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1、杭州万象城开业商业计划书 甲级写字楼 酒店式公寓 总建筑面积近 80万平方米 近 24万平方米“购物中心” 14万平方米住宅“悦府” 甲级写字楼 3万平方米“柏悦”酒店 酒店式公寓 购物中心效果图 购物中心效果图 中庭效果图 室内效果图 实景照片 摄于 09年 11月 3日 实景照片 摄于 09年 11月 3日 实景照片 摄于 09年 11月 3日 目 录 1、杭州万象城购物中心招商过程及成果 2、杭州商业现状及未来发展远景 3、万象城购物中心开业面临的挑战 4、万象城购物中心开业计划 5、财务预算 第一部分、招商过程及成果 05年 8月 商业定位 06年 12月 23日 开工典礼 07年中始
2、 招商实施 07年 12月 14日 万象之夜 09年 10月 22日 万象雅集 项目规划阶段 招商筹备阶段 招商实施阶段 市场调研、项目定位 万象城购物中心工作过程 招商实施阶段 进入开业筹备阶段 时尚半主力店、国际品牌招商 百货公司、影院、超市招商 商业辅助设计、招商策略制定 零售、餐饮全面招商 租户装修 万象城购物中心工作过程 06年 12月 23日 07年中始 07年 12月 14日 09年 10月 22日 项目规划阶段 招商筹备阶段 招商实施阶段 招商实施阶段 开工典礼 招商实施 万象之夜 万象雅集 全新城区 未来 CBD 规模大过深圳项目 60% 多厅 影院 与目前城市单一商 业中心
3、错位 丰富的餐饮选择 真冰冰场 3口之家为主 消费型的城市 浙江人周末 消费休闲之都 杭州市地理市中心 市民呼吁“一站式” 购物中心 高端杭大， 中端银泰 均很成功 杭州最大 , 浙江最具影响力的 集餐饮、娱乐、购物、休闲与时尚生活体验为一体的 “一站式、家庭化消费”购物及娱乐中心 杭州除“西湖”之外，另一个游客必到之处 05年 8月 商业定位 06年 12月 23日 07年中始 07年 12月 14日 09年 10月 22日 项目规划阶段 招商筹备阶段 招商实施阶段 招商实施阶段 开工典礼 招商实施 万象之夜 万象雅集 05年 8月 商业定位 HIGH 高 LOW 低 SIZE(GFA, 万
4、 ) PRICE 价格SIZE 规模 涌金广场 西城广场 银泰百货 深圳万象城 （一期） 杭州大厦名店 本案 开业初 本案 调整后 1 5 10 15 06年 12月 23日 07年中始 07年 12月 14日 09年 10月 22日 项目规划阶段 招商筹备阶段 招商实施阶段 招商实施阶段 开工典礼 招商实施 万象之夜 万象雅集 05年 8月 商业定位 HIGH 高 LOW 低 MASS大众 HIGH END(DESIGNER) 设计师品牌 PRICE 价格FASHION 时尚 涌金广场 西城广场 银泰百货 港汇广场 深圳万象城 （一期） 杭州大厦名店 本案 开业初 本案 调整后 高万象城购物
5、中心工作过程 09年 10月 22日 项目规划阶段 招商筹备阶段 招商实施阶段 招商实施阶段 07年中始 招商实施 万象雅集 07年 12月 14日 07年始 招商实施 06年 12月 23日 开工典礼 开工典礼 万象城购物中心工作过程 06年 12月 23日 09年 10月 22日 项目规划阶段 招商筹备阶段 招商实施阶段 招商实施阶段 开工典礼 07年 12月 14日 万象之夜 万象雅集 07年始 招商实施 07年中始 招商实施 根据计划，先后对百货公司、影院、超市大店大品牌，时尚半主力店、国际品牌，和零售、餐饮品牌进行招商 截至目前，已完成约 97%的招租率 B2 B1 L1 L2 L3
6、 L4 L5 L6 B2 B1 L1 L2 L3 L4 L5 L6 B2 B1 L1 L2 L3 L4 L5 L6 B2 B1 L1 L2 L3 L4 L5 L6 B2 B1 L1 L2 L3 L4 L5 L6 B2 B1 L1 L2 L3 L4 L5 L6 B2 B1 L1 L2 L3 L4 L5 L6 B2 B1 L1 L2 L3 L4 L5 L6 万象城购物中心工作过程 06年 12月 23日 09年 10月 22日 项目规划阶段 招商筹备阶段 招商实施阶段 招商实施阶段 开工典礼 07年中始 招商实施 万象雅集 07年 12月 14日 万象之夜 07年始 招商实施 万象城购物中心工作过
7、程 06年 12月 23日 07年 12月 14日 项目规划阶段 招商筹备阶段 招商实施阶段 招商实施阶段 开工典礼 07年中始 招商实施 万象之夜 07年始 招商实施 09年 10月 22日 万象雅集 在距离购物中心正式开业前半年左右时间，主要面对租户和媒体举办第二次招商发布会，全面展示最新招商成果，通过 LV等重要品牌商家的亮相，开业时间的公布， 10年亚洲冰上邀请赛的承办，提升价值，提振信心，促进签约的冲刺，巩固形象、凝聚人气，形成开业期待： 以一次非常江南的堂会形式，表达万象城努力融入杭州，懂得杭州的态度，呈现一个非常杭州的我们 “ 万象雅集” PARTY暨品牌发布会 MIXC &FR
