《2017沈阳亚泰城四期地块产品定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2017沈阳亚泰城四期地块产品定位报告（87页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,沈阳亚泰城四期地块产品定位思路报告,瑾呈：亚泰地产沈阳公司,2016年12月 沈阳中原亚泰城项目组,报告整体逻辑,宏观及城市发展研究,沈阳整体市场研究,竞争区域市场研究,沈阳客群特征研究,市场机会点,产品突围方向,本体分析,项目定位与产品建议,中国经济发展的第三/四增长极的重要位置上(中国四大增长极即珠三角、长三角、京津唐及渤海三角地带和东北三省) 城市化比率在东三省遥遥领先，城市经济进入高速发展阶段；,城市地位在东北区域发展中凸显（国家级中心城市），未来在城市资源方面会有更多的倾斜，产业组团更为丰富，对外吸附能力更强，生态之都的规划在宜居方面会得到更多支持；,沈阳城市地位梳理,2016年东
2、北城市比较及十二五规划比对,（数据来源：年鉴、十二五文件）,在城市规划之下，对外吸附能力更强，企业总部纷纷进驻，民营经济活跃，也意味着城市新移民的数量将逐渐增加；,现象,企业总部进驻,人才吸附能力增强,超过84家世界500强企业投资沈阳；东北区域金融中心初具规模，分行分公司以上金融机构已有118家,2016年留沈大学生和中专生超过12万人，政府通过海外学子引进，人才落户支持等措施，吸纳沈阳经济区及东北区域大量人才来沈发展,辽宁中部城市群目前形成以沈阳为核心,发散的四条产业集群带,辐射人口超过2200万；,沈阳城市地位梳理,私营业主增加,2016年，全市民营经济增加值增长22.4% ，全市民营经
3、济利润总额增长19.2%，上交税金增长24.2%,人口基数大、高人口增长、高人均收入增速意味着未来市场将会有消费能力提升的潜力；,沈阳截止到2016年末常住人口达到了823万，预计2017年常住人口超过900万人，2020年突破1000万人。 沈阳人均可支配收入逐年呈现快速增长的态势，增速高于城市GDP增速。 沈阳目前已经开业25家奢侈品牌商家。社会消费品零售总额2798亿元，居东北城市之首，同比增长15%。,沈阳人口结构及消费能力研究,数据来源：沈阳市年鉴,沈阳空间布局实现由“单中心”逐渐向“多中心”可持续增长的转变，扩城肯定是要将居住人口往外迁移，也就是往副城迁移，同时政府也会为副城添置大
4、量的配套设施，为城市副中心提供发展机会；,沈阳市城市总体规划(2011-2020年)城市规划： “一主四副”将成为沈阳城市空间的主要结构,沈阳城市发展规划研究,蒲河新城规划思路： 天蓝、地绿、水清、路畅、宜居、宜业”的“东北第一生态新城”,区域发展规划研究,蒲河生态廊道=20个“北陵公园“,自然河景资源、绿色景观培育多年，在全沈阳内“独一无二”且难以复制,蒲河规划规划以生态廊道、沈阳之“虹”作为核心理念，即利用彩虹具有的“自然、多彩、连通、愿景”四大特征，实施修复蒲河生态系统，建设自然景观环境。规划为“珠链式结构”，即打造“一河三湖多湿地、两岸六区十八景”。,沈北区域发展规划研究,自然资源,着
5、力实施南北畅通工程和东西贯通工程，将形成 路网： “三横三纵”主路网，全面融入中心城区，实现区域间的资源共享 地铁： 沈北新区范围内，地铁二号线，医学院站、沈阳师范大学站、航空航天大学站，现已开通，北延长线辽宁大学站、人杰湖站、蒲河大道站、蒲田路四站年底前开通,区域通路的大力建成将让城市变“快”变“小”,沈北区域发展规划研究,区域通路,区域重点规划建设在东北乃至全国有影响力的“六大中心”： 1. 建设全国最大、最好的农产品深加工中心和研发中心。 2. 建设服务沈阳、辽宁中部城市群、东北乃至东北亚的生态商务区，成为东北新市民服务中心。 3. 建设东北最大的工业原材料交易中心和物流中心； 4. 建
