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1、盛世豪庭营销策划 沟通稿 2010-03-20 thought would like Location 思 想 定位 上周，我们初步了解了昌盛集团旗下东胜区的项目，此次我们仅凭这一初级印象对项目提出一些想法，与贵公司领导进行方向型的沟通与商榷。 作为乙方公司，我们对于本案思考的重点是如何在既定时间内协助甲方创建品牌，回笼资金，实现利益最大化，第一时间掌握市场动向，将风险最小化。基于此出发点，我们运用团队的丰富地产经验，结合本案特征展开工作，形成了初步的定位及推广思路，在此与开发商做初次汇报及讨论。 前言： 4 关于环境 关于项目 关于我们 本次沟通的主要内容 宏观市场 篇 本篇纲要 PART
2、1 2010年房地产相关政策 PART 2 宏观市场市场总结及导向 各地当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的 70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。 从今年 4月 1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开工、竣工申报制度。开发商应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购臵活动。 根据国土资源部通知，土地出让时，竞买保证金不得低于出让最低价的 20%。土地出让成交后，必须在 10个工作日内签订出让合同，合
3、同签订后 1个月内必须缴纳出让价款 50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。 国十九条重点内容 近期房地产相关政策 宏观市场 篇 本篇纲要 PART 1 2010年房地产相关政策 PART 2 宏观市场市场总结及导向 政策内外解读 宏观市场导向 在建项目因土地稀有而产生捂盘惜售或价格抬升，现有土地拥有者提高土地使用价值，用高端产品使地块实现最大的价值。市场逐渐走向两极分化趋势。 资产阶级成为我们的主力群体。 微观市场 篇 本篇纲要 PART 1 鄂尔多斯东胜城市概况 PART 2 东胜房地产情况及动态分析 PART 3 东胜房地产市场问题及出路 一、宏观市场分析 （
4、一）鄂尔多斯市概况 鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，地处鄂尔多斯高原腹地，与钢城包头以及首府呼和浩特隔河相望。 全市辖东胜区、康巴什等 8个旗区，总面积 8.7万平方公里，总人口 150.4万。其中东胜区城市规划面积 161平方公里，总人口 42.7万。与包头、呼和浩特。构成了金三角 鄂尔多斯市，一个国家级 能源基地 城市正蓬勃发展。 1、能源 作为能源基地，鄂尔多斯市拥有众多的自然资源。 其中，煤炭全市已探明储量 1496亿多吨，约占全国总储量的 1/6，东胜 神府煤田，是世界七大煤田中最大的一个。 另外，石油、天然气、油页岩、天然碱、芒硝、食盐、泥炭等资源储备丰富。 2、人口 2008年
5、底，鄂尔多斯市全市城镇化率达65.4%，城镇化进程的加快是鄂尔多斯市房地产持续发展的基础。 东胜区工业工业迅速发展，进城务工人员增多，东胜人口将继续增加。 未来十年东胜区规划人口总数为 300万人。 1 4 6 . 6 64 1 . 6 41 4 9 . 54 2 . 4 51 5 0 . 44 2 . 7158441 6 8 . 4500204060801001201401601802004年 2005年 2006年 2007年 2008年鄂尔多斯市人口数(万) 东胜区人口数( 万)3、城市规划 鄂尔多斯市城市发展战略 ：国家西部重要的能源重化工基地管理中心，产业服务中心；蒙中经济区南部中心
6、城市；富有地产文化和民族特色的旅游城市；市政治经济文化中心。 4、城市交通 截止 2008年，全市通车总里程超过 1.3万公里，其中，高速公路 232公里，一级公路 71公里，二级公路 1157公里、铁路 686公里。康巴什新区的飞机场和新区火车站，将进一步优化鄂尔多斯市与其他城市的交通连接。 （二）经济发展概况 1、地区 GDP发展情况 鄂尔多斯市经济发展快速，地区 GDP从 04年的 380.4亿上升至 2008年的 1560多亿，位居全区第三。按可比价格计算， GDP年均增长速超过 40. %，增速位居国内城市的前列。 380.4550.1800120015600200400600800
7、100012001400160018002004年 2005年 2006年 2007年 2008年地区G D P ( 亿元)260003700052140790009285601000020000300004000050000600007000080000900001000002004年 2005年 2006年 2007年 2008年人均G D P ( 元)鄂尔多斯市人均 GDP从 2004年的 26000元， 2008年增长到约为 92856元，约合11700美元 ，人均 GDP平均增长率保持在20%以上。 历年地区 GDP增长情况 历年地区人均 GDP增长情况 2、城镇居民收入与支出分析
8、可支配收入 5年来年增长近 18%，消费支出连续 5年增长超过 10%，表明城镇居民销售能力和消费意识在增强。 可支配收入和消费的变化情况，表明市场朝有利于房地产销售方向发展 552039751102510147130001200817000158341943517387020004000600080001000012000140001600018000200002004年 2005年 2006年 2007年 2008年可支配收入 消费支出3、产业结构 自 2004年至 2008年，鄂尔多斯市第三产业占 GDP的比重不断上升，服务业和工业发展对城市经济增长的拉动作用不断增强。目前鄂尔多斯市正向
