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1、,呈：池州市鹏城房地产开发有限公司,鹏城碧湖云溪项目 营销定位提报,所谓借“道”生“招”，即杭州尚策整合营销机构“天地人”三和的营销之道；带着这种策略思想，挖掘出本项目精神高度和本身价值深度，并借助团队高效执行力，最终借“道”而生出“两高一突出” 的策略营销。,碧湖云溪营销定位构思,第一部分 认识城市 第二部分 把握市场 第三部分 挖掘价值 第四部分 精准定位 第五部分 战略营销 第六部分 引爆城东,【认识城市】 城市概况/城市交通/城市规划/城市经济,认识城市城市概况,池州市位于安徽省西南部，北临长江，南接黄山，西望庐山，东与芜湖相接，是长江经济带上重要的滨江旅游城市和历史文化名城，面积82
2、72平方公里，人口160万，辖贵池区、东至县、石台县、青阳县、九华山风景区。池州市是一个拥有1300多年历史的古城。 池州是泛“长三角”地区的“后花园”，是中国第一个生态经济示范区，是中国优秀旅游城市之一，是全国旅游竞争力百强城市，是安徽省旅游资源最集中、品味最高的“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）区域的重要组成部分，也是游客进入“两山一湖”区域的重要出入口。,千年历史名城、皖江城市带上的“长三角”地区“后花园”。,池州市同时也是全国双拥模范城、国家级园林城市、安徽省历史文化名城。 池州物产富饶，资源丰富。自古就有“江南鱼米之乡”之称。池州矿产资源丰富，已探明的矿产资源有40余种，其中铅、锌
3、、锑、锰等有色金属矿藏的储量居安徽首位，特别是石灰石、方解石、白云石等非金属矿品位高、储量多、开发加工潜力大。是华东最大的非金属矿加工基地、安徽省非金属新材料产业集群地。池州拥有丰富的生态农业资源，是国家重要的商品粮、优质棉、出口茶叶、茧丝绸和速生丰产林基地；池州已初步形成建材、非金属矿、有色金属冶炼、化工、轻纺、机械、农副产品深加工等支柱产业。,认识城市城市交通,安徽五大滨江港口城市之一 初步形成水陆交通“四横三纵”格局 长江黄金水道、沿江高速、铜陵至九 江铁路和在建的沿江城际客运铁路横 穿东西 合铜黄高速、京福高速、济广高速纵 贯南北。,皖江城市带综合交通枢纽城市，高速公路、铁路、机场实现
4、“零突破”，港口和航道建设扎实推进，建成沪渝高速池州段、京台高速池州段、济广高速池州段，开工建设九华山机场、宁安城际铁路池州段，望东长江公路大桥、池州长江公路大桥、东九高速即将开工建设，初步形成集“水、陆、空”于一体的综合交通体系。,皖江城市带综合交通枢纽城市，水运发达、公路畅通,认识城市城市规划,城市发展目标是：充分利用良好的生态环境，建设国际一流的生态宜居城市； 充分利用优越的自然条件，建设特色鲜明的山水园林城市；充分利用丰富的旅 游资源，建成世界旅游目的地城市；充分利用深厚的历史文化底蕴，建成国家 级历史文化名城。 市域空间结构：按照“开发沿江一线、保护腹地一片”
5、的总体思路，沿江建设 香隅、东流、大渡口、前江、主城区、青阳等8个省级以上工业园区，同时保护 南部山区的大片生态腹地，塑造由中心城市核、沿江发展轴、内陆城镇点和腹 地生态区组成的结构鲜明、疏密有致的区域发展空间格局。 随着皖江城市带承接产业转移示范区“江南集中区”落户池州，城市将逐步形 成“一主”- 城市主城区、“两翼”-省管集中区和市管集中区的空间发 展格局。,以生态旅游为主的现代化城市规划，打造伊旅游产业带动其他产业发展,城市总体布局：按照“滨江环湖、组团布局、传承历史、体现生态”的城市发 展思路，主城区已形成五大功能组团、面积约120平方公里的城市用地形态。 第一
