商业项目物业管理及运营

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1、商业项目的物业管理及运营商业项目的物业管理及运营 二一一年三月二十一日 目目录录 第一章第一章 商业物业管理概述商业物业管理概述 第一节 商业物业的类型 第二节 商业物业管理的模式 第三节 商业物业管理的内容 第四节 物业管理企业的选择与评价 第二章第二章 零售商业物业管理零售商业物业管理 第一节 零售商业物业概述 第二节 购物中心及其管理 第三节 零售商业物业的管理 第一章 商业物业管理概述 按照物业的分类，国外一般都普遍采用 “四分法” ，即把物业划分为居住物 业、商业物业、工业物业、特殊用途物业四种。商业物业在国内也有人称为“商 务物业” 、 “收益性物业” 。美国的罗伯特C凯尔则认为商

2、业物业是“一种私 有但为公众提供商品、服务、设施和场地的场所” ， “例如办公楼宇、购物中心、 百货商店、加油站和停车场等” 。 随着我国国民经济的发展和城市建设水平的提高，各种类型的商业物业迅速 发展，商业物业管理作为物业管理的一个重要组成部分，其市场化、社会化的程 度也比较高。商业物业有出租经营、确保最高回报率的目标，它们的设备设施比 较先进、 复杂， 对专业物业管理的要求较高， 要求管理者有系统的经营管理理论、 服务意识和操作技能，它最能反映现代物业管理的本质。 第一节第一节 商业物业的类型商业物业的类型 一、划分商业物业的标准一、划分商业物业的标准 目前，国内尚未有划分商业物业的明确标

3、准，有人在划分“经营性物业”时， 把工业厂房与仓库也包括在内，也有人在划分 “收益性物业”时，把用于出租 的公寓也包括其中。当然，从“经营性物业”或 “收益性物业”的概念来看， 这种划分并无不妥，但如果把这些分类套用于商业物业就显然不当。 因为，工业厂房与仓库明显应属于工业物业，而出租的公寓，无论从不动产 管理的惯例或租户性质，都应属于居住物业。因此，划分商业物业，必须符合商 业物业所具有的属性，即： (1)经营性。无论业主或租户，他们付出货币而获得物业永久或一定期限的使 用价值，其主要的目的都是直接或间接从事经营活动，他们的付出均构成经营成 本的组成部分，经营活动的赢利目的非常明显。 (2)

4、公众性。该类物业主要是为公众服务，为有现实需要或潜在需要的顾客服 务，因而，原则上是应该能够向公众开放的。在这类物业中，虽然也有些企业制 定了准入“门槛” ，如会员制俱乐部，但这种门槛只能是 “消费门槛” ，凡具有 这种消费能力和消费需要的顾客，都应该可以进人。 (3)服务性。该类物业主要从事第三产业，即服务业的经济活动，而不是从事 第一产业或第二产业的生产活动。 作为商业物业，必须同时具备以上三种属性，也可以说，这就是划分商业物 业的标准，只具备其中一个或两个属性的物业，则不能认为属于商业物业。政府 机构的办公楼，虽然也具备服务性和公众性，但不具备经营性，因此 ，在国外 都是把它们划为“特殊

5、物业”或 “其他物业” ；一般的工业厂房与工业大厦，只 具备经营性而不具备公众性和服务性;至于储运仓库，则具备了经营性和服务性， 但缺乏公众性，因为允许其出人的仅是物流而非人流。 以上述三个属性来界定商业物业，只能从该类物业的总体特性来进行分析， 而不能考虑该类物业的局部情况。比如，有些私立学校、私立医院等，我们不能 否认他们均具备了经营性、公众性和服务性等属性，但作为占该类物业大多数的 公立学校和公立医院，是不具备经营性的。因此，我们没有必要，也没有理由在 这类物业中划出一些为 “商业物业” 。 二、商业物业的类型二、商业物业的类型 根据第三产业的部门划分和商业物业的三个属性，商业物业大致可

6、分为： (一一)办公物业办公物业 指各种商业机构用于从事经营管理的场所 ，又称为商务楼。商务楼是商品 经济和社会专业分工发展的产物。当商品经济发展到一定水平，客观上就需要一 种集中的办公场所，于是，商务楼就应运而生，并得到迅速的发展。按照不同的 角度，商务楼可以分为如下的不同类型： (1)按建筑面积的大小，可以分为小型、中型和大型。 (2)按商务楼的功能可分为单纯型、商住型和综合型。 (3)按大楼现代化程度可分为智能化大楼和非智能化大楼。 (4)按建造等级和所处区位、收益能力等综合因素可分为甲级写字楼、乙级写 字楼、丙级写字楼。 (二二)酒店物业酒店物业 酒店一词是从英文 “Hotel”译过来