9、现代城市方向发展，经验表明此时期基础设施、住房等产业发展迅速。 10.50% 7.50%5.70% 4% 3.20%59.40%52.40% 54.30%52% 58%30.10%40.10% 40% 42% 38.80%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2004年 2005年 2006年 2007 2008第一产业 第二产业 第三产业4、固定资产和房地产开发投资发展情况 2004年以后，固定资产投资年增幅均在 50%以上； 2004年以后，房地产开发投资幅度超过 140%。 68.56262.74403.76108501070.2020040060080010
10、0012002002年 2004年 2005年 2006年 2007 2008固定资产投资( 亿元) 微观市场 篇 本篇纲要 PART 1 鄂尔多斯东胜城市概况 PART 2 东胜房地产情况及动态分析 PART 3 东胜房地产市场问题及出路 目前市场的开发结构 2008年，鄂尔多斯市房地产业开发量达到600多万平方米，与包头市基本持平，是呼和浩特市的 70%。其中普通商品房开发占总开发量的 70%左右，经济适用房占 20%左右，廉租房仅占总开发量 0.5%。 开发量比例（%）廉租房经济适用房普通住宅高档住宅廉租房 经济适用房 普通住宅 高档住宅 开发量比例（ %） 0.5 20 70 9.5
11、2009年之前市场的开发结构 80平方米以下住宅仅占住宅总供应量的 1.6%，80 120平方米的住宅 占 住 宅 供 应 量 的63.5%， 120平方米以上的住宅占住宅供应量的34.9%。 在预售方面 ， 80平方米以下的住宅预售率为 100% ， 80120平方米的住宅预售率达到 80.5%， 120平方米以上住宅预售率达到55.5%。 0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %9 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 1 0
12、. 0 0 %1 2 0 . 0 0 %8 0 以下 8 0 1 2 0 1 2 0 以上0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%110%产品比例（% ）住宅预售比例（% ）80 以下 80 120 120 以上 产品比例（ %） 1.60% 63.50% 34.90% 住宅预售比例（ %） 100% 80.50% 55.50% 2009年之后的变迁 2009年，全国的地产回暖，东胜地产调整了路线，进一步走向高端市场。 主力户型从原来的 80平米 130平米变成了 100平米以上的中大户型。 产品类型从最为普通的住宅走向了带有风格和“主义”的中高端住宅或是公寓。 产品
13、价格从无理由的“升值”到有理由的“价值”。 房地产市场的价格走向 2006年至 2007年是鄂尔多斯房地产市场价格变化最大的一个时间段。市区内的房价也在这一时期完成了从平均 1000 2000元 /平方米到平均 2000 4000元 /平方米的过度。 2008年至 2009年完成了从平均 3000 4000元 /平米到平均 50006000元 /平米的过度。城市扩容、城市化进程、改善现有居住环境、非理性消费及外来人口等几个因素综合作用，致使现有需求极大的超出供给，进而造成房价的上涨。 1646213128703454430005001000150020002500300035004000450
14、02005年 2006年 2007 2008 2009住宅平均销售价格( 元/ 平方米)东胜房地产小结 市场现状 09年之前的房地产项目专业化程度不高，开发主要以本地开发企业为主，外来企业不容易进入市场 。项目案场管理不完善，销售控制力不足，一定程度上影响了项目形象。 09年之后，有一部分外来开发商（例如太古集团等）进入东胜市场，同时东胜当地开发商也意识到了以前的不足，从产品规划到后期营销的过程当中开始使用外来力量，使得东胜的地产逐渐成熟起来。 城市改造发展进程推动房地产走向居住、配套、商务、娱乐消费全面发展的城市综合体。 房地产市场以普通住宅为主，占房地产总量的 80%左右；普通住宅 08年
15、以前以多层为主， 08年以后的新建项目高层、小高层为主。 区域市场走势 1）区域市场内，有较强的消费能力； 2）城市整体规划和最几年东胜的经济发展使得东胜的市民对房产的需求巨大，短期内市场会持续繁荣； 3）东胜市民对于普通住宅的需求已经不是目前市场的重点，绝大多数的购房动机是以改善生活质量和资金形式转化（投资行为）为主，所以真正的高端项目才是市场宠儿，价格仍会随着市场产品类型的调整而上升。 4）随着东胜市场近年的疯狂发展，人们从最初的盲目投资逐渐的向理性投资转化，性价比也成为人们考虑的重点因素之一，价格的无理由虚高越来越站不住脚。 东胜房地产小结 东胜区住宅版块市场分析 目前鄂尔多斯东胜区的房地产开发区域比较集中，主要有四大区域。即：铁西板块、旧城改造板块、北部移民板块及东部工业板块。从市场调研情况来看，目前东胜区铁西板块和北部移民板块在售楼盘居多， 铁西板块与 旧城改造板块以中高档项目居多 。 铁西版块 北部移民版块 旧城改造版块 工业
