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1、按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制一、买卖双方带来的风险（一）房产被查封的风险案例：2005 年 9 月份，业主陈小姐与投资客赖先生签订了买卖居间协议，按约定，双方自愿于签完合同后 5 天内，卖方全权委托公证将 xx 大厦的 72 平米的物业以 21 万的价格给买方，同时买方交付首期款现金人民币 11 万元替卖方赎楼，放盘转卖。半个月后，房子被查封。原来业主陈小姐离异且无固定职业，平时以流塘大厦出租的租金租房子住，每月套回几百元以供生活。但是之前陈小姐借了莫先生 17 万多，且无力偿还债务，于是莫先生向法院提出对陈小姐的房产实施财产保全。得知陈小姐房产被查封的当晚，经纪方中某地产营业经理
2、王先生思虑再三，决定告知买方，当晚约了买卖双方到分行会面，陈小姐没有回避，但表示她也不知情，当时提出有可能是莫先生所为，赖先生认为是卖方故意设的圈套，撂了狠话，当晚没有结果。赖先生与王经理到法院落实，确实是莫先生所为。赖先生决定向法院提出起诉，要莫先生解除对陈小姐的财产保全，但最终未能如愿。陈小姐表示无力偿还赖先生的首期款，要杀要剐，由赖先生定夺。最后，陈小姐的房产被拍卖，赖先生颗粒无收。经纪方由于在买卖双方互转首期款时到国土局查过档，确认当时产权状况处于抵押之中，未被查封，幸免于责。结论：物业被查封的风险我们虽不可预知，但按标准流程操作，可最大化的保护我们自己。（二）买卖双方虚假交易的风险1
3、、买卖双方提供虚假资料及信息会导致交易无效；2、买卖双方进行虚假交易的会存在A、双方恶意转移财产，会导致出现诉讼；B、双方骗贷，如果银行追究我们要承担相应责任；（三）买卖双方合同不规范的风险1、合同上时间的约定不具备可操作性的风险2、合同上相关事宜的约定于我们不利所造成的风险-3、ABC 单和期房二、业务操作过程产生的风险（一）申请还款1、未提前申请导致的无法正常赎楼2、超过提前还款申请的答复时间导致赎楼时间延误（二）公证委托1、公证书内容错误2、未明确买卖双方交易情况、卖方供楼情况、按揭银行、担保公司等情况就先做委托公证3、公证委托人转委托时所持的公证书内容不适用或数量不够。案例：风险的流程
4、控制2007 年 6 月，业主刘先生将 xx 中心 xx305 的一套 110 平方的物业以 120万元的价格卖给张先生。张先生需做转委托给 xx 赎楼，他持有原业主的 4 本公证委托书，扣除公证处留下的一本之外，剩下 3 本（后来据主单人分行说增加了 1 本），当时 xx 表示公证书数量不够，出于对风险的考虑，要求卖方再增加2 本公证委托书，拒绝办理相关业务。分行解释，如果公证书于过户前用光，盘方与卖方非常熟，可让卖方过来递件过户，并提交了总监签字的情况说明，愿意承担由此而带来的责任。后风控部发现，合同签署时所约定的赎楼时间过短，要求买卖双方签署补充协议。盘方以 xx 客户经理没有及时交接资
5、料和及时办理转委托公证为由，投诉到总经办。经调解，买方现金出资替卖方赎楼，签现售合同，递件过户，办理水电过户，共用 3 本公证委托书。附表（公证委托书的用途及数量）：卖方申请担保公司赎楼：1 本买方申请按揭：1 本赎楼还款：1 本（最多需要 3 本，看具体的银行和其支行）交易中心签署现售合同：1 本国土局递件过户：1 本水电煤气过户：1 本风险防范：按规范流程操作，可及时、有效发现和防范风险。对可以预见的风险，要做到事前防范，绝对不可以心存侥幸。（三）资金监管1、未明确赎楼方式案例：张先生由按揭贷款更改为一次性付款购买刘小姐的房产，这时候只能由刘小姐向银行申请短期借款赎自己的楼（相当于二笔赎楼