7、的。Hotel 来 自法文，原意是小旅馆， 我国的称谓在古代为馆绎、客栈、释站等。酒店是提供饮食产品及客房，各项设 施与无形的服务效用的综合型产品与服务，从而获得利润的经济单位。酒店从古 代简陋的小客栈发展到今天的 “小社会” 、 “小城市” ，完全反映了人类的经济和 生活的发展变化，反映了人们的消费要求。因此，我们认为，酒店类别是为了人 们的各种不同的旅游消费需要而出现的。人们的旅游动机无非有两大类，即公务 和娱乐，而在酒店的类别中，也总是以这两者来区分的。目前，酒店的类别主要 有以下几种： 1.商业性酒店 为满足商务旅游人士而设计的。因此，它一般是地处商业城区，交通方便， 设备齐全。 2.

8、度假酒店 一般都处于交通方便的风景名胜区，它的客人主要是度假、娱乐、休息的客 人，因此，要有适合休息和娱乐的环境设备。 3，长住性酒店 主要是为适合长期居住酒店的客人，设有为家庭提供的豪华和中等级别的完 整房间，也有为单身男女提供的单间，一般都提供女服务员和送餐服务。 4.汽车酒店 主要为长途驾车和乘车的旅客提供住宿、餐饮的酒店，一般建在城市的平民 区或公路旁，规模小，层次低。 除此之外，国外还有会议酒店、赌场酒店等。 (三三)商贸物业商贸物业 商贸物业是为商品流通、销售而进行经济活动的场所，可以分为零售中心 (购物中心)、批发市场 (交易中心)和街区商铺等类型。 (四四)娱乐休闲物业娱乐休闲

9、物业 主要指为人们提供娱乐休闲活动的场所。随着现代生活的节奏加快和社会竞 争激烈 ，在紧张工作之余，娱乐休闲已经成为都市人调节心理、恢复精力的重 要手段。因此，该类物业近年在国内发展迅速，按照设施与功能，可分为综合性 的娱乐休闲物业(社区会所、会员制俱乐部、主题公园)和专项性的娱乐休闲物业 (舞厅、卡拉 OK 厅、保龄球馆等)。 三、商业物业的特点三、商业物业的特点 1.需要良好的商业氛围需要良好的商业氛围 商业物业的经营就是要吸引顾客，所以，讲究良好的区位和交通条件，包括 便捷的公共交通和足够的停车场，利用集聚效应，成行成市的布局来扩大消费半 径，利用户外广告、霓虹灯饰和巨幅招牌营造气氛。

10、2.追求设施的先进性追求设施的先进性 只有良好的、舒适的、高档次的先进设施，才能保证业主的物业出租率及租 客的营业收人。很多有名的酒店、商业大厦，虽然历史悠久，但仍长盛不衰，除 了其良好的商业信誉外， 其重要的原因之一就是不断更新设备设施， 保持先进性， 才能吸引租客和顾客。 3.有很高的租赁比例有很高的租赁比例 很多商业物业的投资者，当物业建成后，全部或部分用于出租给其他人进行 经营活动，以收取租金作为投资回报，如办公物业，出租率会远高于自用率。有 些商务楼虽然是作为开发建设单位总部的所在地，但也只有部分属自用，其余均 出租给其他机构，如广东建设银行大厦、广东发展银行大厦、粤海大厦、健力宝

11、大厦等均是如此。至于购物中心、批发市场等则很多都是出租铺位或摊位。 4.以出租为主的商业物业具有价值不能库存的特点以出租为主的商业物业具有价值不能库存的特点 以出租为主的商业物业中，房屋建筑物及其设备设施的价值是不能库存的， 若当天租不出去，就失去当天的价值和费用回收补偿的机会。如商务楼的房间数 是固定的，即使这个月的出租率达到 100 ，也无法挽回上一个月空置所造成的 损失。而且不论物业的出租情况如何，其物业的管理服务支出的固定成本，一般 不会因物业的空置而有太大的变化，如管理处的人员数量、公共照明、电梯服务 等，都不会因租客的减少而削减。 第二节第二节 商业物业管理的模式商业物业管理的模式