6、组团中心城区，面积20平方公里，以行政、居住、商贸、文化为主要功能； 第二组团站前区，面积15平方公里，以交通、物流、商贸和部分居住为主要功 能； 第三组团东部经济园区，面积35平方公里，是以第二产业为主导的综合性功能组 团；（未来池州市政府将搬迁到城东新城，据池州最新城市规划） 第四组团科教园区，面积10平方公里，以教育、科研为主要功能； 第五组团齐山平天湖风景区，面积40平方公里，以旅游、休闲为主导功能。 规划同时将城市外围良好的山水景观楔入城市，形成四通八达、开敞优美的城市生态廊道。,认识城市城市经济,初步核算，2012年生产总值417.4亿元，按可比价格计算，比上年增长12
7、.3%。 分产业看，第一产业增加值62.2亿元，增长6.0%；第二产业增加值204.2亿元， 增长14%；第三产业增加值151.1亿元，增长12.6%。三次产业结构由上年的 15.1:49.6:35.3调整到14.9:48.9:36.2，其中工业增加值占GDP的比重为37.5%。 全社会劳动生产率为37362元人，比上年增加3583元。人均生产总值达29471 元（约合4678美元），比上年增加3025元。 固定资产投资规模持续扩大。2013年1-4月份，全市固定资产投资127.8亿元， 同比增长23.9%，增幅同比回落7.5个百分点，比全省高1.6个百分点，增幅居全 省第7位。其中，房地产投
8、资26.2亿元，增长49.8%，增幅居全省第6位；工业投 资75.3亿元，增长25.6%，增幅居全省第5位。,城市经济发展势头强劲，增速明显且增幅位居全省前茅,认识城市城市经济,分析： 依据池州2006年至2012年城市GDP增长速度来看，环比增速明显强劲，最低增速已经超过12%，与国家8-10%的增速相比，明显速度更快。这说明池州近几年的经济增长相对较快，城市现代化发展明显提速。,分析： 依据池州2003年至2010年城镇人口可支配收入情况来看，其环比增速明显，并且逐年提升，这说明池州市城镇居民消费水平相对较高，人们赋予程度不断增强。,分析： 依据池州2009年至2012年三大产业发展来看，
9、工业强市地位相对明显，而第一产业发展逐渐降低比重，第三产业发展比重也有所降低。这说明池州近几年工业经济高速发展，三大产业发展配合程度不足，尤其第三产业发展略有下降。,认识城市研究总结,区域历史文化悠久。池州是皖江城市带上的千年历史文化名城。 区域产业资源丰富、经济发展强劲。 城市水陆交通便捷发达。 城市规划科学合理，强化产业发展，打造皖江城市带上的东方明珠。,千年文化名城，旅游百强之县,精神,经济,+,天时,【把握市场】 市场研究/竞品研究,把握市场整体研究,池州房地产市场发展相对迅速。区域板块发展明显。依据目前城区房地产市场发展现状，主要分为四个重点发展区域：即老城中心区、城东新城区、站前区
10、、教育区。 池州房地产市场整体发展目前竞争相对激烈。目前市场供给房源多为欧式建筑风格，但徽派建筑文化元素在较多楼盘之中存在。并且市场主要供给产品为多层、小高层和高层以及少量别墅。而市场客户喜好次序为多层小高层高层：别墅；产品户型面积主要集中在80-130平米之间；户型主要为二室二厅和三室二厅，少量四室二厅以上大户型房源；房源销售价格主要在3500-8000元/平米之间为主。整体市场竞争明显加剧，价格战已明显。,开发商：池州市立广房地产投资开发有限公司 代理公司：上海地阔行投资管理有限公司 建筑单位：山森国际设计集团（英国）有限公司 景观设计：英国山森设计公司 接待会
11、馆：池州市长江南路570号(烟柳园斜对面) 项目地址：池州市康庄大道与凤栖路交汇处(贵池区区政府正对面) 尊享热线：(0566)2713399 2713388 建筑类别：多层 小高层 楼盘特色：学区房,天湖丽景湾,把握市场竞品研究,占地面积：95667 建筑面积：145310 主力户型：84-131两房、三房 容积率：1.4 绿化率：35% 付款方式：按揭、一次性付款 车位数：机动车位962个，非机动车位25 销售现状：天湖丽景湾“天湖添福卡”第二季全城引爆，开盘持卡购房总房款立减8888元。 一期样板区B组团在售，81134花园多层洋房，一次性付款98折，
