽谈会上，由河北省提出的环首都绿色经济圈总体规划正式出炉，重点发展 张家口 、承德、保定、廊坊四市，力图以新兴产业为主导，建设高层次人才创业园区、 科技成果孵化园区 、新兴产业示范园区、现代物流园区，并要建设养老、健身、休闲度假、观光旅游、有机蔬菜、宜居生活基地。 城市介绍 -未来规划 全面承接北京产业转移 ,推进环首都绿色经济圈建设，核心是搞好产业规划。为此，总体规划在七大新兴产业领域谋划了一批基地，旨在通过吸纳承接北京产业转移，加快高端产业聚

15、集，促进区域内产业融合提升。 根据环首都绿色经济圈总体规划中的产业布局，将包含 三大高端装备制造业基地、三大新能源汽车基地、四大电子信息产业基地、六大新材料基地、九大新能源基地和九大生物工程基地。 绿色经济圈中的东南部平原地区以承接首都人口疏散，高端产业配套和专业性生产服务业发展为主。 西北部山地区域，以对接首都休闲商务、高端消费、高端旅游和特色林果农牧产品等特色产业发展为主。 4市的中心城区，以承接北京的现代制造业转移和积极发展生产业为主。 城市介绍 -未来规划 环首都经济圈建设目标在 2015年，主要经济指标比 2010年翻两番，地区生产总值由 2010年的 1196亿元达到 4784亿元，年均增长 31%以上；全部财政收入由 2010年的 200亿元达到 800亿元，年均增长 32%；城区总人口由 2010年的 165万人达到 300万人、年均增长 12.7%，城镇化率由 2010年的 33%上升到 60%、年均增长 5.4个百分点。 2020年，主要经济指标比 2015年再翻一番，地区生产总值达到 9568亿元，全部财政收入达到 1600亿元，城区总人口达到 400万人，城镇化率达到 70%