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1、 山东大区商业项目营运、物业前期介山东大区商业项目营运、物业前期介 入设计指引手册（入设计指引手册（五彩城五彩城篇）篇） 编号： SD-CM-P01-G02(2014.06) 山东大区商业项目营运、物业前期介入山东大区商业项目营运、物业前期介入 设计指引手册（五彩设计指引手册（五彩城篇）城篇） 编制 商业地产管理部 设计管理部 物业管理部 信息管理部 日期 2014.06 审核 牟维政、陈群生、赵云星 日期 2014.06 批准 张大为 日期 2014.06 修订记录修订记录 日日 期期 修订状态修订状态 修改内容修改内容 修改人修改人 审核人审核人 批准人批准人 山东大区商业项目山东大区商业
2、项目营运、 物业前期介营运、 物业前期介 入设计指引手册（入设计指引手册（五彩城五彩城篇）篇） 目的目的 2013 年 5 月山东大区提出商业营运部、物业部需在购物中心设计建造前期阶段 全面提出使用需求，并形成一份标准化的建议手册。营运、物业部门牵头，协同设计 部、 项目部、 推广部、 IT 部共同考察国内优质商业地产项目并根据以往经营管理经验， 持续对商业项目的设计建造方案提出合理建议，以减少产品交付瑕疵和质量问题，降 低返工成本和后期业主报事量，使产品最大限度的满足客户需求，方便后期客户使用 和物业运行，最终在 2014 年 5 月形成一套系统的营运、物业前介设计指引标准化文 件，涵盖营运
3、、推广、IT、冰场、物业五个专题板块，贯穿于万象城项目设计、工程 阶段，为项目快速复制提供有效借鉴，从而提升公司的品牌形象和客户忠诚度。 使用范围：使用范围： 适用于山东大区在建和筹建的五彩城商业项目。 编号：编号： SD-CM-P01-G02 (2014.06) 山东大区商业项目山东大区商业项目营运、 物业前期介营运、 物业前期介 入设计指引手册（入设计指引手册（五彩城五彩城篇）篇） 一、营运篇一、营运篇 1 1 1.营运方面 1 1.1 会员中心 . 1 1.2 服务台 1 1.3 卫生间 2 1.4 母婴室 3 1.5 标识系统 . 4 1.6 主出入口 . 4 1.7 电梯 5 1.8
4、 拦河 5 1.9 自动售卖机 . 5 1.10 嵌入式 ATM 机 5 1.11 储物柜. 5 1.12 落客区. 6 1.13 店铺 logo . 6 1.14 特卖场地 . 7 1.15 零售类中岛 . 7 1.16 餐饮类中岛 . 7 1.17 Photo me . 8 1.18 营运管理用房 8 2.推广方面 . 9 2.1 广告位 9 2.2 推广场地 . 11 3.冰场方面 . 12 3.1 冰场与商场交叉设计 . 12 3.2 冰场设计 . 14 4. IT 方面 . 16 4.1 IT 信息机房 . 16 4.2 综合布线 . 20 4.3 网络建设 . 23 4.4 服务器
5、建设原则 27 4.5 商业信息系统 29 二、物业篇二、物业篇 3232 1. 功能区设计 32 1.1 卸货区设计 33 1.2 垃圾房设计 33 1. 3 物业用房设计 34 1. 4 停车场设计 . 35 1. 5 检修设计 . 38 编号：编号： SD-CM-P01-G02 (2014.06) 山东大区商业项目山东大区商业项目营运、 物业前期介营运、 物业前期介 入设计指引手册（入设计指引手册（五彩城五彩城篇）篇） 1. 6 室外广场设计 39 1. 7 后勤通道门设计 39 1. 8 排水沟设计 . 39 1. 9 租户物业用房设计 . 40 2. 机电设计 . 41 2.1 机站
6、房设计 41 2.2 机电设备的遮挡设计 43 2.3 机电设备综合安装设计 43 2.4 给水泵房水箱设计 44 2.5 餐饮区域通风 . 45 2.6 商铺空调 45 2.7 空调箱 . 45 2.8 风机盘管 46 2.9 空调冷源系统 . 46 2.10 空调热源系统 . 47 2.11 循环水泵 47 2.12 冷却塔 . 48 2.13 电动机配电柜 . 48 2.14 BA 及冷水机组群控系统 49 2.15 标签、方向指示箭头和文字标记 . 49 2.16 电源计量设计 . 50 2.17 电源计量标准 . 50 2.18 照明选型及照度设计 50 2.19 末端点位设计 .
