土地市场澳门

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1、土地经济学,澳门特别行政区 澳门包括澳门半岛，凼仔岛和路环岛，后者又称为离岛，基本上仍属于郊区农村，土地利用以林农渔业为主，处在城市开发阶段。 澳门城市土地利用模式系指澳门半岛而言。,澳门从前是一个靠近大陆的海岛,由于西江携带泥沙的沉淀作用,在海岛与大陆之间逐渐形成了一条高出海平面的狭长沙堤,再加上日积月累的填海造地,海岛就形成了半岛。 澳门由于山多平地少，除了历史上先后把城市的范围扩展至关闸，占领青洲、氹仔、路环，又向清政府索要横琴岛、对面山，澳葡政府亦在1863年进行第一次填海工程。 澳门填海造地是澳门扩展土地的主要方法。,澳门总面积因沿岸填海而不断扩大，自有记录的1912年的11.6平方

2、公里逐步扩展至2011年的29.9平方公里,澳门总面积变化,数据单位为平方公里 * 注：2011年协调各区域的划分，氹仔、路环与路氹填海区的面积作了适度调整,澳门总面积因沿岸填海而不断扩大，自有记录的1912年的11.6平方公里逐步扩展至2013年的31.3平方公里。其中: 澳门半岛面积为9.3平方公里，占总面积的29.7%； 氹仔岛面积为7.6平方公里，占总面积的24.3%； 路环岛面积为7.6平方公里，占总面积的24.3%； 路氹填海区面积为5.8平方公里，占总面积的18.7%。,澳门土地的利用,澳门土地按其用途可分六大类：即农业用地、货仓用地、商业用地、住宅用地、工业用地及其他用地。,由

3、于地狭人稠，作为市区的澳门半岛所有土地几乎都已被利用，正在进行填海工程的未成土地也已有了利用规划。 各种类型土地中，以商住用地占用面积最大，其次是居住用地。,（一）商业住宅区：大致可分为新、老两个商业住宅区，至于小型商业网点则散布于全市各个角落、老商业住宅区荟萃在市区之南，以新马路和十月初五街为中心，包括火船头路、康公庙前地、草堆街、营地街及湾平街一带，是澳门最繁华、人口最稠密的地区。 （二）住宅区：除上述商住区内的建筑物上层分布有许多住宅，还有以下几个住宅区。西湾附近环绕海堤的高级住宅区和隐没在西望洋山半山绿树丛中的小别墅群，是澳门环境最恬静优雅的地区。一般居住区分布在荷兰园、提督马路、大堂

4、街、新桥市、白马行。,（三）工业区：工业主要分布在西部和东北部。 （四）机关文教区：政府机关主要分布在西南风顺堂区的南湾附近，学校主要分布在东望洋山的北、西、南麓及南湾一带，各居住区和离岛也散布一些学校。近年在凼仔北部观音山上兴建的东亚大学，占地10.1公顷（25英亩），逐步形成一个新的文教区。,（五）港口运输区：可分为新旧两个港口运输区。旧的港口码头、仓储设施主要在西部内港沿岸的爹美刁斯拿地马路、火船头街、以迄比厘喇马忌士街，共有大小码头数十个，大都是木码头，正逐步改建为钢筋水泥码头。随着港澳码头东迁外港，外港形成新的港口运输区，客运码头、公共汽车总站相继建立，宽直的友谊大马路上新建海运大楼

5、和许多高层商住大厦，成为澳门都市现代化的标志。 （六）旅游区：澳门是个花园旅游城市，旅游点甚多。有妈阁、普济禅院（观音堂）、莲峰庙三大庙宇；各区均有西式教堂；花园广场有葡京酒店，铜马广场、南湾花园、华士古花园、得胜花园、二龙喉花园、螺丝山花园、卢廉若花园和白鸽巢花园等九个花园，离岛有菩堤园、弹丸之地的澳门共有十个花园。,澳门土地利用模式反映殖民地城市特色。核心地带为殖民者的行政中心，其毗邻的南部是环境优美的以葡人居住为主的高级住宅区，其北部毗邻最繁华的商业区。 商业区处在两大住宅区之间，可充分发挥商业区的功能作用。 港口，无论是渔港还是贸易运输、旅游客运，均对澳门发展起重要作用，内港沿岸为早期