12、按揭99折。 84110大景观区稀缺多层全城认筹。 建筑风格：简欧风格+徽派建筑风格 项目定位：纳湖为鉴，湾境天成,开 发 商 ：安徽省仁盛置业有限公司 建筑类型：高层 小高层 项目位置：贵池区 人民路以南（8、9路公交终点站） 售楼地址：百牙路6号（市人民医院对面) 售楼电话：0566-2221666/2228666 占地面积：128亩，约8万 建筑面积：24.42万 ,14栋，1653户。 绿化率：44% 建筑密度为19.2% 容积率：2.3 产品户型：2-2,3-2,仁盛世纪星城,户型面积：85-115平米车位：地下1483个 配套设施：配建有18班小学（约6000平方米）、6班幼儿园（
13、1482平方米）、社区菜市场（1000平方米）等 销售现状：营销中心已于6月30日正式对外开放 建筑风格：简欧风格 项目定位：殿堂级臻品行宫,开发商:池州宏兴置业有限公司 代理商:安庆正奇房产营销代理有限责任公司 售楼地址 池州市人民路与九华山大道交汇处 占地面积:45037平方米，总户数922户 建筑面积:140845平方米 建筑类别 高层 容 积 率 2.40 绿 化 率 36% 产品户型：主力户型2-2,3-2. 户型面积：76-132平米，主力面积90-115之间 机动车地面停车87辆，地下859辆 配套：周边配套有中医院、森林湿地公园、家乐福超市、城关小学、贵池中学、月亮湖幼儿园,平
14、湖观邸,户型面积：85-115平米车位：地下1483个 建筑风格：现代主义 项目定位：收藏级观景府邸,开 发 商：池州银茂置业 投资 商：宁波银茂集团 售楼地址：长江南路556号（雅典咖啡旁） 项目地址：贵池区万罗路以南，康庄大道以西，凤栖路以东 占地面积：71.3亩，47533平方米 建筑面积：15.6万平方米，户 数:总户数803户 物业类型：多层、小高层、高层 容 积 率：东地块1.20 ，西地块1.5 绿 化 率：东地块35.20% ，西地块35.4% 建筑密度：东地块25.5%，西地块24.5% 产品户型：2-2，3-2,银茂新天地,户型面积：91-125平米 配套：社区用房（500
15、平方米，西地块东北角）、幼儿园约2800平方米以及居民健身场所等。 销售现状：营销中心已于6月30日正式对外开放 建筑风格：简欧风格+徽派建筑文化 项目定位：显赫地王，精致尊享 项目广告语：比想象更多,把握市场研究总结,根据对精品楼盘的研究，可知： 建筑风格方面：简欧风格为主，现代主义风格为辅，较多楼盘建筑文化之中含有徽派建筑文化元素，展现建筑文化精髓的融合； 产品类型：多层、小高层、高层为主，别墅为辅。 产品户型：二室二厅和三室二厅为主，四室两厅以上的大户型为辅； 户型面积：主要集中在80-130平米之间，尤其是90-120平米之间，精致三房为主； 项目销售：市场价格竞争明显，楼盘销售策略传
16、统局面依然左右市场。,【挖掘价值】 项目研究/SWOT研究/价值提炼,挖掘价值项目研究,本项目位于池州市东部新城池州高新技术产业开发区牧之路以东、规划道路以南、康庄大道以北，临近池州市贵池区平天湖。其项目总用地面积约71.92亩，项目总建筑面积（不含地下建筑面积）为71876平米，其中住宅部分北区建筑面积为41632平米，南区建筑面积为21830平米；项目商业建筑面积为8414平米。项目地下建筑面积为24500平米；容积率：1.499；建筑占地面积：9565；建筑密度：19.95；绿地率：35%。机动车停车位：537；其中地面停车位53辆，地下停车位：484辆。 本地块临近天平湖，自然环境优美，独占西游景观资源，不可复制。其地块内地势呈北南低，南北落差较大，地块西侧为城市绿化带。,项目规划技术参数：,挖掘价值户型配置研究,挖掘价值SWOT分析,项目S-分析,城东新城发展迅速，区域影响力相对较大。 项目地段相对较好，处于周边楼盘中心位置。