12、 一、自建自管一、自建自管 商业物业中，有些开发建设单位投资兴建物业后，在即将则开始筹建班子， 准备日后的经营与管理。凡适用于自建物业，首先是开发建设单位本身是唯一的 业主，物业中没售的部分;其次，也应该是以自用为主，只有部分出租。这不会 产生区分所有权的问题，没有共有部分，也甚少共同再次，该类物业需要自建自 管，是因为他们的经营活动与务的同步性极强，管理服务中的微小失误，都可能 导致经动的损失， 如在酒店中， 服务员的粗心或清洁工的鲁莽， 都顾客中止消费。 所以， 该类型的物业多为酒店物业， 尤其对小型、 低档次的业比较适用。 而对于四星级或五星级的酒店，则最好按现理论的要求，实行所有权与经

13、营权分 离，委托专业的酒店公司进行经营管理。目前，国内外都有一批专门从事酒店管 牌公司，如美国的希尔顿酒店公司、假 日酒店管理集团公来登饭店公司，香港 的新世界酒店管理集团，广州珠江物管理公司等，在管理国内一些星级酒店过程 中都有良好的。由香港新世界酒店管理集团管理的广州中国大酒店，是国评定的 五星级酒店，于 1983 年 12 月试业，至 1993 年就还了外商投资的本息，经济效 益居全国酒店之首。 二、自营与专业物业管理相结合二、自营与专业物业管理相结合 这种模式是由开发建设单位负责商业物业的出租经营和产权理，而聘请专业 物业管理企业提供 日常管理与服务。一些大机构投资兴建的商务楼常用这种

14、模 式，建成后部分楼层作为机构总部办公用 ，其余部分用于出租经营，但又对邻 居 (承租人)的选择比较慎重。另外，有些零售中心和批发中心，开发建设单位 掌握了较多的租赁客源，为降低出租经营成本，也采用这种方式。 三、委托经营三、委托经营 由开发建设单位把建成的商业物业委托物业管理企业，承担出租经营和日常 管理服务工作。这种状况，主要是我国目前的物业管理企业，绝大部分为开发建 设单位属下的子公司，物业建成后，开发建设单位 “顺理成章”地交给子公司 进行经营管理。 这种模式要求受委托的物业管理企业有一定的商业物业管理经验 ，如果缺 乏这种经验， 一般都会在开业时聘请一些水平较高的专业物业管理企业担任

15、顾问 工作。 也有些开发建设单位把出租经营业务委托给房地产代理公司，这样，可以充 分利用代理商的营销经验和租户网络，较快地完成物业租赁工作，取得较好的经 济效益。 目前的商业物业， 大部分都是委托经营型的， 因此， 研究该类型的物业管理， 自然就成为商业物业管理的重点。商业物业管理工作中的每一部分，都应以满足 当前的承租人需要和吸引新的承租人为中心。 第二节第二节 商业物业管理的内容商业物业管理的内容 针对不同用途的商业物业，可以分为商务楼管理、商场管理、酒店管理、会 所管理等更加专业化的领域，并根据各类物业的特点、委托人的要求等确立相应 的物业管理的侧重点，但无论哪一类商业物业的管理，基本上

16、都包括以下几方面 的内容。 一、制定管理计划一、制定管理计划 在接管一宗物业后，首先要制定一份管理计划并获委托方认。管理计划是对 将进行的管理行为在经济上和行动策略上的行纲领。为制定管理计划，一般应遵 循以下的工作步骤： (一一)进行调查研究进行调查研究 1.市场分析市场分析 它包括对本地区市场和周边地区市场的分析。本地区市场分主要是当地的人 口构成、 经济状况和发展趋势、 消费水平、 交设施状况、 同类型物业的租售情况。 为了确立一处物业可实现最佳效益， 物业管理者必须关注和分析其周边地区的经 济气。所谓周边地区，通常没有固定的范围，主要指某一类商业，即商业物业吸 引顾客的地理区域，它是以物业为中心向四周展构成一定的辐射范围，形成商业 圈。商业圈包括三部分:核商业圈、次级商业圈和边缘商业圈，其中核心商业圈 占该类商物业顾客的一半以上。 商业圈的规模受各种因素的影响， 除商物业类型、 规模 、竞争者的位置等经济因素外，物业管理者还特别注意商业圈内的地理特 征，如公园、休闲地带、公路、铁和河流等，因为这些地物可以实质性地限制这 些地区未来的发。 2.交通与公用设施情况交通与公用设施