8、IENDS PARTY 2009.10.22 杭州凯悦酒店 “ 万象雅集” PARTY暨品牌发布会 “ 万象雅集”恭迎品鉴 下午 15： 30，一切准备就绪，静静地等待 等待着悉心料理的食物 等待着送上精心准备的礼物 等待友人们的到来 等待朋友相聚的一刻 等待着专注的神情 等待舞台灯光亮起 缓缓道出有朋自远方来的喜悦，吴侬软语绕梁 弦动、心动、指尖撩拨出的回味悠长 一盏灯、一壶茶、叙一段衷肠，聊众生万象 墨色如黛，舞万象精彩 讲述一段和友人相遇相知的故事 开启一个包罗万象的时代 预约一场 2010年夏天的冰上盛宴 2010年春夏，万象城购物中心GRAND OPENING 至此，万象城已完成约
9、97%的招租率，将于 2010年春夏正式开业 第二部分、杭州商业现状及发展远景 庆春商圈 延安路商圈 吴山商圈 湖滨商圈 武林商圈 万象城 杭州市区主要商圈分布 庆春商圈 延安路商圈 吴山商圈 湖滨商圈 武林商圈 万象城 杭州商业发展现状 商业发展现状： 杭州商业市场繁荣，成功商业项目是中国零售业的典范 杭州及周边城市消费能力强，众多品牌的销售记录在全国名列前几位 杭州商业物业形态落后，经营形态单一，虽然商业面积在扩大、数量在扩张，但还是以传统百货业为主，缺乏真正意义上的综合性购物中心 商圈分布集中，目前是单一中心，武林商圈占据绝对主导地位，交通拥挤，未来发展空间受到限制 城市的扩张、钱江 C
10、BD的打造，地铁的建设，汽车时代的到来、房地产的繁荣为未来城市多个商业中心提供了机会与可能 百货 杭州大厦 银泰百货 西湖名品街 杭州解百 A楼 B楼 C楼 D楼 武林店 西湖店 庆春店 地址 武林广场 1号 延安路 530号 解放路 251号 开幕时间 1989 09.9.25 09.4.25 1998 08.4.30 09.4.10 05.10.10 1992 营业面积 平方米 5万 4.2 3.5 31,500 1.8 33,000 楼层 7 7 8 5 10层 6层 6层 A楼 3层， B楼 4层，新世纪 7层 定位 高端奢华品质 精致家居生活 年轻个性潮流 年轻时尚 奢侈品消费 25
11、-50 商场档次 /主要业态 服装、化妆品、家 用、餐饮 家用 运动休闲 中档 /中高档 高档 中、低档 客户群特征 定位高端消费群体，针对杭州及周边 城市最具消费力的中高收入人群 追求时尚个性 的年轻人群 35岁以下追求时尚的年轻人、新型家庭， 尤其是年轻的女性消费者 中高收入人群 体量大、业种丰富，杭州本地消费者为主 2008年度营业额 亿元人民币 38.05 特征分析 成立时间早，在杭州人心目中的地位牢固，定位高端，入住率高。 实质仍为百货公司 知名度高。商场人流量大。中档服饰销售优异。 进一步增加配套业态。 地理位臵优越。建筑风格体现古典与现代。 未来发展 杭州大厦商贸旅游综合体： 计
12、划投资约 20亿元，形成建筑面积 21万平方米的商业商务楼群；开发地下经营空间（即武林广场地下商城），新增商业面积 10万平方米；未来几年将整个商场面积扩大至 600,000平方米，建成杭州大厦商贸旅游综合体 连锁发展战略： 采用不断开店，抢占有利地形和时机的战术。计划三年内在浙江开出 20家左右的门店，填补浙江无大型百货连锁店的空缺，实现其立足浙江，走向全国的战略。 新湖滨规划： 三年后，湖滨名品街将扩大 3倍，成为集购物、餐饮和娱乐为一体的体量巨大的 SHOPIING MALL。 与元华合为一体 杭州现有主要商业项目分析比较 钱江新城 CBD商圈 延安路商圈 湖滨商圈 吴山商圈 庆春路商圈
13、 武林商圈 城西商圈 世纪联华祥符购物中心 下沙商圈 滨江商圈 杭州未来主要商圈分布 现有成熟商圈内仍在不断扩张，竞争更趋激烈 杭州大厦规划成为商贸旅游综合体，计划北扩。银泰入股湖滨名品街，不断丰富经营业态，提升消费档次。 城西商圈：业态定位以日常生活的服务性商业为主 城西的商业以西城广场为中心，聚集各种业态，使城西商业氛围已经比较成熟。 三墩、申花路等热点板块的逐步形成，将吸引着大量的商业投资。如沃尔玛、银泰百货、世纪联华祥符购物中心等。 钱江新城：成为另一城市商业中心 以写字楼、大型购物中心为主。钱江新城区位特征决定了其未来的发展将与商业物业密不可分，并具有定位高、体量大、综合性功能强，以
14、及大品牌开发商运作的特点。 滨江商圈：业态定位于社区商业服务中心 预计 2010年将有 23万常住人口的容量，将催生对商业配套的大量需求。 下沙商圈：以消费型商业为主的业态 高新企业与大学城是该区域的两大主流元素，下沙高科技产业园区集中了大量的企业和人才。数十万人的校园及开发区消费群成为该区域的客源基础。 杭州未来主要商圈分布 年期 项目名称 所在区域 商业建筑面积 2009 杭州大厦 武林广场 现 A-D楼营业面积 12.7万 计划投资约 20亿元，形成建筑面积21万平方米的商业商务楼群；开发地下经营空间（即武林广场地下商城），新增商业面积 10万平方米；未来几年将整个商场面积扩大至600,000平方米，建成杭州大厦商贸旅游综合体 2010 浙江环球中心 武林广
