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1、房地产业营业税相关政策,海南省地方税务局 二一二年五月,房地产业涉税环节,筹建取得土地使用权 建设建筑安装劳务建筑业 销售不动产产权转让销售不动产 或转让无形资产 交付使用二手房转让销售不动产 保有不动产出租服务业,本次培训的主要内容,梳理房地产业5个涉税环节中，建设和销售环节营业税的一般规定、具体规定、税收优惠政策和日常征管要求，主要涉及三个税目的内容： 建筑业 销售不动产 转让无形资产,主要政策依据,中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令540号-2009年1月1日起执行） 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 （财政部 国家税务总局第52号令-2009年1月1日起执行） 营业税税目注释（
2、试行稿） （国税发1993149号）,房地产建设环节,营业税相关政策,税收要素,一、纳税义务人 二、征税范围（略）建筑、安装、修缮、装饰劳务、其他工程作业 三、纳税义务发生时间 四、纳税期限（略）自期满之日起15日内申报纳税 五、纳税地点（略）应向劳务发生地的主管税务机关申报 六、计税依据 七、税率（略）3% 八、特别规定 九、税收优惠,一、纳税人,在中华人民共和国境内提供建筑、安装、修缮、装饰等建筑业劳务的单位和个人为建筑业营业税的纳税人。 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并
3、由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税义务人；否则以承包人为纳税人。 负有纳税义务的单位不包括依法不需要办理税务登记的内设机构。 单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不属于应税劳务。,三、纳税义务发生时间,建筑营业税纳税义务发生时间为纳税人提供建筑劳务并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 1、收讫营业收入款项，是指纳税人建筑行为发生过程中或者完成后收取的款项。 2、取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 Q：垫资工程项目完工后或已交付使用，但投资方迟迟未
4、支付工程款，是否产生纳税义务？,三、纳税义务发生时间（续）,纳税人提供建筑业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人发生视同销售的自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。 案例一,六、计税依据,纳税人的营业额为纳税人提供建筑安装劳务收取的全部价款和价外费用。 1、价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金等。 2、纳税人因为提供应税行为而收取的价外费用，应并入提供应税劳务的营业额按照其适用税目 缴纳营业税。,六、计税依据（续）,纳税人提供的价格明显偏低并无正当理由的，或视同发生应
5、税行为而无营业额的，由主管税务机关按下列顺序核定其营业额： （1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （3）按下列公式核定： 营业额=营业成本或工程成本（1+成本利润率）（1-营业税税率）,八、特别规定,建安工程分包 将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。 分包转包行为的界定 建筑业中的分包是指工程总承包单位自行完成建设项目的一部分，将其他工程分包给施工条件符合该工程技术要求的建筑安装单位施工的行为。 简而言之，分包的只能是按建筑业税目征收营业税的部分工程；
6、分包的不是按建筑业税目征收营业税的部分项目不能从总包工程额中扣除。分包单位必须是有建筑安装资质的单位。 如果承领工程后仅负责设计等非建筑业劳务，其余部分对外承包，则为转包。 案例二,注意事项 1、总包人不再具有扣缴义务，总分包人各自履行纳税义务； 2、总包额扣减分包额后的余额为总包人的计税营业额；扣减分包额的合法凭据为分包人提供的发票（建筑业发票或混合销行为提供的增值税发票和建筑业发票）； 3、转包业务款项不得扣除； 4、扣除对象只能为其他单位，对分包给个人所支付的分包款均不得扣除； 5、不得扣除支付给他人的运输、保险、设计等费用。,八、特别规定（续）,建筑业混合销售提供建筑业劳务的同时销售自
7、产货物（国税总公告201123号、琼地税公告20101号） 纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，应分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额，并根据其货物的销售额计算缴纳增值税，根据其建筑业劳务的营业额计算缴纳营业税。未分别核算的，由主管税务机关分别核定其货物的销售额和建筑业劳务的营业额。 适用上述政策的三个条件： 1、分包工程 2、分包人具有建安资质 3、涉及的是自产货物 自产货物认定、发票开具,八、特别规定（续）,材料设备价款是否并入计税营业额 除提供建筑业劳务同时销售自产货物的混合销售行为外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价
8、款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。对纳税人提供的非自产货物的设备全部纳入营业额征收营业税。 材料与设备的划分 参照安装工程设备与材料划分暂行规定和财税200316号文件有关规定。,九、税收优惠,对境内单位或者个人在中华人民共和国境外提供建筑业劳务暂免征收营业税。（财税2009111号）,房地产业涉税环节,筹建取得土地使用权 建设建筑安装劳务建筑业 销售不动产产权转让销售不动产 或转让无形资产 交付使用二手房转让销售不动产 保有不动产出租服务业,房地产销售环节,营业税相关政策,税收要素,一、纳税义务人 二、征税范围（略）转让或出租土地使用权和房屋 三、纳税义务发生时间 四、纳税期限（略）自