6、港口运输和工业集中分布地区，随着港口东移外港，交通运输、工商业随着向东部开拓。,澳门土地的规划,由于澳门长期以来没有一个公开的作为城市规划主要内容的土地利用规划,以至于被误认为澳门没有土地利用规划或城市规划,并将澳门城市发展中的某些无序现象归罪于此。 但是,澳门城市现状中所体现出的相当程度的“秩序”说明,有一种看不见的“力量”在左右着城市的建设与发展。,像都市建筑总章程、澳门建筑条例、土地法中的一些相关内容的规定，通过在审批实际建设工程时附加条件的方式,达到实现规划意图的目的。 澳门的城市规划主要是依靠对土地所有权及使用权的控制,来实现城市规划目标的。 政府内部规划,此外,在1989年建筑物强

7、制性预留车位制度、1984年建筑、景色及文化财产的保护以及1993年消除非法兴建木屋制度中,也都有可以理解为城市规划因素的条文规定。 但是，现在澳门仍没有制定一套完善的土地利用规划，出现很多社会矛盾，包括随意更改土地用途，世遗景点建造高楼，破坏山体兴建屏风楼等等； 这些都表明澳门政府需要尽快制定更科学、系统更完备的城市规划体系，科学规划，合理布局，以便更好地利用好有限的土地资源。,1553-1571年 入据,交租,进一步,拒绝交租,1572-1848年 租居,自古 我国领土 行使主权,交租,进入,葡萄牙,1849-1887年 侵占,1887-1981年 扩张,1999年12月20 澳门回归,特

8、别行政区,确认,1987年4月7 日联合声明,行使,一国两制,澳 门 历 史,中华人民共和国澳门特别行政区基本法,第五条规定：”澳门特别行政区不实行社会主义制度和政策，保持原有的资本主义制度和生活方式，50年不变。” 第七条规定：“澳门特别行政区境内的土地和自然资源，除在澳门特别行政区成立前以依法确认的私有土地外，属国家所有，由澳门特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人使用或开发，其收入全部归澳门特别行政区支配。” 第一百二十条规定：”澳门特别行政区依法承认和保护澳门特别行政区成立前以批出或决定的年期超过一九九九年十二月十九日的合法土地契约和与土地契约有关的一切权利。澳门特别

9、行政区成立后新批或续批的土地按照澳门特别行政区有关土地法律及政策处理。“,澳门地区土地所有制,二、澳门地区的土地使用制,澳门对国有土地实行与香港类似的土地使用制，即土地批租制。 澳门的土地按照性质不同，分为私人业权土地（俗称私家地）、政府租借地（政府永久性批租地或永久批地）、政府租赁地（政府有期限性批租地，俗称期限性批地）、政府公共土地、临时性使用式占用地（临时用地）以及民间交易性质土地（沙纸契地、尝产地和私人租借地）等。 这些不同性质的土地，有不同的使用特点和限制条件。,（一）私家地。私家地的土地产权及其地上物的产权均归私人所有，可自由转让、买卖、按揭等，且改建地上物时无需办理改用途、补地价

10、手续，是产权最充分、受限制最小的土地。 (二)政府租借地。政府租借地又称政府永久性批租地或永久批地。这类土地的使用期没有限制，却有用途限制。政府批出土地时，承租人需一次性缴纳使用权价款及溢价金(即俗称的“补地价”或“合约金”)。使用时，承租人需严格按照租地合约的要求进行开发，还需每年缴纳土地税。,（三）政府租赁地。政府租赁地又称期限性批租地，俗称期限性批地。这类土地既有使用年期限制又有用途限制。其使用年期一般不超过25年，期满后每次可续期10年。承租人需向政府一次性缴纳溢价金，并严格按照合约条文进行开发、建设。每年承租人还需向政府缴纳土地租金。目前，澳门政府多以这种有偿、有限期的租赁方式进行土

11、地批租. (四) 政府公共土地。政府公共土地是指用于或拟用于公共道路、交通、市政、文化设施的土地，如街道、公园、广场等。政府公共用地的取得及使用有专门的法律制度进行管理,(五)临时性使用式占用地。临时性使用式占用地又称临时用地，是指政府以准照形式将地段批出作临时性使用的土地。该地块的准照使用期限一般为1年，需每年办理续期手续并缴纳租金。地块需按指定用途使用，且只可建临时性建筑物，不得建任何永久性建筑物，也不得自由转让或用于按揭。政府只需提前60天通知承租人，即可收回土地，使用人无权索偿,(六)民间交易性质的土地。由于特殊的历史原因，澳门还有一些与民间土地交易有关的特殊性质用地，如纱纸契地、尝产

