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1、蔡庄项目市场定位报告 Part 1 宏观背景 Part 2 区域房地产市场 Part 3 地块价值研判 Part 4 产品定位与建议 Part 5 规划及推盘建议 目录 Part 6 经济效益测算 Part1 宏观 背景 政策背景 中国人民银行昨日 (11月 30日 )宣布，自 2011年 12月 5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点，为近 3年来首降。 央行宣布下调准备金率，主要是考虑到当前准备金率实际水平较高、外汇占款减少等导致了银行流动性偏紧，以致银行的信贷投放能力受到了制约。准备金率的下调有利于缓解银行流动性压力，促进货币信贷合理增长。 金融政策 土地政策 土地
2、闲置满两年无偿收回 12月 1日，国土资源部公布 闲置土地处置办法 (修订草案 ) ，并公开向社会征集意见。修订草案规定，未动工开发建设，土地闲置满 2年，经批准后可无偿收回土地使用权。 根据修订草案，闲置土地是指土地使用者依法取得国有建设用地使用权后，未经原批准用地的人民政府批准，超过约定、规定的期限未动工开发建设的国有建设用地。 以下三种情形，也可以认定为闲置土地：国有建设用地有偿使用合同或者划拨决定书未约定、规定动工开发建设日期，自国有建设用地有偿使用合同生效或者划拨决定书核发之日起满 1年未动工开发建设的；已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资
3、额不足 25%，且未经原批准用地的人民政府批准，中止开发建设连续满 1年的。 修订草案规定，构成闲置土地的，县级以上地方国土资源主管部门应当下达 责令限期动工通知书 ，土地使用者接到通知书后，应当在 3个月内动工开发建设。 按地价 20%征闲置费 修订草案规定，县级以上地方国土资源主管部门应当与土地使用者协商，共同拟订闲置土地处置方案，闲置土地处置方案可以选择下列方式：延长动工开发建设期限，改变土地用途，安排临时使用，协议有偿收回国有建设用地使用权，置换土地。 修订草案还规定，国土资源主管部门与土地使用者协商未能就处置方式达成一致的，土地闲置满 1年的，经批准后可按土地出让或者划拨土地价款的
4、20%征缴土地闲置费；未动工开发建设，土地闲置满 2年的，经批准后可无偿收回土地使用权。 对依法收回的闲置土地，可以依据国家土地供应政策，确定新的土地使用者开发利用；纳入政府土地储备；对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由县级以上地方国土资源主管部门委托有关单位组织恢复耕种。 房地产政策 李克强 : 要坚持遏制住房价格过快上涨 12月 1至 2日，国务院副总理李克强在天津考察时指出，要坚持实施遏制住房价格过快上涨的政策措施，巩固调控成果，扎实推进保障性住房建设和改造，增加普通房供应，促进房地产市场健康发展和人民群众住有所居。 同时，要加快全国城市个人住房信息系统的建设和联网工作，为保障
5、房公平分配、房地产调控、相关制度改革奠定基础。 他强调，要加快完善保障房分配、退出和监管制度，确保公开公平公正，坚决纠正和打击各种违规行为，真正让住房困难的中低收入群众得到实惠。 另外，李克强在天津公租房建设工地视察时表示，住房对群众是大事，要把好检测验收这“最后一关”，把质量可靠地住房交付群众使用。 上述观点在李克强日前进行河北考察保障房建设时亦曾表示：明年还会继续实行目前的抑制房价过快上涨的政策，并在保障性住房的质量、公平分配上加强监管。他强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。 政治角度 南阳是河南省 第三大城市
6、 ，河南省省域次中心城市， 豫西南政治、经济、文化、教育、科技、物流、 交通中心 ，中原经济区主体区和连南启西的 重要支点 。 南阳位于豫、鄂、陕三省接合部 南阳市处在武汉、郑州和西安三大都市圈的中间地带 介于长江经济带和亚欧大陆桥的中间 地理区位优势十分突出，城市发展的潜力和空间极为广阔 启示 南阳市地理位置的独特性，给这座城市带来机遇与挑战，如何整合优势资源，充分挖掘城市潜力，成为南阳市建设文化强市，工业化强市的根本所在， 对于房地产来讲，城市的发展，必定带动房地产的繁荣，为本项目提供良好的发展平台。 南阳房地产大势 南阳房地产大势 政治角度 2012中华人民共和国第七届全国农民运动会将在
7、南阳召开。南阳城市基础设施建设将发展迅猛，城市服务功能将会明显增强。 启示 农运会的举办将使南阳的城市建设增速，城市框架拉大，基础设施、服务功能显著增强， 本项目应认清形势，抢抓机遇，顺应城市发展，明确自身项目定位。 房地产市场发展 南阳房地产市场正处于快速发展阶段 国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均 GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。 南阳房地产市场正正处于快速发展阶段，逐步向以质量为主的改善需求方向迈进。 房地产市场发展 城市化率 90% 房地产发展特征 启动期 快速发展 稳定增长 平稳、 市场饱和 城市化速度 初步城市化 低速发展期 高速发展期 稳定发展期 南阳房地产市
8、场随着城市化进程的推进，未来将有很大的发展空间 房地产发展基本规律也揭示，当一个城市（地区）城市化率到达 30%后，其房地产市场发展将会逐步呈现快速成长态势；城市化率达到 90%后，房地产发展将趋于平稳，市场空间接近饱和状态； 到 2010年底，南阳市的城市化程度为 38.9%，这说明南阳市的房地产业正处于快速发展的加速阶段，结合其稳定的经济增长 ,在未来城市化发展过程中，南阳房地产将会有很大的发展空间。 房地产市场发展 市场类型 市场特征 消费特征 竞争特征 产品特征 不成熟市场 经济性 或 目标性 开发模式，主要考虑客户群体消费能力，容易形成高端、低端两极分化 改善 居住空间 、应对人口结