9、期满之日起15日内申报纳税 五、纳税地点（略）不动产所在地 六、计税依据 七、税率（略）5% 八、特别规定 九、税收优惠,一、纳税义务人,在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。 其中，这一环节的境内主要指： 1、所转让或者出租土地使用权的土地在境内； 2、所销售或者出租的不动产在境内。,三、纳税义务发生时间,营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，
10、为应税行为完成的当天。,三、纳税义务发生时间（续）,纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 预收款，不仅指预收账款，包括定金以及所有预收性质的款项，如订金、看房费等。 纳税人提供租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。,三、纳税义务发生时间（续）,纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送给其他单位或个人的，视同发生应税行为，其纳税义务发生时间为应税行为提供完成的当天，即：不动产所有权、土地使用权转移的当天。,六、计税依据,纳税人的营业额为纳税人转让土地使用权或销售不动产收取的全部价款和价外费用。 价外费用，包括收取的
11、手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金等。,Q:房地产企业向购房者收取的因延期支付房款而发生的违约金是否应并入营业额随相关业务适用税目税率计算缴纳营业税?,六、计税依据（续）,纳税人提供的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关按下列顺序核定其营业额。 （1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （3）按下列公式核定： 营业额=营业成本或工程成本（1+成本利润率）（1-营业税税率）,六、计税依据（续）,纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税
12、款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。 对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购房者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。（国税发1995156号） 纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。,六、计税依据（续）,差额计税（财税200316号） 1、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 2、单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动
13、产或土地使用权作价后的余额为营业额。,八、特别规定,投资入股（财税2002191号） 以土地使用权、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 以土地使用权、不动产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。,Q：甲企业以坐落于海口的一块土地作价投资入股到乙公司，约定乙公司每年向甲公司支付100万作为回报。请问甲公司以土地入股行为是否要缴纳营业税？,八、特别规定（续）,转让在建项目（财税200316号） 单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或
14、土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税： 1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”项目征收营业税。 2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。,八、特别规定（续）,合作建房（国税函发1995156号） 合作建房，是指由甲方提供土地使用权，乙方提供资金，合作建房。方式一般有两种： 1、以物易物 （1）土地使用权和房屋所有权相互交换，甲方按“转让土地使用权”子目征税，乙方按“销售不动产”税目征税； （2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，甲方按“服务业-租赁业
15、”税目征税，乙方按“销售不动产”税目征税。,八、特别规定（续）,2、一方以土地使用权，一方以货币资金合股，成立合营企业 （1）房屋建成后双方共担风险、共享利润，对甲方不征税，合营企业对外销售房屋按“销售不动产”税目征税； （2）房屋建成后一方按销售收入的一定比例提成，对甲方按“转让土地使用权”子目征税，合营企业对外销售房屋按“销售不动产”税目征税； （3）房屋建成后双方按一定比例分配房屋，对甲方按“转让土地使用权”子目征税，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”税目征税。,八、特别规定（续）,房地产企业将房屋销售给包销商 （国税函发1996684号） 在合同期内
16、房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业-代理业”征收营业税。 在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商业应按“销售不动产”征收营业税。,八、特别规定（续）,销售不动产兼装修行为 （国税函199853号） 纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。如装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同，则对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征税。,九、税收优惠,对廉租住房经营管理单位按政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征收营业税。（财税200824号）,Q:房地产开发单位开发建设保障性住房并对外销售是否