12、地及私人租借地等。所谓纱纸契地是指位于澳门离岛的部分拥有清朝官契或民间转让契约的土地(由于上述官契或民间私人契约通常在纱纸上，故名“纱纸契”)； 尝产地是指己经登记、产权归全部成员共同所有、不能个别变卖或转让的家族性土地； 私人租借地则是指私家地业权人出租给他人使用并收取地租的私有土地。 这3种性质的土地通常只在民间交易，交易量较小。,三、澳门土地征收制度,法律规定：“通过支付公正补偿，不动产及其所派生之权利可因公共利益而被征收。”,特定的公共利益,不是,是,行政当局自行认定,立法机关行使 立法权才能界定,行政长官 撰写,提交征收申请和“公益声明”,法官衡量 正当性,被征收人 对其有异议,征收

13、申请和“公益声明”,提起行政诉讼,征收正当,有瑕疵,征收土地,拒绝征收,征收,补偿-“先补偿，后取得”,公共补偿的四项基本内容： 1.如果征收导致被征收人不得不终止工业 、商业或自由职业的经营活动，需为此支付 单独补偿。 2.在公益声明作出时，如果被征收财产上存在 租赁或用益权等法律关系，被征收财产的所有人 和其他权利人的补偿彼此独立，不得相互抵消。 3.如果中途放弃征收，被征收财产的所有人和其 他权利人仍有权利获得补偿。 4.在征收完结之后，如果征收人变更被征收 财产的用途，被征收财产的所有人和其他 权利人有权按照物价上涨指数而要求追加 补偿数额。,被征收人,至少三名 专业人员,法官,行政当

14、局,磋商,仲裁,仲裁,NO,诉讼判决,诉讼判决,NO,四、澳门地区的土地管理机构,土地委员会是澳门土地政策的执行者，负责协调有关澳门特别行政区公地的批出及占用的所有事宜。 土地委员会的组成 土地工务运输局局长、法律厅厅长、城市建设厅厅长、土地管理厅厅长 地图绘制暨地籍局局长 物业登记局登记官 民政总署一民代表 无投票权秘书一名,四、澳门地区的土地管理机构,土地工务运输局是在土地管理及使用、城市规划、交通、基础建设、基本服务及陆上运输等领域内的技术辅助性公共行政机关。 地图绘制暨地籍局负责保存大地网络、执行属地图绘制及地形测量范畴内的所有工作，并组织及保存澳门特别行政区地籍。 物业登记局负责管辖

15、澳门特别行政区的物业及土地登记事宜。,土地制度改革方向,制定澳门城市发展总体规划 现时，澳门对城市规划和土地使用的法律规管过于宽松，当政官员可以运用的自由裁量权过大，而且，法律并未有适时规范一些近十多年的新生事物，以致出现不少的法律漏洞，做成长期以来存在合法而不合理的批地发展行为，令社会公众利益未能得到合理的保障。 澳门应重视城市规划的科学制定和认真执行，坚持科学布局，坚持综合规划，坚持阳光操作，坚持规划的前瞻性，坚持严格执行规划。要科学确定城市定位，推进城市统筹规划。强调城市发展及规划的首要考虑因素是社会公众利益，坚持合理用地，做好整体协调和战略性部署，把旧区改建纳入整体规划之中，配合主导填

16、海造地，平衡经济发展与民生需要，新城区先规划后发展。,政府将提升承建商闲置土地罚金至与地价挂钩 政府须正视土地批给制度，溢价金应有所上调，要反映现实中物业的价值与溢价金之间的关系。这样可以避免特区政府贱卖土地，甚至利益输送的情况出现。为确保已批出土地在指定期限内得到合理利用，政府将有序地处理闲置土地的问题，对不遵守批给合同的个案按其严重程度分类；研究对严重违反的情况，尤其批给期限即将届满、长期拖欠溢价金及从未展开土地利用工程的个案作出处理。政府要加大闲置土地的罚金至与地价挂钩，增加阻吓作用，令承建商依时发展。,建立“土地地籍数据库” 建立了地籍数据库，就可以使这些海量资料得到有效地管理和应用，这将极大地方便土地管理部门对土地进行空间分析、统计、资料查询、业务办理、项目审查等，使土地管理更加高效透明。 立法解决纱纸契这一历史遗留问题 建立互动平台,第三部分 土地市场,37,一、土地市场的基本概念,1、市场,是社会分工和商品交换的产物。,狭义上讲，市场指商品交换的具体场所 广义上讲，市场是指商品交换关系的总和,（一）市场、土地市