7、51 2.20 电梯设计 51 2.21 摄像机设计 53 2.22 停车收费系统设计 54 2.23 门禁系统设计 . 55 2.24 节能设计 55 2.25 防风防冻设计 . 55 2.26 巡更系统设计 . 55 2.27 店铺机电交付标准 55 编号：编号： SD-CM-P01-G02 (2014.06) 山东大区商业项目山东大区商业项目营运、 物业前期介营运、 物业前期介 入设计指引手册（入设计指引手册（五彩城五彩城篇）篇） 一、营运篇一、营运篇 1.营运方面 1.1 会员中心 1.1.1 面积：使用面积约为 300 ； 1.1.2 位置：落位在动线端头客流量较少的店铺或后勤区域；
8、 1.1.3 功能分区： （1）会员区（190 ）、卡务团购区（60 ）和办公区（50 ）； （2）会员区内设置会员业务办理服务台、会员活动区、水吧、会员上网区，其中 会员活动区面积应在 100 左右； （3）卡务团购区设置购物卡销售办理柜台和 VIP 接待室； （4）办公区内设置公共办公区、经理室、洽谈室、储藏室。 （淄博五彩城会员中心平面规划图） 1.2 服务台 1.2.1 位置：落位在主动线上，各楼层尽量都设置服务台，尤其是地铁连楼层和餐饮 楼层； 1.2.2 功能设置： （1）服务台需有明显的中英文标识指示； （2）在服务台旁边设置台面较低的残疾人服务台； （3）主服务台附近设置一个仓
9、库，便于婴儿车、轮椅等物品的存放； 第 1 页 共 71 页 编号：编号： SD-CM-P01-G02 (2014.06) 山东大区商业项目山东大区商业项目营运、 物业前期介营运、 物业前期介 入设计指引手册（入设计指引手册（五彩城五彩城篇）篇） （4）台面自身设计有储物空间，便于宣传物料摆放； （5）服务台设置手机充电箱，预留强电电源； （6）工作人员操作台面使用内嵌式一体机显示屏； （7）服务台内设置落地式液晶屏，预留强电电源； （8）服务台材质根据公共区域的装饰材料选择。 手机充电箱 小型仓库 服务台材质、色 调与公共区域和谐 摆放宣传物料 1.2.3 工程预留标准 服务台 POS 网络
10、 电话 强电 电源 有线 电视 数量 线材类型 数量 线材类型 数量 线材类型 主服务台 6 六类线 4 超五类线 4 超五类线 10kw 无 普通服务台 4 六类线 2 超五类线 2 超五类线 10kw 无 1.3 卫生间 1.3.1 洗手间入口无门设计。 1.3.2 设置感应式水龙头、自动洗手液。 1.3.3 洗手间入口处设置烘手器；面盆上方设置擦手纸，并配备嵌入式垃圾筒。 第 2 页 共 71 页 编号：编号： SD-CM-P01-G02 (2014.06) 山东大区商业项目山东大区商业项目营运、 物业前期介营运、 物业前期介 入设计指引手册（入设计指引手册（五彩城五彩城篇）篇） 1.3
11、.4 男士独立小便斗内做特色设计，小便斗中间设置隔板。 1.3.5 大卷卫生纸提供方式，手按大小板冲水。 1.3.6 隔间内手机钱包置物架、挂钩前置。 1.3.7 成人用蹲座便器比例设定为 1:1，选择前部有挡板的蹲便器。 1.3.8 洗手间儿童侧格设置在离入口最近的位置，儿童马桶全部选用蹲便器；男卫设 置儿童蹲便器、儿童尿斗、儿童洗手台，女卫均设置儿童蹲便器和儿童洗手台；儿童 区楼层的洗手间适当提高儿童器具比例；男女卫各设置一个带儿童椅的洗手隔间。 1.3.9 卫生间内预留一个五孔 10A 强电插座。 1.3.10 设置热水器，供应热水洗手。 1.3.11 每处卫生间设置独立清洁间，设置晾衣