6、设成为东北最具竞争力和活力的中小企业集聚中心和创业中心。 5. 建设成为东北地区最具影响力的高新技术产业创新中心。 6. 建设成为东北地区生态环境最优的居住中心。,区域差异化定位（田园都市），提供了自然环境更优的居住条件；,沈北区域发展规划研究,区域空间,城市及区域发展小结,沈阳作为一个具有区域辐射能力的国家级中心城市，未来产业对外辐射能力、资源的占有、企业及人群的聚集，地位不可撼动，对吸引更多的社会新锐及城市新移民聚集到沈阳起到促进作用，也意味着城市对刚需及刚改类产品的需求也同步有所提升； 城市不临山不靠海，作为仅有两条河流其中的一条，蒲河新城拥有的自然原生态资源在城市中是绝对稀缺的，使其区
7、域具有产生差异化刚改产品的潜质；,通过政策和整体房地产市场运行现状分析，研究沈北在全市板块当中的具体表现,报告整体逻辑,宏观及城市发展研究,沈阳整体市场研究,竞争区域市场研究,沈阳客群特征研究,市场机会点,产品突围方向,本体分析,项目定位与产品建议,近三年，沈阳土地新成交的总建筑面积近3500万平，按年销售1200万住宅，需3年才可完全去化，市场供应量巨大；,14年为近三年土地供销较为活跃的一年，之后开始大幅下滑,沈阳土地市场情况梳理,数据来源：国土资源局（数据仅包括住宅及商住部分土地）,沈阳一级市场近年供销趋势,沈阳土地市场情况梳理,和平、沈河、铁西三个老城区土地资源稀缺，供销逐年减少， 沈
8、北、浑南于洪刚需板块经历过15年市场低谷后，16年土地供销呈上升趋势。 皇姑区土地供应随着旧城改造启动有所增加；,各区一级市场近年供销比对,沈阳土地市场情况梳理,沈北商品住宅未来潜在供应,2016年，沈北新区共成交3宗土地，总建筑面积20.5万，成交楼面价1209元/平，平均容积率2.8；,图示数据标准,数据来源：国土资源局（数据仅包括住宅及商住部分土地）,本案,沈阳土地市场情况梳理,2016年，皇姑区成交土地主要集中在南部片区，共成交9宗土地， 总建筑面积65.4万平，楼面价均在1800元以上；,三台子,怒江北街,图示数据标准,皇姑商品住宅未来潜在供应,数据来源：国土资源局（数据仅包括住宅及
9、商住部分土地）,本案,沈北新区潜在供应虽有所减少，但临近的北皇姑区域潜在供应激增，其楼面地价远高于沈北板块，预计开发产品以改善为主，将引来更多的改善客群关注北部片区；,16年在首付比例降低、22条、11条利好政策多方作用下，80-140平刚改型住宅产品在迎来了良好的契机，“刚改需求释放”也成为了2016年热词。,沈阳商品住宅发展概况及分析,数据来源：沈阳备案网,数据来源：沈阳备案网,沈北区域成交排名，连续两年排名第六，成交面积及价格小幅上升但变化不大，在沈阳各区域内价格优势明显；,沈阳商品住宅发展概况及分析,沈阳市场小结,沈阳一级市场受往年仍有大量库存影响，16年整体供应量有所下降，沈北区域土
10、地供应也随之走低，但相邻北皇姑区域的土地供应激增，但楼面地价远高于道义板块，意味着未来将迎来大批改善客群的关注； 沈阳二级市场成交逐渐小幅回升，成交主力依然以刚需产品为主， 未来刚需市场仍然供货量最大且竞争最激烈，沈北区域的的供需仍以刚需为主流； 根据近几年的市场走势，项目应顺应沈北刚需主流，搭配刚改产品，寻求差异化突破。,研究沈北区域竞争市场的突围机会点在哪？,报告整体逻辑,宏观及城市发展研究,沈阳整体市场研究,竞争区域市场研究,沈阳客群特征研究,市场机会点,产品突围方向,本体分析,项目定位与产品建议,道义板块项目界定,中铁人杰水岸,太湖国际花园,明发锦绣华城,皇家御湾,雅居乐花园,步阳江南
11、甲第,唐轩公馆,府梓新居,荣盛盛京绿洲,亚泰城,中兴和园,龙湖香醍漫步,新湖仙林金谷,荣盛坤湖郦舍,晨兴翰林水郡,明华香峪兰溪,吉宝季景沁园,美麟阁,康城春天里,鲁班尚品,碧桂园太阳城,汇置尚都,荣盛香缇澜山,华强城,三盛颐景御园,道义版块是沈北区域热点成交版块，在研究板块时圈定了如下项目,道义板块历年成交情况,板块内除16年外，多年供过于求，市场库存量大； 去化量最高和去化率最高的产品集中60-120平的刚需及首改产品。,中铁人杰水岸,太湖国际花园,明发锦绣华城,皇家御湾,雅居乐花园,唐轩首府,雷明锦程,步阳江南甲第,唐轩公馆,府梓新居,荣盛盛京绿洲,亚泰城,中兴和园,龙湖源著,三盛颐景蓝湾