6、），要求张先生的购房款监管在银行，但由于客户经理和分行沟通不到位，张先生的款项一早打入公司监管，导致银行的短期借款没法正常发放，后来才从公司把款项按进来的帐号退回给张先生，然后再更改到银行做资金监管，最终事情得以解决。确定好赎楼方式，以便选择资金监管方式2、未落实好客户的意愿3、首期款互转的风险（四）申请按揭1、高额贷款案例：黄小姐 8 月份通过创辉租售购买了李先生的一套房产，贷款额度相对较高，分行也提交了总监签字的情况说明，但黄小姐拒绝签署贷款责任书，以明确贷不到款需要补首期款的责任。分行由于怕撤单的原因，跟客户经理说客户由他们搞定，在这种情况下做了按揭过了户，后来，银行因为政策调整的原因降
7、低了黄小姐的贷款额度，开始黄小姐不肯补足首期款，说我们没能满足她的要求，要我们佣金打折，最后分行在没办法的情况下答应了，此单才得以进行下去。了解客户的征信资料和银行的贷款政策，确定给客户的贷款金额2、在中昊宇没有额度的银行办理按揭3、客户指定按揭银行导致放款不及时4、未落实好赎楼方式（五）赎楼还款1、胡乱承诺赎楼时间案例：李先生在 7 月初时卖了名下物业，当时跟我们的业务员说已经做了提前还款申请，又说他的借款银行有朋友在，赎楼没问题。客户经理在接了这单以后没有过多的调查，在规定的赎楼时间到了之后刚好碰上银行那段时间不放款，客户经理找了银行的人答应可以帮忙，所以查档后提交了赎楼资料，但银行迟迟不
8、能放款导致 7 天后查档单过期需要重新查档，多花了一个查档费，等到收到赎楼款之后赎楼员赎楼，却又发现李先生根本没有做提前还款申请，而且他所谓的朋友只是以前帮他办理按揭的银行的客户经理而已，咨询过他一些事情，根本没有什么联系和交情，要重新申请提前还款，且还要一个月后才能去还，因为此单是二笔赎楼有赎楼利息，跟李先生沟通说产生的赎楼利息要他来支付，这时候李先生不认帐，说不是他的问题，最后咱们公司的客户经理找了很多关系才把事情搞定了，但还是耽误了时间和多了一些费用。提前做好准备、学会确认，我们是专业人士，要主动的办理相关事情。2、签错担保服务协议3、内部交接不流畅产生的风险4、放错款、赎错楼5、赎楼前
9、后撤单的风险（六）评估送审1、贷款额度过高没落实好送审价2、评估公司出的送审报告内容有错漏（七）注销抵押1、抵押人有代理人的必须要有公证委托书2、银行提供的抵押资料有错漏案例：招商银行宝安分行在给客户经理的一套注销资料中，其中的法人代表的身份证复印件的号码是 15 位数，但在注销抵押申请表上填写的却是 18 位的，如此一来，国土局不予受理，他们要求两者必须一致，就算是看得出是自动升位的也不可以。同样的事情曾发生在房产证号码、业主的姓名及身份证号码、房产证登记的物业地址、银行的抵押编号，甚至还有资料漏缺的等等。结论：认真细致的检查有利于防范此类风险。（八）过户资料有错漏导致过不了户或退件案例：孙
10、小姐是外籍人士，买了陈小姐的一套房产，开始都很顺利，就在过户时，双方到交易中心签了现售合同，到公证处办理买卖合同公证，再到国土局递件过户，此时才发现了现售合同上的物业名称写错了一点，交易中心和公证处都没有检查出来，国土局肯定不收件，因为业主的时间非常紧张，导致当天没能及时的进行更正，要重新出一份买卖合同公证费，几方都不肯出，后来虽然解决了，但客户非常的不满。导致过户不成功的案例非常的多，情况也相当复杂，因为牵涉到之前与各个部门打交道时的工作是否做好，如果之前的哪个环节出了错而不知道，都有可能过户不成功，这要求我们有足够的专业技能和认真细致的工作作风和态度。（九）抵押1、评估送审报告出错而退件导致延误时间2、银行提供的抵押资料有错漏（十）未按流程操作带来的其他风险1、佣金、担保费等费用的收取2、其它财务风险风险防范：按规范流程操作，可及时、有效发现和防范风险；坚持认真、严谨的工作态度，注重细节，养成检查与确定的习惯；对可以预见的风险，要做到事前防范，绝对不可以心存侥幸。更多秘籍可以关注百度贴吧：新环境