9、构的演变或追求身份的认同等，两极分化 缺乏竞争，主要体现在户型、物业管理等方面 产品单一化，主要注重住宅空间布局的和整体物业环境的改善 半成熟市场 多元化 开发模式，依据城市整体环境的改善而逐步演变，以适应城市中坚阶层需求，开发体量开始提速 改善 居住环境 ，满足依附于城市生活与发展的理性需求特征明显 主要体现在地段、配套、生活环境等方面 在物业类型变化的同时，产品同质化明显，但仍以自居型为主 基本成熟市场 市场细分 特征明显，以满足不同层次的客户群体需要，开发主要在于引导不同圈层群体的消费观念，开发体量加速 需求 多元化 ，理性需求与感性需求并存，并逐渐向社会圈层靠近 竞争要素多样，理性元素
10、感性诉求化特征明显 产品快速向多元化发展，投资型、过度型等多类产品出现吸引更大圈层的关注 成熟市场 土地价值的增长带来急速的 版块运动 ，市场开发主流整体倾向于高端物业，物业层次提升，并向更大的领域分流，开发体量迅速膨胀 需求 品质化 ，大量二、三次置业群体的出现，对理性、感性需求均有了质的提升 版块价值竞争明显、其次主要为物业特色及附加价值等方面 多元化产品不断升级，在保持创新的基础上，产品的品质逐渐成为主要因素 高度成熟市场 土地的稀缺性决定市场的衰落，开发的主要考虑方向是 利益的最大化，在此基础上决定物业组合模式，开发萎缩 主要为价值的认同，逐渐回归到 居住空间 层面 缺乏竞争，主要在于
11、价格能否符合消费的适应性 受圈层的影响，产品发展逐渐回归单一化 南阳房地产市场目前处于半成熟市场向基本成熟市场过度的阶段，下一步的发展方向将由“多元化”向“市场细分”的方向迈进 启示 在城市建设、房地产市场细分尚未成熟的阶段，南阳房地产市场由半成熟迅速向基本成熟市场过度的特征，将引导客户更关注居住环境的改善与依附于城市生活与发展的理性需求。 这对项本案来讲，如何引导置业群体认清形势，帮助所辐射阶层在这座城市真正找到自己的定位，将是非常关键的命题。 可以发现，本项目具有很好的发展契机，具有良好的市场前景。但须注意的是，现阶段投资和消费市场亟待激活。 南阳市居民购买力有了较大水平的提高，消费需求逐
12、年上升；居民开始追求较高的生活水准，多样化的生活方式；这也将是推动房地产市场结构性调整的内因。 南阳市房地产市场将在这种内因的驱动下，逐渐摆脱原有较为落后的发展框架，开始进入健康成长期；房地产市场整体发展将更趋向于现代化、人性化、个性化、多元化，并逐步向成熟的房地产市场格局靠拢。 宏观经济大势向好，经济增长较为稳定 综 述 普通住宅供求关系 18.3512.87 11.9622.19 20.8 22.347.6205101520252 0 1 1 年1 月 2月 3月 4月 5月 6月 7月0123供应量（万） 成交量（万） 供需比数据来源：南阳房地产信息网 2011 年 1-7月普通住宅 总
13、供应量 116.13万，成交量为 84.28万 ，全市呈现供大于求的局面。 3-6月份，新增供应量稳步增长，但进入 7月份淡季之后，新增供应量显著下滑，楼市成交量陷入低迷状况。 2011年 1-7月份南阳市普通住宅供求走势图 普通住宅成交均价 南阳近期商品住宅均价走势3355.313425.173218.903056.302737.000200040002 0 1 1 年1 月 2月 3月 4月 5月 6月 7月均价（元/ ）2487.172979.22011年 1-7月份，南阳市商品房住宅价格保持较快的上涨趋势，涨幅达 618.31元 / 。在本地刚需人群较多的市场驱动下，预计未来价格仍有上
14、涨动力。 数据来源：南阳房地产信息网 住宅行政区分析 行政区 套数 面积 均价 卧龙区 812 94992.67 2519.67 宛城区 185 22173.65 2462.48 高新区 391 44273.50 3964.30 合计 1388 161439.82 12月各行政区住宅签约明细表 12月住宅签约面积区间明细表 面积段 套数 面积 均价 180 80 18109.49 2751.15 合计 1388 161439.82 1 2 月各行政区住宅签约套数59%28%13%卧龙区 宛城区 高新区1 2 月各行政区住宅签约面积59%27%14%卧龙区 宛城区 高新区上表为 2011 年 1
15、2月南阳市各行政区住宅签约明细表 ， 12月各行政区签约总套数为 1388套 ，日均签约 45套 ，比上月增加 58套。 签约面积161439.82 ，日均签约5208 ， 环比增加16148.07 。成交面积以90-140 两房、三房为主，而 90 小两房及紧凑型三房需求量也较大，可进行适度创新。 住宅行政区分析 050010001500卧龙区 宛城区 高新区 全市11月12月上图为 2011年 11月 -2011 年 12月南阳市各行政区住宅签约套数对比图， 12月份各行政区总签约套数 1388套，比 11月份增加 58套。其中卧龙区签约 812套，环比增加 349套。宛城区签约185套，环比减少 125套。高新区签约 391套，环比减少 166套。 050000100000150000200000卧龙区 宛城区 高新区 全市11月12月上图为 2011年 11月 12月南阳市各行政区住宅签约面积对比图。 12月份各行政区住宅总签约面积为 161439.82 ，比 11月份增加 16148.07 ，环比上升 12%。其中签约面积最多的是卧龙区，达到94992.67 ，较上月增加