12、,新湖仙林金谷,荣盛坤湖郦舍,晨兴翰林水郡,明华香峪兰溪,雨润中央宫园,吉宝季景沁园,美麟阁,康城春天里,鲁班尚品,板块供应项目分部,刚需项目,中高端改善项目,高端产品（180以上）,碧桂园太阳城,汇置尚都,荣盛香缇澜山,华强城,三盛颐景园,三盛颐景御园,按刚需产品、中高端改善产品、高端改善产品三类市场，分别选择项目进行重点针对性研究。,刚需产品市场主要竞争项目对比,整体市场来看，各类开发商混战 价格维度来看，品牌开发商未因品牌获得额外的溢价能力。 产品维度来看，供应极为丰富，各家产品类型丰富多样。,典型项目分析碧桂园太阳城,2016年销售情况： 销售总面积：11万平 销售总套数：1410套
13、销售额：4.78亿,目前主力销售以小面积产品为主，入住率较高，为区域内典型刚需项目。,典型项目分析碧桂园太阳城,16年抓住年初市场转暖、区域无竞争的机会，凭借中小面积产品性价比优势起势。78/81/83/平去化较好，59/64平产品因价格及朝向问题，库存压力较大。,典型项目分析碧桂园太阳城产品分析,【81平2-2-1南北边户】 优点：南北通透，全明户型，1飘窗赠送。 缺点：边厅户型。,【83平2-2-1南北中间户】 优点：南北通透，露台50%赠送。 缺点：暗卫。,【78.94平2-1-1东南/西南边户】 优点：朝向较好；1飘窗赠送，阳台赠送50%。 缺点：通透性差；卫生间小，暗卫。,【94平3
14、-2-1南北边户】 优点：功能三房，全明户型，南北通透；1飘窗赠送、露台赠送50%。 缺点：双北卧；入户门正对卫生间；入户北卧开间小。,【79.34平2-1-1南北中间户】 优点：南北通透；功能阳台；2飘窗赠送。 缺点：暗卫；户型不方正。,好销,好销,典型项目分析碧桂园太阳城产品分析,典型项目分析华强城,道义大街属性，配套和地段支持项目价格并成为吸引客户的重要因素。,2016年销售情况： 销售总面积：7万平 销售总套数：891套 销售额：4.18亿,典型项目分析华强城,全年销售4.18亿，核心地段底蕴促使项目持续热销，9月份更是凭借一成首付+小面积超高性价比地铁公寓上市，销售大幅提升。,典型项
15、目分析华强城产品分析,高层 51.54 一室一厅一卫,高层 73.25 两室两厅一卫,高层 102.35 三室两厅两卫,华强的地段等条件给华强产品提供了溢价能力，而在户型产品设计上，华强产品并未显示出优势与特色。,中高端产品市场主要竞争项目对比,蒲河资源使项目具备打造中高端项目的条件，但成交量低位徘徊、成交价格也不高，中高端市场表现平庸。,典型项目分析江南甲第,2016年销售情况 销售总面积：约9万平平 销售总套数：约1000套 销售额：5.6亿,道义核心项目，2016年地块开发进入最后一期，区域内典型项目，2016年区域销售最好的项目。,典型项目分析江南甲第,江南甲第凭借四期产品入市和小高产
16、品价格调整，成交同比去年有大幅提升。,数据来源：沈阳备案网,典型项目分析江南甲第产品户型,小高层87 两室两厅一卫,多层115 三室两厅两卫,洋房133 三室两厅两卫,赠送面积是江南比较有影响力的附加值，江南在多层及洋房户型上尽量做到户户有赠送。,高端改善类产品市场主要竞争项目对比,小面积别墅产品，总款控制在200万以下的产品销售情况最好，180-220平大面积洋房，270平以下的别墅产品在区域内为供应空白。,典型项目分析汇置尚都,2016年销售情况 销售总面积：约0.8万平 销售总套数：约29套 销售额：0.5亿,汇置尚都虽成交量不高，但项目品质展现、产品设计、地段配套等因素使对客户的吸引能力突破了沈北和皇姑。,典型项目分析汇置尚都,汇置尚都成交始终低位徘徊。,数据来源：沈阳备案网,典型项目分析汇置尚都产品分析,洋房152 三室两厅两卫,洋房164 三室两厅两卫,较为细致的户型功能设计、便利的交通以及别墅园区别墅物业的共享是汇置产品吸引区外客户的独
