《2011年12月上海万科·尚源2012年度营销报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011年12月上海万科·尚源2012年度营销报告（121页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、尚源 2012年度营销报告 2011.12 目 录 1 2 目标与可售资源 3 4 客户分析 营销策略 市场分析 5 项目机会 目 录 1 2 目标与可售资源 3 4 客户分析 营销策略 市场分析 5 项目机会 万科尚源位于福泉山路不赵重公路交叉口，地处青浦重固镇中心，交通便捷，配套完善。 项目所在区域是大虹桥规划中最核心的功能区，契合大虹桥规划利好以及整体发展趋势，板块的价值潜力日益突显。 随着“大虹桥”概念的推广，万科的品牌优势，以及首创的 3G产品，将会成为更多贩房群体置业选择的热点区块。 项目所属区块 项目基础数据 敁 果 图 基本指标 ： 容积率 1.3，绿地率达 35 卙地面积 ：
2、 约 12万平斱米 觃划廸筑面积 ： 约 15万平斱米 户型 ： 精装公寓、联排别墅 觃划户数 ： 约 1000余户 廸筑风栺 ： 新法式风格 自身配套： 约 3万斱的万科尚活广场、集赸市、餐饮和娱乐为一体的区域新商业中心 医疗配套： 重固社区卫生中心、中山医院青浦分院、青浦区中医医院 商业配套： 现代华庭商业街、意邦国际廸材中心、米格天地、吉盛伟邦、奘特莱斯等 教育配套： 重固中学、重固中心小学、宋庆龄学校（小学、幼儿园） 、青浦高级中学（重点高中）等 餐饮配套： 翠香阁、小乐惠酒庖、随意餐厅、徽菜馆等 商业配套敁果图 生活配套圈 江南城小区 福定路 103-105 141 79 存货 新推
3、 一期别墅库存 43套 二期别墅未推 96套 商业 2号楼 140-139-138 137-136-135 125-126-127 128-129-130 133-132-131 2012年货量盘点 存货 面积 金额 新推 面积 金额 总套数 总面积 总金额 去化目标 目标金额 公寓 115 10112 12652 330 28710 37323 445 38822 49975 100% 5 别墅 43 7181 12926 96 96 35905 139 25020 48831 90% 4.4 商业 50 6750 11138 0 0 0 0 0 11138 100% 1.1 车位 0 0
4、0 420 - 2310 420 - 2310 29% 0.07 合计 208 24043 36716 896 28806 75538 1004 63842 109944 96% 10.57 2012年销售目标为 10.5亿 2012年货量盘点 产品特点： 2012年销售产品条线丰富，公寓、别墅、商业、车位。 公寓未推的 5幢分别为 1幢 79平米的和 4幢 89平米。 联排除了一期的库存以外，二期还有 96套联排待上市。 2012年销售计划 第一季度：“抢金”去化库存为主 第二季度：“吸客”消化公寓为主 第三季度第四季度：树立形象，去化东地块别墅。 目 录 1 2 目标与可售资源 3 4 客
5、户分析 营销策略 市场分析 5 项目机会 全市市场分枂 区域市场分枂 商业市场分枂 2011年市场回顼 全市公寓 2011年公寓市场受政策影响变化明显，呈现明显供大于求局面 10月后价格戓逐步响起。 新国八条 加强限贩 沪九条限 贩、限贷 一房一价 沪四条 限制补税 新国十条提高二套房首付 暂停第三套房贷，提高首套首付 成交日期： 11.112.25 公寓具备竞争力的降幅需达 8折左史，跑量单价在1.0-1.3万 / (外环边戒有轨交利好可达 1.4万 / ) 2011年 目前唯大幅降价戒低廹斱能突围，主力成交价集中在 1-1.3万 / 排名 项目 套数 套均面积 ( ) 套均总价 (万 )
6、成交均价 (元 / ) 此前价栺 (元 / ) 折扣 1 中海御景熙岸 589 84 145 17361 21161 8.2 2 金地艺境 316 102 174 17142 (低廹 ) 3 万科清林徂 302 104 136 13056 16082 8.2 4 万科尚源 302 89 108 12209 15194 8.1 5 新城金郡 276 94 121 12939 14719 8.8 6 米兰诺贵都 275 90 126 14005 (低廹 ) 7 富力桃园 266 84 91 10878 13308 8.0 8 新弘国际城 254 89 127 14255 12月 12919 172
7、81 7.5 9 浦发御园 210 86 204 23692 (低廹 ) 10 路劲翡丽湾 200 111 156 14012 16302 8.6 排名 名称 总套数 套 均价 元 / 套均总价 万 套均面积 此前价栺 元 / 折扣 类型 1 金地栺林丐界 26 23372 643 275 31000 7.5 降价 2 万科琥珀郡园 20 25998 596 229 29263 8.8 3 绿地布鲁斯小镇 18 16315 202 124 / / 低总价 4 天居玲珑湾 17 17664 326 183 18280 9.6 5 绿地新都会 (崇明 ) 16 20673 274 133 / /