12、杆，提供上下水及洗拖布池，清洁间设 置门锁，预留一个五孔 10A 强电插座。 入口玄关设计 手按大小板冲水方式 儿童洗手池 1.4 母婴室 1.4.1 位置：设置至少 2 个母婴室（洗手间附近区域）。 第 3 页 共 71 页 编号：编号： SD-CM-P01-G02 (2014.06) 山东大区商业项目山东大区商业项目营运、 物业前期介营运、 物业前期介 入设计指引手册（入设计指引手册（五彩城五彩城篇）篇） 1.4.2 面积：约为 10 。 1.4.3 功能分区： （1）育婴台、洗手池、哺乳室； （2）育婴台应与洗手池连通设置在一起； （3）设置封闭式哺乳室、洗手池、换尿布用区域、热奶器区域
13、等功能区，灯光柔 和，整体风格应温馨舒适。 1.4.4 工程预留条件：空调、上下水。 1.4.5 举例：淄博五彩城的母婴室设置在 B1L3，共 2 个，面积约为 10 。 育婴室 哺乳室 1.5 标识系统 1.5.1 在主出入口设置总介，总介自身设计有储物空间，便于宣传物料摆放。 1.5.2 电梯厅和扶梯口设置立牌，展示各楼层、各楼层定位语、各楼层主营业态、停 车场、地铁等。 1.5.3 各楼层主中庭的扶梯口旁设置本楼层的平面导示图。 1.6 主出入口 1.6.1 室内主要推广场地入口处的玻璃门设计成可拆卸地弹门，并采用双道门，门口 宽度需要满足要求推广车展及大型物料的进出，尺寸尽量达到 45
14、00X3000mm。 1.6.2 双道门之间要保证冬季温度，安装热风幕机或是增大空调机组的送风量。 1.6.3 商场主出入口铺地垫下方需凹入地面，地垫铺设完成后与地面齐平，须做排水 沉砂。 第 4 页 共 71 页 编号：编号： SD-CM-P01-G02 (2014.06) 山东大区商业项目山东大区商业项目营运、 物业前期介营运、 物业前期介 入设计指引手册（入设计指引手册（五彩城五彩城篇）篇） 1.6.4 商场主出入口略高于外广场地面高度，屋顶花园的商场入口及设备机房入口较 室外地坪，防止汛期雨水倒灌。 1.7 电梯 1.7.1 设置电梯标号，出故障时，顾客可直接报出电梯号，节约救援时间。
15、 1.7.2 残疾人电梯（如有）轿厢内楼层按钮设置盲文；其他电梯轿厢内楼层按钮不设 置盲文。 1.8 拦河 1.8.1 较高楼层的拦河玻璃高度适当增高，给顾客增加安全感。主中庭拦河可以考虑 加强安全性，避免主中庭搞活动人流大导致安全隐患。 1.8.2 中间楼层及以下楼层玻璃拦河高度为 1.2m，扶手高度为 0.9m；中间楼层以 上玻璃拦河高度为 1.3m，扶手高度为 1m。 1.8.3 拦河玻璃材料选择钢化夹胶玻璃。 1.9 自动售卖机 1.9.1 位置：去往洗手间的通道、去往停车场的通道、去往住宅的通道预留自动售卖 机点位. 1.9.2 面积：4 /个。 1.9.3 工程预留条件：预留安装空
16、间、电源。 1.10 嵌入式 ATM 机 1.10.1 位置：去往停车场通道、次下沉广场、落客区、电梯厅。 1.10.2 数量：每个点位预留两台机器位置，每处点位设置同一银行机器。 1.10.3 尺寸：设计部调研各个银行需求后预留机器后面维修、换纸张的通道和空间； 1.10.4 工程预留条件：电源（不预留 UPS 电源）、监控设施。 1.10.5 装修：ATM 机做嵌入式，在 ATM 机撤场或安装时应有搁板遮挡漏洞。 1.10.6 举例：淄博五彩城共预留 5 处点位，可安装 10 台 ATM 机。 1.11 储物柜 1.11.1 位置：在高楼层集中设置。 第 5 页 共 71 页 编号：编号： SD-CM-P01-G02 (2014.06) 山东大区商业项目山东大区商业项目营运、 物业前期介营运、 物业前期介 入设计指引手册（入设计指引手册（五彩城五彩城篇）篇） 1.11.2 工程预留条件：强电电源、监控点位。 1.11.3 储物柜为自助式，扫描二维码使用，规格分类，既可存体积较大的行李箱、也