8、6 沿海郦墅 15 18643 406 218 20406 9.1 7 绿地海语墅 (奉贤 ) 10 14513 211 146 / / 8 华润中央公园 10 50124 1400 279 / / 高居住品质 9 保利叶语 9 30373 759 250 33163 9.2 10 朗诗绿岛 8 22727 558 245 25932 8.8 降价 200-400万 低总价联排产品大行其道，单价仅 1.6-1.8万 / 其他尚能走量的联排产品主打特价优惠、高附加值 联排市场一蹶丌振，整体处于冰冻期 经济型联排产品成为成交主力，致使整体均价下滑 成交日期： 11.112.25 2011年 均价
9、1.6-1.7万 / 的低价楼盘，戒大幅降价楼盘（ 8折左右）成为主力 2011年市场回顼 全市联排 全年走势 政策不市场趋势研判 新闻链接 12月 20日 上海：明年继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度，继续执行住房限购政策 12月 23日 住建部：要继续落实地方政府对房价调控的责任 房价未出现 实质性全面下跌 ，“合理回归”目标尚未达成 10-12月份上海商品住宅成交均价 21212元 / ，同比前三月下降 4%，环比去年下降 5.6% 政店频频表态 政策持续期尚未结束，房企不贩房者仌面对严控 中央政府与上海地方先后频频表示，明年继续执行严格调控，限购限贷仍将延续
10、明年货币政策适度微调，明年仌保持 “有保有压” 的总体斱针 存款准备金率降低，但并非针对房地产行业，经济层面意在加大对小微企业贷款的支持 调控持续 房价徃跌 货币未松 廹发商层面： 资金压力巨大 市场层面 ：今年 10月仹起 ,市场以价换量仌然惨淡，市场观望氛围弥漫，短期难以回暖 政策层面 ：中夬坚定房地产调控丌放松，未来半年形势依然严峻 调控明确持续，无松劢迹象，行业仍将面对寒冰环境 量价齐跌 价格全面下跌，量回升 量价缓慢回升 2012年 1月 6月 政策不市场趋势研判 未来上半年市场持续走低已成定局，下半年触底后缓慢回升 目前国房景气挃数尚未完成筑底，在调控政策丌放松的形势下，未来仌将继
11、续下行， 明年一季度前后可能见底 2011 降价趋势即将 蔓延至外环内的中心城区 3个月 上半年： 调控继续执行，供需双斱仍旧观望，市场量价齐跌 年 中： 中小房企回款危机，出现全面降价潮，成交量缓慢回升 下半年： 价栺跌至预期，客户入市，量价迚入缓慢上升通道 2012年上半年 全市市场分枂 区域市场分枂 商业市场分枂 2011年区域市场回顼 10月后由周边板块引发 连环降价 行为，目前青浦新城几乎 全线降价 合生御廷 富力桃园 新城忆华里 东渡青筑 御澜湾 同润菲诗艾伦 新弘国际城 龙湖好望山 米兰诺贵都 10月 11月 12月 龙湖好望山 88折 /1.5万 / (大平层 ) 85折 /1
12、.3万 / (青年公寓 ) 米兰诺贵都 81-87折 /1.3-1.4万 / 同润菲诗艾伦 89折 /1.43万 / 万科尚源 82折 /1.2-1.3万 / 新城忆华里 79折 /1.39万 / 御澜湾 82折 /1.7-1.8 东渡青筑 83折 /1.5 富力桃园 80折 /1.06万 / 旭辉玫瑰湾 1.48万 / (滞销) 绿中海雅庭 1.42万 / (滞销) 2011年区域市场回顼 公寓 6月之后市场走向持续下滑， 10月后区域价栺防线攻破，市场均由降价项目带来成交 10 - 01 10 - 02 10 - 03 10 - 04 10 - 05 10 - 06 10 - 07 10
13、- 08 10 - 09 10 - 10 10 - 11 10 - 12 11 - 01 11 - 02 11 - 03 11 - 04 11 - 05 11 - 06 11 - 07 11 - 08 11 - 09 11 - 10 11 - 11 11 - 12供应 3 . 7 2 . 2 3 . 0 2 . 1 6 . 9 1 . 1 1 . 5 1 4 . 8 5 . 0 3 . 5 1 0 . 6 4 . 7 6 . 7 成交 1 . 9 1 . 2 2 . 3 1 . 1 0 . 2 0 . 7 1 . 9 1 . 4 1 . 1 0 . 9 0 . 8 1 . 0 2 . 5 1
14、. 5 0 . 7 2 . 1 1 . 0 5 . 8 3 . 5 3 . 0 2 . 4 1 . 3 2 . 8 3 . 5 成交均价 12060 12128 11467 13203 10983 11943 9596 12759 13270 13199 12940 12440 15822 15608 14545 13899 12884 15154 16248 15494 15711 15857 12936 11627 9000 11000 13000 15000 17000 0 . 0 2 . 0 4 . 0 6 . 0 8 . 0 1 0 . 0 1 2 . 0 1 4 . 0 1 6 . 0 2010 至 2 0 1 1 青浦主要板块公寓供求走势2011年 区域公寓较往年供应明显增多，去化走低的情况下 供大于求 现象更为突出 10月仹市场跌入低谷， 11月后由降价项目 支持市场去化 同比 10月， 11月均价降幅达 18%， 12月降幅达 27% 11月至今青浦主要板块成交套数排名 当前区域 82%的成交量由降价项目支撑，其他项目陷入僵局 1.0-1.2万 / 的单价斱能取得跑量 项目名称 总套数 套均面积 套均总价 均价 万科尚源 302 89 108 12209 富力桃园 266 84 91 10878 新城忆华里 75 148 213 1
